【正文】 樓所需法律證件。營銷中心交樓工作包括：交樓發(fā)信工作流程和現(xiàn)場收樓工作兩部分。7. 若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間。4. 解釋合同條款時，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶的立場，讓其有認同感。 財務(wù)部應(yīng)根據(jù)《商品房買賣合同》按公司規(guī)定確認客戶是否違約，并每月定期制定當(dāng)月銷售明細表供營銷中心核對，并以核對后的當(dāng)月銷售明細表作為發(fā)放營銷中心傭金的依據(jù)。 客戶核對無誤后簽字，如客戶對合同及附加協(xié)議條款有疑問的話,建議由駐場律師負責(zé)解答。 行政主任去房管局領(lǐng)回空白《商品房買賣合同》及附加協(xié)議后，由行政主任保管。 寫錯《認購書》、有關(guān)票據(jù)都要補留原貌，并注明作廢，決對不能撕丟。 收取定金后，開出指定有關(guān)票據(jù)，并與客人簽署一式四份的《認購書》，客戶執(zhí)一份。1 半島客戶經(jīng)理應(yīng)催促已簽《認購書》客戶按約定時間內(nèi)交首期款并簽署《商品房買賣合同》及補充協(xié)議。1 財務(wù)部應(yīng)根據(jù)《認購書》按公司規(guī)定確認撻定。 客戶檢查無意見后簽字。未按時交清則甲方有權(quán)單方面取消本樓宇的認購，并沒收定金”專用章客戶經(jīng)理督促客戶在約定時間內(nèi)補齊定金。否則客戶經(jīng)理帶客戶去財務(wù)處交定金。由行政主任負責(zé)保管。（4） 每日或每周，應(yīng)由現(xiàn)場客戶總監(jiān)時召開工作會議，依客戶資料表檢查銷售情況，并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。（4） 一聯(lián)送交行政主任檢查并備案建檔，一聯(lián)自己留存，以便日后追蹤客戶。客戶經(jīng)理應(yīng)認真作好客戶意見記錄，當(dāng)日向行政主任匯報并提交來訪客戶登記表，由行政主任進行匯總、分類，歸檔，及時輸入公司內(nèi)部電腦數(shù)據(jù)庫，以便于對客戶資料的管理。遇有分歧時，不可立即反駁客人的觀點，應(yīng)首先說：“你的建議很好，但可不可以考慮一下以下的意見……”,然后說出自己的看法。對客人提出的疑問和問題，作耐心而有效的解釋。唯有發(fā)自內(nèi)心、自然的微笑才表現(xiàn)人際關(guān)系的友善、 誠信、謙恭、和藹、融洽。 具備正確的走路姿勢及令人喜悅的笑容。與客人接洽的位置宜放置圓形桌，這樣交談時彼此比較放松自如。配合該項工作，必須制定《來訪客戶跟蹤制度》并建立來訪客戶檔案；6． 行政主任每周向半島客戶總監(jiān)提交來訪客戶統(tǒng)計資料；7． 半島客戶總監(jiān)根據(jù)來訪客戶信息作銷售策略調(diào)整。第二章 主要流程一、客戶接待（一） 客戶接待流程客戶接待影響到樓宇成交和金林半島項目形象，因此，規(guī)范客戶接待是銷售工作過程中極為重要的一環(huán)，該項工作的成效將直接對提高銷售人員專業(yè)素質(zhì)，促進樓宇成交，以至提高項目整體形象均有重要的意義。目 錄一、準備工作…………………………………………………………………………………1二、接待流程說明……………………………………………………………………………1三、接待流程…………………………………………………………………………………1四、接待流程…………………………………………………………………………………3第一章 總則一、銷售流程圖本銷售工作規(guī)范的目的是規(guī)范金林半島項目銷售工作流程，涉及的內(nèi)容包括：（1）對銷售主要流程的規(guī)范，如簽《認購書》、簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議、交樓、辦產(chǎn)權(quán)；（2）對非必然發(fā)生的次要流程的規(guī)范，如：辦理換房、換名、換付款方式、簽《商品房抵押貸款合同》（3）對在銷售中客戶或浩林公司違約時處理辦法規(guī)范，如：辦理撻定、辦理違約退房、繳納違約金等?？蛻艚哟ぷ骺煞譃楝F(xiàn)場接待、項目介紹、客戶跟蹤等部分，其工作流程如下：（二）客戶接待的管理規(guī)定1． 制定《金林半島銷售流程》指引銷售人員在接待工作中的語言和行為。（三）接待客戶的方式： 客人走進營銷中心，客戶經(jīng)理即以親切的目光迎上去，面帶微笑主動與客人打招呼，表示你重視及尊重他們，同時會增加客人對你的好感，從而留下深刻的印象。很多房地產(chǎn)公司接洽位置要求保持整齊、清潔。接待客人的秘訣就是笑容，不可暴露內(nèi)心的不快或煩躁，笑顏迎人。 與客人初次相識，應(yīng)立即考慮如何稱呼對方，特別是女性客戶。在任何情況下，均不允許與客人爭吵、對罵。這樣做，既尊重了對方的建議，又陳述了自己的看法。 關(guān)于填寫客戶數(shù)據(jù)表：（1） 論成功與否，每接待完一組客戶后，立刻填寫客戶數(shù)據(jù)表。注意事項：（1） 客戶數(shù)據(jù)表應(yīng)認真填寫，越說盡越好。二、 簽認購書（一） 簽認購書流程《認購書》是針對客戶交齊定金辦理認購金林半島公開發(fā)售樓宇手續(xù)所需簽署的法律協(xié)議。 客戶經(jīng)理按客戶接待流程接待客戶，并向客戶推介單位。 客戶交定金后半島客戶經(jīng)理需按填寫指引填寫《認購書》。 行政主任核對銷控?zé)o誤后簽字。1 簽署好的《認購書》共一式四份，一份由客戶經(jīng)理即時交客戶作為認購依據(jù)；一份由半島客戶經(jīng)理保存并作為催客戶款項及簽署《商品房買賣合同》等一系列貼心服務(wù)的依據(jù)；其余二份交給行政主任，行政主任保留一份作為客戶資料管理外，另一份交財務(wù)部作為財務(wù)收款的依據(jù)。1 獲經(jīng)客戶總監(jiān)批準的換房、加名/減名/換名、換付款方式等，需要重新填寫《認購書》的，原《認購書》從客戶處收回，并交到銷控處，注明“作廢”；在新填寫的《認購書》備注欄應(yīng)注明“因 原因更換認購書，原認購書 號作廢”。1 半島客戶總監(jiān)應(yīng)預(yù)先選好其審核代理人（有關(guān)的委托需經(jīng)公司內(nèi)部發(fā)文確認）以便其不在場未能及時審核《認購書》時，可由其審核代理人暫代審核、簽名確認認購書。 《認購書》上不能擅自涂改，特別是余額一定要細心填寫，聯(lián)系地址應(yīng)填寫現(xiàn)在可通訊地址，郵政編碼及電話。三、 簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議（一） 簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議《商品房買賣合同》及附加協(xié)議是針對客戶交齊首期房款辦理樓宇買賣手續(xù)所需簽署的法律協(xié)議。 客戶經(jīng)理從行政主任簽領(lǐng)用《商品房買賣合同》，行政主任負責(zé)對《商品房買賣合同》簽領(lǐng)情況的歸檔。 行政主任核對無誤后蓋合同章。（三）《商品房買賣合同》、附加協(xié)議填寫規(guī)范注意事項：1. 示范合同文本應(yīng)事先準備好。要有統(tǒng)一的口徑。8. 及時檢查簽約情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。內(nèi)部協(xié)調(diào)的工作部門是行政主任，負責(zé)與客戶接觸的是半島客戶經(jīng)理。（2） 營銷中心擬定《交樓通知書》和《交樓收費表》并整理客戶資料。行政主任確定交樓發(fā)信的業(yè)主資料。（2） 前來收樓的客戶必須是客戶本人，如本人不能前來的，應(yīng)提交合法的委托書。（5） 客戶對樓宇進行驗收。（8） 工程部對樓宇進行整改。產(chǎn)權(quán)辦理要在客戶所購樓宇已竣工驗收并經(jīng)房管局測繪后進行。 營銷中心收到權(quán)屬證明書復(fù)印件后，通知開始辦理產(chǎn)權(quán)，經(jīng)客戶總監(jiān)審批。 非按揭客戶繳交《商品房買賣合同》換取收條、發(fā)票后，行政主任收集業(yè)主資料。1 ]行政主任去房管局取回《交易鑒證證明書》。1 非按揭客戶由客戶服務(wù)中心二個工作日將《房地產(chǎn)登記審定書》、測繪圖紙、《房地產(chǎn)登記卷宗》送至成都市房地產(chǎn)登記所商品科，登記出證，需六十個工作日左右完成。第三章 次要流程一、 簽《商品房抵押貸款合同》（一） 簽《商品房抵押貸款合同》流程《商品房抵柙貸款合同》是指在樓宇認購中，客戶選擇銀行按揭付款方式購買商品房而與按揭銀行共同簽訂的合同文件，《商品房抵押貸款合同》是由按揭銀行提供的合同范本。 客戶前往營銷中心交清首期房款并簽訂《商品房買賣合同》后，交付辦理按揭所需費用，提交有關(guān)按揭資料給行政助理，由行政助理送達按揭銀行(或按揭銀行指定律師樓)，并同時簽好《商品房抵押貸款申請表》、《商品房抵押貸款合同》（一式三份）、借據(jù)、抵押房產(chǎn)保單，按揭銀行(銀行指定律師樓)對客戶所有按揭資料進行簽收(這部份工作建議由按揭銀行指定律師樓負責(zé))。 按揭銀行收到經(jīng)鑒證之《商品房買賣合同》后，在按揭客戶貸款申請批準通過后，對《商品房抵押貸款合同》蓋章后并到房地產(chǎn)管理局抵押科辦理抵押登記手續(xù)，再通知營銷中心，由客戶經(jīng)理通知客戶前往按揭銀行(或銀行指定律師樓)領(lǐng)取有關(guān)文件。樓宇換房涉及的文件主要是《認購書》、《商品房買賣合同》及附加協(xié)議，客戶簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議前發(fā)生換房，《認購書》作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)；客戶簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議后發(fā)生換房，《商品房買賣合同》及附加協(xié)議作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)。 半島高級客戶經(jīng)理對申請書提意見并簽字。 經(jīng)批復(fù)的《換房申請書》一式二份，財務(wù)部一份，營銷中心一份。原《認購書》備注一欄注明“作廢”，重簽《認購書》備注欄注明“因 原因更換認購書，原認購書 號作廢”。 財務(wù)部以每月定期