【正文】 筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 。——容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。綠色住宅：是以可持續(xù)發(fā)展的思想指導(dǎo)，意在尋求自然，建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)自然索取與回報(bào)之間的平衡。酒店式公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高，它集住宅、酒店多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。公寓式住宅：是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅而言的住宅。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于對通風(fēng)、采光的要求，錯(cuò)層亦采用東西向錯(cuò)層為主。每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面層上，形成多個(gè)不同標(biāo)高平面的使用空間和變化的視覺效果。 住宅特點(diǎn)：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。中高層住宅：指七層至九層的住宅。房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。兩限房：兩限房是指中低價(jià)位、中小套型的普通商品房，可根據(jù)具體樓層、朝向在177。商品房出售價(jià)格完全由市場決定。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，主要要素為：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。物業(yè)：物業(yè)一詞由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)的構(gòu)成：房地產(chǎn)的構(gòu)成包括土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物。地產(chǎn)：是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別于有無權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)在法律上有著明確的關(guān)系，而土地則沒有，是一個(gè)統(tǒng)稱。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。我們平時(shí)講的物業(yè)是指物業(yè)服務(wù)公司。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。5%的范圍內(nèi)調(diào)整銷售價(jià)格，但平均銷售價(jià)格不得超過房屋銷售限價(jià)。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。高層住宅：指十層及十層以上的住宅。復(fù)式住宅 ：復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。不同的錯(cuò)層形成了不同的功能區(qū)。 錯(cuò)層上下以30—60公分為宜。準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。一般大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房。智能化小區(qū)：是指通過綜合配置，住宅小區(qū)內(nèi)的多個(gè)功能子系統(tǒng)以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)多種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。健康住宅：住宅的基底應(yīng)選擇在適宜健康居住條件的地區(qū)，有充足的陽光、自然風(fēng)、水源和植被，能避免噪聲和大氣污染。建筑密度 ：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。住宅的建筑面積：也稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍測定的多層平面面積之和。根據(jù)最新的國家級標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，9種情況下建面不計(jì)算：（1）、插層、技術(shù)層和地下室，半地下室。（5）建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及建筑物的空間平臺以及建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)，套內(nèi)建面套內(nèi)使用凈面積。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體有共用墻及非共用墻兩種，共用墻包括多套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。即，商品房銷售面積＝套內(nèi)建面＋公攤的公共用建面＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓媒妗?房屋實(shí)測面積實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。房屋層數(shù): 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。標(biāo)準(zhǔn)層:標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。（1）“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》?！ㄖ暮x：一是建筑物和構(gòu)建物的通稱；二是建造活動(dòng)；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作，構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象通常稱為建筑的三要素。（2）別墅為30KW/戶，三相供電。常用的基礎(chǔ)形式有①天然基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)，獨(dú)立基礎(chǔ)等。柱：是框架或排架的主要承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來的荷載，它必須是有足夠的剛度和強(qiáng)度。（3）層高和凈高的要求一般在≥。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久而用，并且房屋的開間，進(jìn)深相對較大。（剪力墻）組成，1012層以上采用。——城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 公共綠地： 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。板樓：由許多單元組成，每個(gè)單元用自己單獨(dú)的樓梯，電梯，但從其外觀上看不一定是呈“一”字形，也可以是拐角，圍合等形狀。關(guān)于土地的基礎(chǔ)知識土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是，國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。國有土地使用權(quán):國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)期限： 居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。土地使用權(quán)出讓方式:土地使用權(quán)出讓方式，指國有土地的產(chǎn)權(quán)代表通過一定形式和程序?qū)型恋厥褂脵?quán)出讓給土地使用者。協(xié)議方式是政府或政府委托地政部門作為出讓方與選定的受讓方協(xié)商用地價(jià)款和條件，達(dá)成協(xié)議，簽訂土地使用權(quán)出讓合同的方式。招標(biāo)方式是在指定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式競投某宗土地的使用權(quán)，由招標(biāo)單位組成土地招標(biāo)小組擇優(yōu)確定中標(biāo)者。掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個(gè)申請人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分：一級房地產(chǎn)市場，又稱土地出讓市場，這是國家壟斷的市場；二級房地產(chǎn)市場，又稱增量房地產(chǎn)市場，是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為；三級房地產(chǎn)市場，又稱存量房地產(chǎn)市場，是指使用者之間、經(jīng)營者之間、以及相互之間的交易行為。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題，購房者在購房時(shí)通常會(huì)考察開發(fā)商的實(shí)力和資質(zhì)，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。設(shè)有高級工程師職稱的總工程師，高級會(huì)計(jì)職稱的總會(huì)計(jì)師，經(jīng)濟(jì)師以上職稱的總經(jīng)濟(jì)師，工程技術(shù)，經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。12層以上的房屋建筑工程；高度50米以上的構(gòu)筑物或建筑物；單體建筑面積1萬平方米以上的房屋建筑工程；單跨跨度21米以上的房屋建筑工程；建筑面積5萬平方米以上的住宅小區(qū)或建筑群體；單項(xiàng)建安合同額3000萬元以上的房屋建筑工程。企業(yè)注冊資本金2000萬元以上，企業(yè)凈資產(chǎn)2500萬元以上。其中，具有中級以上職稱的專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員不少于5人，持有會(huì)計(jì)資格的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人，專職統(tǒng)計(jì)人員不少于1人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故；企業(yè)名稱須符合《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，名稱中的行業(yè)用語須為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”或“房地產(chǎn)開發(fā)”、“房地產(chǎn)”；原有國有和集體企業(yè)進(jìn)行了股份制和民營化改革。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明，企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)與登記，辦理過戶手續(xù)，可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。房地產(chǎn)公證：公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣，轉(zhuǎn)讓，抵押，贈(zèng)予，繼承等行為的合法性作法律公證。通過竣工驗(yàn)收，拆遷安置已經(jīng)落實(shí)，供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或正確施工進(jìn)度和交付日期，物業(yè)管理方案已落實(shí)。銷售部可以根據(jù)自己在實(shí)際銷售過程中遇到的情況，參與到建筑設(shè)計(jì)的討論中去，建筑設(shè)計(jì)包括：小區(qū)規(guī)劃，平立面，剖面，面積，建材設(shè)備景觀，總平面圖，效果圖，模型，證照和補(bǔ)充條款等。效果圖將在三周內(nèi)完成上色與點(diǎn)景的工作。這些都是發(fā)展商的大力配合中，而羅馬旗則需要策劃部門的通力合作，工地現(xiàn)場的布置應(yīng)在開盤前完成。第一撥的NP稿，應(yīng)開盤前兩周提前完成，因?yàn)榈谝粨艿腘P稿是個(gè)案打響第一炮的關(guān)鍵，應(yīng)仔細(xì)斟酌，由上所述可以看出，策劃部起非常重要的作用。銷售道具：位置圖、環(huán)境圖、戶型圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費(fèi)資料、展示品（可分為：平面展示、立體展示、對比展示）樣板間，形象展示（如廣場，水戲）紀(jì)念品，廣告牌，路牌，展板。l 眼睛：潔凈，不斜視，忌諱紅血絲、黑眼圈。l 耳朵：男性不能佩戴任何耳環(huán)，耳飾。女性不宜用深色或艷麗口紅。不涂濃艷指甲油，不戴結(jié)婚戒指以外的戒指。干凈整潔，平整無褶皺，每日熨燙。干凈整潔，平整無褶皺。l 褲、裙：整潔無褶皺。穿黑色皮鞋，系好鞋帶。男性襪子選擇深色，最好黑色。座姿l 男性座姿：一般從椅子的左側(cè)入座，緊靠椅背，挺直端正，不要前傾或后仰，雙手舒展或輕握于膝蓋上，雙腳平行，間隔一個(gè)拳頭的距離，大腿與小腿成90度。行走l 男士：抬頭挺胸，步履穩(wěn)健、自信。l 行走時(shí)步伐要適中，女性多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可擦著地板走。l 幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行，如確需并排走，并排不要超過3人，并隨時(shí)注意主動(dòng)為他人讓路，切忌橫沖直撞。l 給客人做向?qū)r(shí)，要走在客人前兩步遠(yuǎn)的一側(cè)，以便隨時(shí)向客人解說和照顧客人。不可向上級和長輩招手。不要用左手握手。用力要適度，切忌手臟、手濕、手涼和用力過大。要按順序握手，不可越過其他人正在相握的手去同另外一個(gè)人握手。請問，我應(yīng)該怎樣稱呼您呢？介紹他人l 把職位低者、晚輩、男士、未婚者分別介紹給職位高者、長輩、女士和已婚者。l 被介紹者應(yīng)面向?qū)Ψ健７Q呼l 首次接待客戶時(shí)，稱男性為先生，稱未婚女性為小姐，稱已婚女性為女士、太太。l 致意l 點(diǎn)頭：經(jīng)常見面的人相遇時(shí)，可點(diǎn)頭相互致意，而不必用有聲語言來問候。l 應(yīng)將名片正面面對對方，雙手奉上，眼睛應(yīng)注視對方，面帶微笑，并大方地說，這是我的名片，請多多關(guān)照。共乘電梯l 先按電梯，讓客戶先進(jìn)。如無旁人，可略做寒暄。l 說話時(shí)聲調(diào)要自然、清澈、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢，音量要適中；l 交談時(shí)，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點(diǎn)頭表示理解客戶談話的主題或內(nèi)容；l 交談時(shí)，不可整理衣著、頭發(fā)、看表等，不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客戶；l 稱呼客戶時(shí)，要用：“先生”、“小