【正文】 地塊南界南向景觀關(guān)于化工廠動(dòng)遷的問(wèn)題，從遠(yuǎn)景開(kāi)發(fā)來(lái)看，為本地塊設(shè)置合理的的開(kāi)發(fā)進(jìn)度就相當(dāng)重要了，合理規(guī)避產(chǎn)品設(shè)置、布局，將對(duì)本地塊具體開(kāi)發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生重要影響。 地塊東南角東向景觀 地塊東北角南向景觀 地塊東南角西向景觀216。1．2 地塊周圍景觀1．2．1 自然景觀216。 內(nèi)外裝修建議216。 建筑風(fēng)格建議216。 景觀規(guī)劃建議178。 規(guī)劃方案構(gòu)思216。 改造工程主要功能分區(qū)目標(biāo)人群描述1．2 明月湖國(guó)家濕地公園景觀建議216。 地塊（產(chǎn)品層面）SWOT分析2．1 優(yōu)勢(shì)分析2．2 劣勢(shì)分析216。 配套設(shè)施綜述216。 環(huán)境衛(wèi)生情況216。 東方景觀216。東營(yíng) 西方景觀216。 社會(huì)治安情況216。 關(guān)鍵點(diǎn)216。 應(yīng)對(duì)措施2．3 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析2．4 項(xiàng)目的威脅分析3．結(jié)論二、 項(xiàng)目定位地塊主題概念的導(dǎo)入1．1 清風(fēng)湖公園改造216。 景觀主題分區(qū)建議216。 客群定位216。 總體建議178。 房型配比216。 建筑內(nèi)部裝修216。 東方景觀廣利河以北地塊東向隔護(hù)城河是在售商品房萬(wàn)達(dá)高爾夫花園、東辰鑒墅項(xiàng)目，該方向上，護(hù)城河水質(zhì)已經(jīng)為變質(zhì)水體狀態(tài)，加之東向產(chǎn)品規(guī)劃容積率較高使得該向景觀為本地塊較差的區(qū)位。 西方景觀 地塊南界南向景觀 地塊西南角南向景觀 地塊西界西向景觀在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向?yàn)橥ㄏ蚶虻哪隙放c東二路交匯處，就近景而言劣勢(shì)明顯，東二路西側(cè)主要為一些低層建筑，因此遠(yuǎn)景較之于本地塊來(lái)說(shuō)也不存在太多優(yōu)勢(shì)。同時(shí)目前地塊南界區(qū)域內(nèi)也有兩處未完成全部動(dòng)遷工作的單位。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無(wú)任何景觀資源，但從規(guī)劃來(lái)看，若將廣利河南北地塊作整體設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)景觀的共享就將大大彌補(bǔ)這個(gè)方向上景觀不佳的不足。南向地塊內(nèi)有三處待動(dòng)遷單位，見(jiàn)“四至圖”“L”、“I”、“H”所標(biāo)定區(qū)域,同時(shí)西南角隔南二路有華泰化工廠（“K”點(diǎn)）還處于動(dòng)遷評(píng)估前期,其他地塊則較開(kāi)闊，縱深強(qiáng)。 環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊除了南側(cè)有兩處舊工廠外，其他都為凈地，而舊工廠已在拆遷計(jì)劃之中，因此我方認(rèn)為要充分考慮其動(dòng)遷之后是否會(huì)遺留污染的問(wèn)題。地塊中部南北向的勝利大街是東城區(qū)規(guī)劃中的景觀大道，在本地塊中部與東西向的廣利河呈十字交叉，但隨著城市規(guī)劃中廣利河“三點(diǎn)一線”景觀工程實(shí)施，以及勝利大街正在向南作延生的影響，不可否認(rèn)該區(qū)位不論是在環(huán)境質(zhì)量、還是社會(huì)基礎(chǔ)配套上將有足夠的上揚(yáng)發(fā)展空間。但由于受城市人口總量相對(duì)較小以及東城區(qū)行政版塊等背景因素的影響，該地塊最大人流、物流量大多集中在春夏兩季，而深秋至來(lái)年開(kāi)春期間該區(qū)域仍屬于人氣低谷。 清風(fēng)湖公園情況 地塊內(nèi)清風(fēng)湖公園清風(fēng)湖公園位于東營(yíng)市東城主干道勝利大街旁，也就是位于清風(fēng)湖社區(qū)的中心地帶，同時(shí)也位于山東省東營(yíng)市政府的景觀大道勝利大街與沂河路的交匯處，是山東省最大的城市公園，總占地2690畝，最重要的景點(diǎn)設(shè)置是中國(guó)唯一的黃河水體紀(jì)念碑，整個(gè)公園規(guī)劃建設(shè)成為全國(guó)首個(gè)以展現(xiàn)黃河文化為主題的公園。③ 園區(qū)內(nèi)主要地表處理基本硬化，多數(shù)為混凝土路面間或少量卵石地面，公園內(nèi)綠植稀少，主要為松樹(shù)和冬青等長(zhǎng)綠灌木、水體水質(zhì)無(wú)浮游生物，但水流、水體區(qū)塊有待于改造，水體駁岸已硬化，周邊多為自然蘆葦?shù)?。?目前清風(fēng)湖公園主要吸附人流群是北門(mén)、西門(mén)居住區(qū)相對(duì)固定片區(qū)，在春夏時(shí)令部分游動(dòng)人流。該濕地對(duì)研究黃河三角洲獨(dú)特的濕地資源具有代表性,具有較高的保護(hù)、觀賞和科研價(jià)值。③ 目前主要吸附人群為周邊居住區(qū)居民及少量游動(dòng)人群，北向隔濰河路沿線有簡(jiǎn)單商業(yè)娛樂(lè)配套。178。178。178。178。 本地塊處東營(yíng)市政府機(jī)關(guān)駐地，從人口總量和人口構(gòu)成上來(lái)看僅有政府機(jī)關(guān)人員及為其提供服務(wù)的人群，因此，東城區(qū)大多數(shù)商業(yè)配套設(shè)施都與之相聯(lián)系，并且其總量占不到整個(gè)全市總量水平的三分之一。 人氣指數(shù)明顯不及西城，在東、西城協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程中，東城明顯人氣不旺、版塊吸附力顯弱，跨區(qū)塊消費(fèi)流量不足形成對(duì)整個(gè)東城區(qū)塊配套設(shè)施需求的刺激力度。 整個(gè)東城在配套設(shè)施建設(shè)上處于大步發(fā)展階段。178。核心是刺激消費(fèi)。做出一批真正成特色、有吸附力的高檔休閑消費(fèi)場(chǎng)所，而不是同質(zhì)化產(chǎn)品。而由于西城區(qū)對(duì)東城區(qū)的人文對(duì)峙，使得東城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出另一番不同景象。在這種大的經(jīng)濟(jì)背景下，東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)也悄悄地在發(fā)生變化：一直以來(lái)，西城房?jī)r(jià)總是高于東城，但這種局面現(xiàn)狀正在消失，據(jù)我司實(shí)地調(diào)研在銷項(xiàng)目中東、西城商品房均價(jià)已互成均勢(shì)，同時(shí)東城區(qū)在銷或即將入市的項(xiàng)目中，東城區(qū)集中了70％以上的高端樓盤(pán)并且多為大盤(pán)運(yùn)作項(xiàng)目，產(chǎn)品市場(chǎng)定位、產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)涵，銷售理念等方面已明顯走在了西城前面。 關(guān)鍵點(diǎn)178。178。2．1 清風(fēng)湖地塊優(yōu)勢(shì)分析216。216。216。 216。2．2 劣勢(shì)分析216。這將對(duì)本地塊產(chǎn)品運(yùn)作入市前必須做出更科學(xué)、系統(tǒng)的產(chǎn)品調(diào)研，符合市場(chǎng)需求進(jìn)度。216。 應(yīng)對(duì)措施：178。178。178。鞏固產(chǎn)品市場(chǎng)占位。另一方面目前東營(yíng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)常規(guī)，即便是東城區(qū)其產(chǎn)品形態(tài)也幾乎都是多層住宅，小高層、聯(lián)排、花園洋房等，且品質(zhì)都比較接近，最重要的是市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，尤其缺少權(quán)威的、口碑傳誦的高端市場(chǎng)產(chǎn)品。216。3．結(jié)論從本目標(biāo)地塊性質(zhì)來(lái)看，廣利河南岸，東二路至東四路之間是比較理想的住宅建設(shè)用地。因此，本地塊在最初定位時(shí)一定不要加入這個(gè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的行列里來(lái)，一定要制定自己的策略，思路，要使得本地塊，至少在產(chǎn)品層面上塑造真正屬于清風(fēng)湖地塊上的產(chǎn)品，其他產(chǎn)品無(wú)法介入的市場(chǎng)氛圍來(lái)；形成“你做你的市場(chǎng)，我有我的勢(shì)場(chǎng)”（注意：我們要做“勢(shì)”場(chǎng)）的最佳氛圍。這兩部分基本原則是“分中求統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)”。178。178。從回報(bào)的角度看，為了提高投資者信心，在規(guī)劃時(shí)考慮到一些短期可回籠資金的業(yè)態(tài)是必要的，但不能占太多指標(biāo)，要確保清風(fēng)湖改造核心工程有足夠的空間。清風(fēng)湖的大部分水體處理為“群島生活體驗(yàn)”點(diǎn)陣而成?！卷?xiàng)目設(shè)置】《同一首歌》、《春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)（外景地）》、《青年歌手大獎(jiǎng)賽（分賽場(chǎng)）》等。齊魯大地，黃河入海口曾經(jīng)有一個(gè)寂寞小村。小飯館，銀行、旅店、廣場(chǎng)，一應(yīng)俱全，甚至還有了自己的飛機(jī)場(chǎng)……【項(xiàng)目設(shè)置】(1)寶藏探尋，(2)華八井，(3)營(yíng)二井，(4)油田生產(chǎn)公社、(5)油田大戲臺(tái)（劇場(chǎng)），(6)憶苦思甜聚餐會(huì)。直到最近，小島被重新“發(fā)現(xiàn)”出來(lái)，她古怪的天氣形態(tài)以及神奇美麗的自然生物造成了小島現(xiàn)在的情形。【主題背景】中國(guó)滇西北大山叢林深處的一個(gè)小村，歷來(lái)是探險(xiǎn)者的必經(jīng)之地?！局黝}背景】家庭娛樂(lè)區(qū)版塊——草地休閑、熱帶海灘，該區(qū)輕松歡快，孩子們有的堆沙，有的在水中嬉戲。 改造工程主要功能分區(qū)目標(biāo)人群描述依據(jù)上述的地塊業(yè)態(tài)（景觀）規(guī)劃，國(guó)家濕地公園客流人群定位，可初步定位為如下幾類：178。178。178。因此在業(yè)態(tài)的規(guī)劃上，要有特色，有典型性、高端，符合政府城對(duì)東區(qū)發(fā)展基本布局要求。 濕地高爾夫運(yùn)動(dòng)中心：體驗(yàn)式都市休閑消費(fèi)生活，使?jié)竦靥厣c經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，使靜態(tài)的景觀和人、物聯(lián)動(dòng)起來(lái)。 黃河文化特色商業(yè)區(qū)：經(jīng)營(yíng)所有與黃河有關(guān)的文化、用品、紀(jì)念品等。 地塊分區(qū)客群定位依據(jù)上述的地塊業(yè)態(tài)（景觀）規(guī)劃，國(guó)家濕地公園客流人群定位，可初步定位為如下幾類：178。178。178。1．3 房地產(chǎn)產(chǎn)品主題策劃根據(jù)我們對(duì)東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析判斷，目前東營(yíng)市土地資源蘊(yùn)藏量大，商品房住宅市場(chǎng)供求正步入健康發(fā)展軌道。 項(xiàng)目定位本地塊西自東二路東至東四路，廣利河南岸自南二路為規(guī)劃中建設(shè)用地，用地面積近190公傾（除去在建中的黃河展覽館、變電站所占用地），縱觀該區(qū)域地塊，做為住宅開(kāi)發(fā)用地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)及地塊周邊來(lái)說(shuō)，景觀優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。近水樓臺(tái)先得月，向陽(yáng)花木易為春”面對(duì)如此難得的地塊資源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的定位應(yīng)該是比較明確的。產(chǎn)品定位：高端但考量到東營(yíng)樓市供求關(guān)系日漸理性，同時(shí)也考慮到產(chǎn)品新入市之去化問(wèn)題，我方設(shè)想為分區(qū)開(kāi)發(fā)整塊運(yùn)作，在地塊東部地塊產(chǎn)品形式可考慮為高層、小高層產(chǎn)品。 開(kāi)發(fā)順序：總體由東往西滾動(dòng)式推進(jìn)，分三期開(kāi)發(fā)，其中商業(yè)街和休閑產(chǎn)品于第三期開(kāi)發(fā)。空中花園，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上頂層余留停機(jī)坪，為二期開(kāi)發(fā)打好基礎(chǔ)。 第三期：開(kāi)發(fā)地塊商業(yè)區(qū)塊產(chǎn)品及休閑游樂(lè)產(chǎn)品。目前對(duì)于東營(yíng)市現(xiàn)有的居住小區(qū)其內(nèi)部綠化比較落后，人們走出房子看到的還是房子，而針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，走出小區(qū)外便是公園、濕地，而在項(xiàng)目?jī)?nèi)部則可以通過(guò)住宅地層架空，塑造大型內(nèi)部庭院式綠化，從而可以使得住戶在小區(qū)內(nèi)部也可享受到公園般的景色，從情感上達(dá)到一種把家安在公園里的感覺(jué)，從根本