“買賣不破租賃”專題法律講座-wenkub
2023-04-12 00:00:15 本頁面
【正文】 十五條 法律、行政法規(guī)對買受人的資格或者條件有特殊規(guī)定的，競買人應當具備規(guī)定的資格或者條件。 優(yōu)先購買權人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權。 未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般應當準許。 屬于一個整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權的，原共有人優(yōu)先。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返木唧w規(guī)定。同時，近現(xiàn)代民法也開始把對弱勢群體的權利的保護作為重要的價值取向。因租賃物所有人基于物權的絕對性，可以自由處分租賃物，全然不會考慮承租人的利益；承租人則完全處于被動，致使租賃關系極不穩(wěn)定，承租人的利益得不到保護。 買賣不破租賃系一習慣說法，其基本含義是：房屋所有權的變化，不影響已經(jīng)發(fā)生的租賃關系和承租人的合同權利。它既是一個很專業(yè)化的術語，又與社會經(jīng)濟生活密切聯(lián)系。尤其對于移動通信建維部門來說，是一個必須透徹了解、掌握，并正確運用、實施的基本規(guī)則。即房屋租賃關系存續(xù)期間，出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，受讓人代替出租人取得原租賃關系所產(chǎn)生的權利義務，承租人的權利義務不受影響。 買賣不破租賃原則的確立經(jīng)歷了一個漫長的過程。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，民法經(jīng)歷了一個從重權屬到重利用的過程，從而引發(fā)原來的看重租賃物所有人的所有權，輕視承租人的使用權、收益權的觀點也有所改變。這是因為在不動產(chǎn)租賃中，無論租賃的目的是為了居住，還是為了經(jīng)營，均因租賃方本身不享有相應的不動產(chǎn)，相對于出租方而言，其在經(jīng)濟上往往處于劣勢地位，衡量兩者利益，法律當然傾向于保護承租人的生存權。第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。（原１１８條） 私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。 但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外： 在抵押權之上設定的租賃關系的限制適用 最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。特別是在將房屋抵押后再出租的情況下，租賃物的權屬已存在瑕疵，出租人在出租之前已對抵押權人負有債務。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。四、移動運營商在基站用房（含土地使用權）租賃中發(fā)生的相關案例。我們可以從電信設施屬于基礎設施的角度與上述有關部門交涉，這也是《物權法》予以確認的特殊物權載體（見該法第52條之內(nèi)容）。該問題的解決非依賴上述各部門的通力協(xié)作不可，即使擬議中的《電信法》頒布了，也難以直接解決該問題，而公司的下屬分支機構更無力解決此類問題。鄉(xiāng)村需建設基站的，各市分公司應參考鄉(xiāng)村建設中長期發(fā)展規(guī)劃和村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃，根據(jù)網(wǎng)絡覆蓋的技術要求，對全區(qū)域（以縣為單位）擬建設的基站數(shù)目、位置、占地面積等予以匯總，商請地方基層政府，根據(jù)《土地管理法》第61條的規(guī)定，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設之需，報縣級（含縣）以上地方人民政府批準基站建設用地，從根本上解決鄉(xiāng)村基站建設用地問題，以保障基站土地產(chǎn)權的完整和有效。因此，購買或租賃住宅樓或商住樓頂層房屋建設基站，存在被業(yè)主訴請搬遷基站并敗訴的法律風險。附錄：最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過 二○○九年七月三十日 但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 第二條 出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的
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