【正文】 和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識(shí)問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平； 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工； 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)業(yè)主/住戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題； 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響； 外聘維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外聘給合格的承包商。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機(jī)房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時(shí)值班； 有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平； 如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)。c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對(duì)《維修單》進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及工程部主管、班組工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 工程部各崗位職責(zé) 工程部主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：物業(yè)主任直接下屬：班組工程師崗位職責(zé)：a. 貫徹執(zhí)行物業(yè)主任的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)物業(yè)主任負(fù)責(zé)。e. 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)物業(yè)主任審批后執(zhí)行。i. 培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。b. 自然條件：35歲以上，身體健康。e. 工作經(jīng)驗(yàn)： 在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過工程工程部主管3年以上或副工程部主管5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。c. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。g. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。直接上級(jí)： 工程部主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：a. 服從主管及領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)領(lǐng)班，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)a. 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。g. 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。3. 工程部的管理制度a. 正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客服部提出，由客服部填寫《維修單》，交工程部執(zhí)行?！?、“對(duì)不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等e. 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上級(jí)判斷并組織力量排除。 入戶維修服務(wù)規(guī)范a. 凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程?？蛻糸_門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！”e. 如進(jìn)入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。g. 如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。j. 步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對(duì)客戶說：“謝謝，再見！”k. 整個(gè)工作期間不得收受客戶的任何饋贈(zèng)物品及小費(fèi)，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。c. 維修人員在維修完工后，需經(jīng)報(bào)修部門或客戶簽字認(rèn)可。在發(fā)生使用部門或客戶對(duì)工程部的投訴時(shí)，應(yīng)以《維修單》為據(jù)。c. 工程部年度工作報(bào)告由工程部主管負(fù)責(zé)編寫。l 零配件的更換及使用情況，庫存情況。l 是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng)。l 設(shè)備運(yùn)行方案之改進(jìn)意見l 設(shè)備功能的加強(qiáng)、設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。 能源管理制度a. 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。d. 供配電系統(tǒng)應(yīng)對(duì)無功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。f. 空調(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)對(duì)于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對(duì)于非24小時(shí)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來改變送風(fēng)量。j. 工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。n. 加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。r. 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率。《設(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度a. 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門主管報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。f. 設(shè)備的報(bào)廢必須遵循以下原則：178。 因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過原價(jià)值的設(shè)備178。b. 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)；需要更新時(shí)，必須以舊換新。f. 維修人員需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報(bào)修后，填寫材料耗量單。多余材料必須退回庫房。機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具柜內(nèi)，并作為交接班內(nèi)容之一。e. 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。i. 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。 a. 所有對(duì)外承包的設(shè)備維修或工程施工，必須以“公平、公開、公正”為原則，按照招投標(biāo)程序進(jìn)行。c. 招標(biāo)評(píng)審小組成員必須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員、行政人員組成，招標(biāo)評(píng)審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態(tài)度認(rèn)真參與評(píng)審，不得營(yíng)私舞弊。l 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。b. 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告上級(jí)主管：l 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。c. 在下列情況下必須書面報(bào)告上級(jí)主管：l 重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。l 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。l 零部件更新、改造、或加工修理。d. 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。b. 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)領(lǐng)班、工程師或工程部主管。f. 在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。i. 易燃、易燃物品必須存放在危險(xiǎn)品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。l. 重要機(jī)房如變配電室、鍋爐房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。o. 對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。h. 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。k. 操作人員在2米以上檢修設(shè)備，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監(jiān)護(hù)。d. 使用剩余的危險(xiǎn)品必須及時(shí)退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴(yán)禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。c. 當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護(hù)人員立即關(guān)閉相關(guān)機(jī)具停止工作。e. 根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時(shí)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)以利于保險(xiǎn)索賠。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。c. 物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)該根據(jù)不同的危險(xiǎn)程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。d. 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：l 斷開電源。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無電壓時(shí)，必須使用合格的驗(yàn)電器，驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。l 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣班組工程師，且簽發(fā)人應(yīng)對(duì)工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。l 工作監(jiān)護(hù)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，所有安全措施應(yīng)保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同檢查，并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時(shí)間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。l 一套各種消防設(shè)備之備件清單。l 所有公共通道門鑰匙。d. 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。g.