房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種稅收政策培訓(xùn)資料-wenkub
2023-04-21 03:18:27 本頁面
【正文】 是價值較大的財產(chǎn)，為防止國有資產(chǎn)流失，以及納稅人以贈送名義避稅，所以對單位贈送不動產(chǎn)的行為，視同銷售不動產(chǎn)征稅。 全裝修房屋銷售中涉及的動產(chǎn)銷售問題，如電視、冰箱、家具等，對于動產(chǎn)的銷售應(yīng)征收增值稅，不征收營業(yè)稅。 對于納稅人在全裝修房銷售過程中，房地產(chǎn)公司和納稅人同時簽定一份房屋銷售合同和房屋裝修合同如何征稅的問題：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》國稅函[1998]53號文的規(guī)定，“納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽定兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。（財稅[2003]16） 轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)“稅目鎮(zhèn)守營業(yè)稅。（《營業(yè)稅稅目注釋》） 建筑物、構(gòu)筑物，是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品，包括房屋，道路、水庫、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。（財稅字[2003]123）（3）對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 類型 時間 2年 ≥ 2年非住宅差額征收營業(yè)稅住宅普通住宅全額征收營業(yè)稅免征營業(yè)稅非普通住宅全額征收營業(yè)稅差額征收營業(yè)稅（二）個人所得稅非住宅 個人出售非住宅類房屋，應(yīng)根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目”征收個人所得稅。 南京市普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)：()；單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)，房屋面積以產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)；()。個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。（國稅發(fā)[2005]89）2005年6月1日起，對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。因此，對于個人轉(zhuǎn)讓其非住宅類房屋，營業(yè)稅的計稅依據(jù)為納稅人售房價格減去原房屋購買價格。政策執(zhí)行時間為2003年1月1日。（寧地稅發(fā)[2005]102）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。（財稅字[1999]210）相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 關(guān)于住宅和非住宅的判斷：我們可以從房產(chǎn)證和土地證上對房屋的性質(zhì)進(jìn)行判斷。（寧地稅發(fā)[2005]102） 個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間作為其購買房屋的時間。住宅 （1）根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。（財稅字[1999]278）（三）土地增值稅 對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 其他附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。（財稅[2003]16）② 企業(yè)破產(chǎn)或企業(yè)改制過程中發(fā)生的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的問題。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同認(rèn)定為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。因為混合銷售行為的定義為“一項銷售行為如果既涉及到應(yīng)稅勞務(wù)又涉及到貨物為混合銷售行為”（《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》）。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。但不得自己對外轉(zhuǎn)讓，如欲轉(zhuǎn)讓，原單位有優(yōu)先購買權(quán)或需向原單位補交部分房屋增值收入。在2003年1月1日前根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。該項政策并不涉及在房產(chǎn)開發(fā)和交易的一級市場中不動產(chǎn)的銷售問題。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 是否有償 不動產(chǎn)是否為與中國境內(nèi)。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》法發(fā)[1996]2號文的規(guī)定：享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 具體案例分析： A房地產(chǎn)企業(yè)有某宗地的國有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與B企業(yè)簽定合作建房合同約定：A提供土地使用權(quán)，B負(fù)責(zé)提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建成后，按照25%和75%在A、B之間分配。 A單位擬投資2億元建20層大樓，向相關(guān)部門辦理的立項手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)，通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán)，并辦理的證件。由于該企業(yè)資金問題無法獨立開發(fā)，即于B企業(yè)簽定聯(lián)建協(xié)議，同時向相關(guān)部門辦理了房地產(chǎn)項目共同立項的變
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