【正文】 和技術(shù)人員的培訓學習，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平； 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施工； 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)業(yè)主/住戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題； 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的系統(tǒng)化、標準化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響； 外聘維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外聘給合格的承包商。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班； 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平； 如遇有緊急事件，工程部負責組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 負責本班組報修工作的具體落實，做好本班組維修報表，對《維修單》進行登記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)水平。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收?，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。 認真貫徹執(zhí)行工程部及工程部主管、班組工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 工程部各崗位職責 工程部主管的崗位職責直接上級：物業(yè)主任直接下屬：班組工程師崗位職責：a. 貫徹執(zhí)行物業(yè)主任的指令，負責工程部的日常管理，對物業(yè)主任負責。e. 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報物業(yè)主任審批后執(zhí)行。i. 培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。b. 自然條件：35歲以上，身體健康。e. 工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程工程部主管3年以上或副工程部主管5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。c. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保在崗時不出任何問題。g. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。直接上級： 工程部主管直接下屬： 無崗位職責：a. 服從主管及領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報領(lǐng)班，并盡快回到值班地點待命。 配電運行電工的崗位職責直接上級： 強電主管直接下屬： 無崗位職責a. 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行。確保配電系統(tǒng)的正常運行。g. 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。3. 工程部的管理制度a. 正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客服部提出，由客服部填寫《維修單》，交工程部執(zhí)行?！薄ⅰ皩Σ黄?，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等e. 工程部當班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復雜的故障應(yīng)立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。 入戶維修服務(wù)規(guī)范a. 凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程?？蛻糸_門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需要對XX設(shè)備進行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！”e. 如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。g. 如工作中將會出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。j. 步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對客戶說：“謝謝，再見！”k. 整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。c. 維修人員在維修完工后，需經(jīng)報修部門或客戶簽字認可。在發(fā)生使用部門或客戶對工程部的投訴時，應(yīng)以《維修單》為據(jù)。c. 工程部年度工作報告由工程部主管負責編寫。l 零配件的更換及使用情況，庫存情況。l 是否有明顯須改進的工程事項。l 設(shè)備運行方案之改進意見l 設(shè)備功能的加強、設(shè)備運行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。 能源管理制度a. 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。d. 供配電系統(tǒng)應(yīng)對無功負荷進行補償，以提高功率因數(shù)。f. 空調(diào)機組運行時應(yīng)對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時營業(yè)場所，應(yīng)進行風量調(diào)節(jié)，根據(jù)負荷的大小來改變送風量。j. 工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進行教育并懲罰。n. 加強管道保溫材料的維護保養(yǎng)。r. 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達到工作效率?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。、改裝及報廢設(shè)備管理制度a. 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請上級批準后方可進行。當改裝工程較大，技術(shù)復雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門主管報請上級批準，并由工程部提出方案后再進行施工。f. 設(shè)備的報廢必須遵循以下原則：178。 因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設(shè)備178。b. 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部主管批準；需要更新時，必須以舊換新。f. 維修人員需領(lǐng)料時，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報修后，填寫材料耗量單。多余材料必須退回庫房。機房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具柜內(nèi)，并作為交接班內(nèi)容之一。e. 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。i. 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部主管批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。 a. 所有對外承包的設(shè)備維修或工程施工，必須以“公平、公開、公正”為原則，按照招投標程序進行。c. 招標評審小組成員必須由相關(guān)領(lǐng)導、相關(guān)技術(shù)人員、財務(wù)人員、行政人員組成，招標評審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態(tài)度認真參與評審，不得營私舞弊。l 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。b. 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級主管：l 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。c. 在下列情況下必須書面報告上級主管：l 重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。l 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。l 零部件更新、改造、或加工修理。d. 除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。b. 各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時消除不安全因素，并須立即上報領(lǐng)班、工程師或工程部主管。f. 在進行有危險的設(shè)備檢修、操作時應(yīng)放置明顯的警告標志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。i. 易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。l. 重要機房如變配電室、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)。o. 對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進行其他有效保護措施。h. 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。k. 操作人員在2米以上檢修設(shè)備，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監(jiān)護。d. 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。c. 當發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護人員立即關(guān)閉相關(guān)機具停止工作。e. 根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。c. 物業(yè)強電系統(tǒng)維修時，應(yīng)該根據(jù)不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。d. 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：l 斷開電源。檢驗電氣設(shè)備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進行。l 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣班組工程師，且簽發(fā)人應(yīng)對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進行全面的考慮。l 工作監(jiān)護制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場時，所有安全措施應(yīng)保持不動，工作票仍由工作負責人執(zhí)存。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。l 一套各種消防設(shè)備之備件清單。l 所有公共通道門鑰匙。d. 不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時報告。g.