公有住房承租使用權(quán)糾紛中的幾個(gè)法律問(wèn)題-wenkub
2023-04-11 00:53:10 本頁(yè)面
【正文】 遺囑或者遺贈(zèng)獲得，也可以按照合同約定取得。公有住房使用權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限處分的權(quán)利。筆者贊同第四種觀點(diǎn)，即應(yīng)將公房使用權(quán)界定為用益物權(quán)。公房租賃是依據(jù)變相工資分配方式建立起來(lái)的“租賃”關(guān)系，不是真正合同法意義上的租賃關(guān)系，這種使用權(quán)具有所有權(quán)性質(zhì)，本質(zhì)是物權(quán)，即民事主體以自己勞動(dòng)獲得的權(quán)利，象勞動(dòng)報(bào)酬一樣，是比較充分的一種自物權(quán)。居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人所有的住房以及其他附著物所享有的占有、使用乃至收益的權(quán)利。關(guān)于公房使用權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：債權(quán)說(shuō)、居住權(quán)說(shuō)、自物權(quán)說(shuō)和他物權(quán)說(shuō)。（１）包括產(chǎn)權(quán)屬于房產(chǎn)管理部門(mén)所有的直管公房和產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的自管公房，這種單位福利分房制度是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利性住房分配的體現(xiàn)?！碴P(guān)健詞〕公有住房，使用、權(quán)益 近年來(lái)，我們國(guó)家住房政策發(fā)生了極大的變化，公有住房越來(lái)越多被出售給承租人，特別是從１９９８年開(kāi)始，國(guó)家停止住房的實(shí)物分配，轉(zhuǎn)向貨幣工資分配，公有住房從此逐步退出歷史舞臺(tái)，但在近年來(lái)法院審判的房地產(chǎn)案件審判中，因公房使用權(quán)交易而產(chǎn)生的糾紛占相當(dāng)高的比例，據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，約為城區(qū)基層法院受理房地產(chǎn)案件的五分之一。此類(lèi)案政策性強(qiáng)，可供參考的法律法規(guī)幾乎沒(méi)有，已經(jīng)成為房地產(chǎn)審判的一個(gè)難點(diǎn)。公有房屋使用權(quán)的承租人，必須是企事業(yè)單位或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，其所分得的房屋面積大小與其工齡、職務(wù)級(jí)別、貢獻(xiàn)大小、家庭人口等諸多因素密切相關(guān)，由此建立起的職工與單位或者國(guó)家房產(chǎn)管理部門(mén)之間的房屋承租關(guān)系，住房所有權(quán)歸單位所有，職工低租金使用。（一）債權(quán)說(shuō)。（２）法國(guó)、德國(guó)、瑞士、意大利、日本等國(guó)的民法典中現(xiàn)在是明確認(rèn)可居住權(quán)的。（３）（四）用益物權(quán)說(shuō)。理由如下：第一、公房使用權(quán)有別于合同法意義上的租賃權(quán)，已具備了物權(quán)的屬性。這種權(quán)利是他人（包括產(chǎn)權(quán)單位）不能任意追奪的，已經(jīng)具有了一定物權(quán)的屬性。主要為生活中的弱者一方設(shè)立，具有扶助、贍養(yǎng)、關(guān)懷的性質(zhì)。如果將公房使用權(quán)作為自物權(quán)，將有一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，即單位作為產(chǎn)權(quán)人的地位問(wèn)題。其次，在共有場(chǎng)合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無(wú)效。從這個(gè)意義上講，公房使用權(quán)還不是自物權(quán)，只有按照現(xiàn)行的有關(guān)“房改”政策，使用權(quán)人出資（包括用工齡等折算）購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)后，才能演變成為自物權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行法律以及以梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的《中國(guó)民法典草案建議稿》主要規(guī)定了以下幾種用益物權(quán)：基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）、鄰地使用權(quán)（地役權(quán)），典權(quán)等。如果考慮到立法成本的問(wèn)題，可以不把它作為一種獨(dú)立的物權(quán)在物權(quán)法中加以規(guī)定?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》明確禁止自由轉(zhuǎn)租和買(mǎi)賣(mài)公房使用權(quán)，現(xiàn)在允許公有住房公開(kāi)有償轉(zhuǎn)讓必然和該規(guī)定相沖突。而且，轉(zhuǎn)讓的是房屋的使用權(quán)，并未對(duì)產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)造成任何侵害；第二，按照合同法規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立的合同，只要不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的法定無(wú)效情形，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，就應(yīng)為有效合同，受法律保護(hù)。１９９９年４月１９日沈陽(yáng)市《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，公房使用權(quán)是可以繼承的。”（８）可見(jiàn)，他物權(quán)，包括擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)均可作為遺產(chǎn)，公房使用權(quán)作為一種典型的財(cái)產(chǎn)權(quán)利當(dāng)然可以作
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