做好我市物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)思索-wenkub
2023-04-22 23:02:36 本頁(yè)面
【正文】 氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、郵政等企業(yè)沒有做或者沒有做完善的許多工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不去承擔(dān)部分、甚至全部，而且還沒有單位出來(lái)為此“埋單”，這些是開發(fā)建設(shè)階段遺留的問題影響到后期的物業(yè)管理。如，有的物業(yè)公司在住宅區(qū)管理上還在依賴開發(fā)企業(yè)，內(nèi)部管理欠缺，管理力量薄弱，人員服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量不高，對(duì)服務(wù)的重視程度不夠，服務(wù)態(tài)度不好，在工作中不注重細(xì)節(jié)，甚至有一些不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象存在。與此相適應(yīng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人才和管理也必須是高知型的物業(yè)。根據(jù)國(guó)務(wù)院及省物業(yè)條例和市政府“三定”方案已明確規(guī)定：將物業(yè)日常管理權(quán)下放到各區(qū)人民政府，區(qū)人民政府要負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的各住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)的組建工作。在那個(gè)年代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是無(wú)可奈何、莫名其妙地在糊里糊涂的狀態(tài)下作出了許多自我利益的犧牲，從而為他人、為社會(huì)作出了很大的貢獻(xiàn)。管理服務(wù)的類型有多層住宅區(qū)、高層住宅、辦公大廈、廠區(qū)、醫(yī)院、學(xué)生公寓、商貿(mào)廣場(chǎng)等，管理面積近2000萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)60%，從業(yè)人員20000余人。 一、當(dāng)前我市物業(yè)管理的基本情況1996年3月，我市第一家國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)正式注冊(cè)成立，開創(chuàng)了我市物業(yè)管理的先河。物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)劣，直接關(guān)系到物業(yè)的使用功能和使用效能，關(guān)系到業(yè)主和使用人的生活、工作、學(xué)習(xí)等質(zhì)量，因此，物業(yè)管理越來(lái)越被整個(gè)社會(huì)所關(guān)注和重視。做好我市物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)思索 物業(yè)辦：鮑剛今年是物業(yè)管理進(jìn)入內(nèi)地三十周年，回顧物業(yè)行業(yè)的發(fā)展歷程：從全國(guó)看最初的物業(yè)管理僅僅是針對(duì)住宅物業(yè)的“四?！保ū?、保安、保修、保綠）服務(wù)，技術(shù)含量和附加值都不高。從我市物業(yè)管理看：作為一個(gè)新興的基礎(chǔ)性服務(wù)行業(yè)，經(jīng)過(guò)十五年多年，特別是近幾年來(lái)的較快發(fā)展，在改善人居品質(zhì)，提升城市管理水平，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。1999年9月，我市第一家民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的成立，豐富了我市物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式，形成了我市物業(yè)管理多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并存的局面，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。另外，有五家外地企業(yè)進(jìn)駐淮南，我市也有兩家企業(yè)把業(yè)務(wù)拓展到了合肥、淮北。20012010年的十年時(shí)間屬于快速發(fā)展階段，在這個(gè)階段，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》相繼出臺(tái)后，雖然物業(yè)管理進(jìn)入了法制、理性、規(guī)范的時(shí)代，但由于行業(yè)發(fā)展尚不成熟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在理性、明白、明智的狀況下，仍然在為社會(huì)穩(wěn)定與和諧默默無(wú)聞地作出自我利益的犧牲。但由于受經(jīng)費(fèi)、人員配備等多種因素的影響，各區(qū)均未設(shè)置物業(yè)的專職部門，街道未能真正履行職責(zé)。目前，我市的物業(yè)管理成本連年提升，然而，物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻多年不調(diào)，或略有上調(diào)卻遠(yuǎn)不及成本的提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧本了，也只能很不情愿的堅(jiān)守著，企業(yè)大多是虧本經(jīng)營(yíng)，也一定程度造成服務(wù)水平較低，沒有發(fā)展后勁。這樣既損害了業(yè)主的合法權(quán)益，損害了物業(yè)行業(yè)的聲譽(yù)，最終也損害了物業(yè)企業(yè)自身的利益。這些問題在開發(fā)建設(shè)階段一直存在沒有解決，影響到后期的物業(yè)管理；有一些業(yè)主多數(shù)以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不滿。（五）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立和活動(dòng)“五難”，即：?jiǎn)?dòng)難、籌備難、備案難、決策難、換屆難；同時(shí)對(duì)業(yè)委會(huì)在法律法規(guī)來(lái)層面也缺乏有效的監(jiān)督制約手段。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的屬于代業(yè)主支付清潔、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等開支，與居民水電費(fèi)、取暖費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基。認(rèn)清物業(yè)管理的行業(yè)本質(zhì)，是研究物業(yè)管理行業(yè)所有現(xiàn)實(shí)問題的邏輯起點(diǎn)。在傳統(tǒng)居住物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理行業(yè)向工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公用物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域的縱深發(fā)展，正是順應(yīng)物業(yè)功能和物業(yè)價(jià)值變化的大勢(shì)所趨。三、物業(yè)管理產(chǎn)品是一種綜合性、持續(xù)性、長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性的服務(wù)物業(yè)管理產(chǎn)品的主要表現(xiàn)形式是無(wú)形的服務(wù)，這是其區(qū)別于有形產(chǎn)品的一個(gè)重要特征。除此之外，物業(yè)管理作為一種無(wú)形服務(wù)還具有自身的一些特點(diǎn)：綜合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護(hù)等內(nèi)容；持續(xù)性，與一次性服務(wù)不同，物業(yè)管理服務(wù)
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