【正文】 設(shè)施需求 市場定位分析 客房設(shè)施定位 餐飲設(shè)施定位 會(huì)議設(shè)施定位 娛樂設(shè)施定位 其他設(shè)施定位 經(jīng)營預(yù)測 固定和變動(dòng)成本 營運(yùn)現(xiàn)金流 投資分析 預(yù)計(jì)成本 稅前內(nèi)部回報(bào)率 酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 在 “經(jīng)營理念 ”設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，形成規(guī)劃設(shè)計(jì)階段性成果 ,即給設(shè)計(jì)師提供設(shè)計(jì)指引及相應(yīng)的設(shè)備與系統(tǒng)要求，為其后的詳細(xì)設(shè)計(jì)提供依據(jù)。國內(nèi)酒店通常需要以客房、餐飲、 商務(wù) 中心、商場、寫字樓、公寓及 娛樂 等為獨(dú)立的經(jīng)營中心，并以每個(gè)經(jīng)營中心為基點(diǎn)制定經(jīng)營理念。在對(duì)酒店設(shè)施需求 的分析中，要有足夠的前瞻性，準(zhǔn)確地把握酒店未來發(fā)展的趨勢，保證酒店設(shè)計(jì)理念和硬件設(shè)施的超前性與領(lǐng)先性。 籌建階段進(jìn)度 階段 主要內(nèi)容 時(shí)間 市場定位策劃和市場及財(cái)務(wù)可行性研究階段 ◆ 市場定位策劃 ◆ 市場及財(cái)務(wù)可行性研究 30 天至 60 天 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ◆ 平面規(guī)劃 ◆ 機(jī)電設(shè)計(jì)規(guī)劃 ◆ 裝修設(shè)計(jì)規(guī)劃 90 天至 120 天 市場及財(cái)務(wù)可行性研究 （ 1）市場及財(cái)務(wù)可行性研究的要點(diǎn) ◆ 根據(jù)近年當(dāng)?shù)芈糜问袌隹土髑闆r，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，預(yù)測酒店需求市場未來增長趨勢； ◆ 根據(jù)酒店的地理位置、分析和評(píng)估交通便利程度、酒店可見度、周圍的客源需求以及其他可能影響酒店市場營銷的主要因素； ◆ 綜合分析新建酒店的項(xiàng)目優(yōu)劣勢，確定酒店的定位和檔次標(biāo)準(zhǔn)； ◆ 分析與新建酒店同檔次酒店市場需求潛力，從需求來源的角度預(yù)測酒店市場競爭力及其建設(shè)的必要性； ◆ 從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設(shè)施構(gòu)成。 ◆ 平面立面，有機(jī)結(jié)合。 ◆ 合理安排，有序銜接。多數(shù)投資者在此階段往往只重視設(shè)計(jì)師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營管理者的參與。缺少統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)，往往會(huì)使酒店功能分區(qū)和裝修設(shè)計(jì)等各方面存在很多缺陷，這些問題在酒店開業(yè)初 期就會(huì)逐步凸顯出來，給后期運(yùn)營帶來諸多不利。重點(diǎn)是依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢 ；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對(duì)新建酒店進(jìn)行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預(yù)測主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進(jìn)行投資回報(bào)分析。如果一個(gè)酒店項(xiàng)目沒有經(jīng)過科學(xué)而充分的市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資分析和清晰的經(jīng)營管理模式設(shè) 計(jì)，盲目決策將極大地增加項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)性，其結(jié)果往往是在經(jīng)營中自食苦果。 目前國內(nèi)越來越多的酒店投資者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者開始逐漸認(rèn)識(shí)到籌建籌開工作的重要性。酒店籌建籌開分為市場定位策劃和可行性及財(cái)務(wù)分析階段、酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和開業(yè)統(tǒng)籌階段。市場定位策劃和可行性及財(cái)務(wù)分析是依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對(duì)新建酒店進(jìn)行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預(yù)測主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進(jìn) 行投資回報(bào)分析?？茖W(xué)的市場定位和功能定位要建立在充分的市場調(diào)研分析基礎(chǔ)上，投資決策要建立在可行性及財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，經(jīng)營管理要建立在一個(gè)高度專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)上。所以尋找一個(gè)好的酒店管理團(tuán)隊(duì)，策劃一個(gè)成功的籌建籌開方案，將有效提高酒店投資的科學(xué)性、未來發(fā)展的可持續(xù)性，并且極大地歸避風(fēng)險(xiǎn)。 酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)是描繪酒店發(fā)展藍(lán)圖的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是酒店成功運(yùn)營的重要保障。由于先天不足，它就象一個(gè)弱智的幼兒，即使請最高明的教師也很難達(dá)到預(yù)期。一個(gè)酒 店項(xiàng)目的成功是離不開經(jīng)營管理者的，好的經(jīng)營管理者可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營管理模式等考慮清晰，避免工程的反復(fù)、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補(bǔ)的遺憾。進(jìn)度安排要將市場定位、酒店設(shè)計(jì)、工程建設(shè)等多項(xiàng)工作進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，有序銜接，避免產(chǎn)生相互脫節(jié)的現(xiàn)象。機(jī)電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎(chǔ)上與立體裝修設(shè)計(jì)充分融合，千萬不可分割開來。 ◆ 確定對(duì)新建酒店構(gòu)成不同程度競爭的現(xiàn)有及擬新建酒店?duì)顩r，主要是考慮競爭因素； ◆ 分析新建酒店區(qū)域市場可比較的酒店及經(jīng)營業(yè)績情況?？尚行匝芯渴且粋€(gè)集市場、經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營管理和設(shè)計(jì)要求的多角度和因素的系統(tǒng)分析。其中，包括經(jīng)營思路、產(chǎn)品描述、目標(biāo)客戶、價(jià)格政策、服務(wù)模式、主要硬件要求（如其在整個(gè)建筑物的位置及樓層高度要求