關于集體關于集體建設用地使用權之屬性及其有償流轉法律問題探析的應用-wenkub
2023-04-11 01:04:32 本頁面
【正文】 建設用地使用權流轉問題靠一味的禁止是無法解決的。從而政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與農(nóng)民間的關系對立，矛盾尖銳。據(jù)報中國城市化水平1995年為29%，到2000年為35%，而到2010年則為45%左右。如何在確保集體所有權不變的前提下充分發(fā)揮作為用益物權的集體建設用地使用權之最大效用，使之合理、有序、有償流轉之變革已刻不容緩。A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering關于集體建設用地使用權之屬性及其有償流轉法律問題探析關于集體建設用地使用權之屬性及其有償流轉法律問題探析作者佘衛(wèi)剛[內(nèi)容摘要]農(nóng)村集體建設土地使用權作為一項重要的用益物權，隨著中國工業(yè)化、城市化進程的加快，其外部利益性逐漸顯現(xiàn)。[關鍵詞] 集體建設用地使用權，用益物權，權能，有償流轉一、社會主義新農(nóng)村建設中的不和諧因素近年來，“ 三農(nóng)” 問題一直被稱為中國經(jīng)濟社會發(fā)展問題的重中之重，新一屆領導集體提出“ 社會主義新農(nóng)村” 建設?？v觀中國建國以來城市發(fā)展與耕地變化簡史，可以看出，從1957年到1997年間，耕地從112百萬公頃下降到95百萬公頃，年減少近1，000，000萬公頃[1]。（三）農(nóng)地使用權之流轉趨勢與國家法律規(guī)范嚴格限制間的矛盾以土地管理法為主的法律體系對農(nóng)村集體土地使用權流轉是嚴格禁止、限制的，只有極少數(shù)情況例外，但也有嚴格的限制條件。綜上所述，農(nóng)村土地，尤其是其流轉問題，已經(jīng)成為嚴重影響農(nóng)村發(fā)展的重要問題。從上述法律法規(guī)的規(guī)定可以看出，我國對農(nóng)村集體建設用地使用權的流轉是持否定態(tài)度的，但有兩個例外：即土地管理法第63條擔保法第36條的規(guī)定。那是一種具有土地資產(chǎn)合作化特征的集體經(jīng)濟組織[3]。集體只是名義上的所有權而已，真正擁有支配權的是國家[4]。它是由集體土地所有權所派生出的一種用益物權，使所有人以外的權利主體對土地而為不侵害所有權的自由的占有、使用及收益等，從而對土地利用以實現(xiàn)其經(jīng)濟目的的權利。但實際上農(nóng)村土地使用制度已由國家通過法制的形式統(tǒng)一作出安排，農(nóng)村集體只能執(zhí)行、并不能自主選擇。若不及時引導、規(guī)范將可能對我國國有土地市場造成嚴重沖擊。如1990年以來，珠、長江三角洲及一些大中城市市郊，農(nóng)民利用政策和法律空間，自建廠房、倉庫和店鋪等用于出租；或者干脆不顧法律的限制，直接進行土地非法出租等。綜上所述，集體建設用地使用權可否流轉已經(jīng)成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的制約性因素之一，而現(xiàn)行調(diào)整集體建設用地使用權流轉之法律法規(guī)，因其自身的滯后性、局限性以及故能適應我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。[7]”因為農(nóng)村土地制度的構建直接關系農(nóng)民階層的命運，改革不能忽視其愿望與訴求。其實，真正的所有權主體應是農(nóng)村全體村民，而非某個經(jīng)濟組織，經(jīng)濟組織只是占有、經(jīng)營與管理而已。實行集體土地所有權與用益物權的真正分離，適當限制其集體財產(chǎn)權及經(jīng)濟權能，而加強其公共管理與服務職能。（二）加強城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，合理界定集體建設用益物權類型、權能及具體流轉制度在我國農(nóng)村，土地屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民集體才是土地的所有權主體，而作為集體成員的村民，只享有對土地占有、經(jīng)營、使用的權利。此處的收益不僅表現(xiàn)為對土地開發(fā)利用之成果直接享有所有權，還表現(xiàn)為處分某一方面對土地的支配權，即通過用益物權之流轉增加收益的行為[8]。所以，在未來的立法中應當建立農(nóng)村集體建設用益物權制度。使土地資源得到合理配置、利用。因為在我國農(nóng)村，宅基地的分配基本上是無償?shù)?，使每個村民都能受益的付利性制度，這必然要求權利主體權利取得的身份性。因為事關農(nóng)村公共利益，對其若許可流轉，不僅因投入大、建設周
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