【正文】 表5 借款還本負(fù)息表序號項(xiàng)目合計(jì)1 2 3 備注1借款　 　　期初借款本息累計(jì)　 　　本期借款 　　本期應(yīng)計(jì)利息 　　本期還本 　本期付息 　　成本　 　2借款償還資金來源　 　虧損　+ 從第三年開始盈利利潤　 　　　　　　折舊費(fèi)　　　　　暫時不記攤銷費(fèi)　　　　　暫時不記其他還款資金　　　　　第七部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價一、 盈利能力分析1. 靜態(tài)盈利能力分析1) 利潤總額（簡稱利潤或稅前利潤）=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費(fèi)用－售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅－彌補(bǔ)虧損2) 投資利潤率（也稱投資回報(bào)率、投資收益率或總投資利潤率）=年平均利潤總額247。為減少項(xiàng)目的初始投入，本項(xiàng)目擬采用分期開發(fā)、滾動進(jìn)行，以達(dá)到開發(fā)資金的自求平衡。另一方面,屋頂造園也有自身的優(yōu)點(diǎn),由于屋頂上空的空氣清新,污染減少,光照增強(qiáng),接受日光輻射較多,為植物光合作用提供良好環(huán)境,利于植物生長。6. 景觀設(shè)計(jì)豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。因?yàn)橐?guī)模小，建筑形態(tài)多，難以形成規(guī)?；恼w效果，淺暖色調(diào)感覺比較溫馨。3. 總平面規(guī)劃本案隨著湘潭市的“城市中心東移戰(zhàn)略”這個項(xiàng)目所在地將成為湘潭市以后的中心地段，項(xiàng)目采用現(xiàn)代建筑群的設(shè)計(jì)，建筑物采用外形方正，內(nèi)部空間利用系數(shù)高，經(jīng)濟(jì)，合理，平面基本均衡對稱，節(jié)地性和適地性好，結(jié)構(gòu)簡潔，技術(shù)合理，各方向剛度接近，抗風(fēng)性能好，施工方便。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建首要工程。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤率，計(jì)算出售樓的價格。在定價之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競爭對手的定價和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。2) 項(xiàng)目產(chǎn)品檔次項(xiàng)目主要以建筑中高檔住宅和商場，營造形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合適的密度也能體現(xiàn)出社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則，為居民創(chuàng)造一個高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生活居住小區(qū)。②、置業(yè)特征：國家公務(wù)員、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員；樓盤名稱開發(fā)商主要特征銷售價格（元/㎡）開發(fā)規(guī)模備注城郊新府華城湘潭城郊置業(yè)有限公司56%超高小區(qū)綠化環(huán)境，建筑密度低至29%3200建筑面積300000㎡小戶型均價2900東方名苑湘潭多凌華城置業(yè)有限公司處于湘潭市河?xùn)|新區(qū)的核心區(qū)塊，是湘潭市市政府重點(diǎn)工程3200建筑面積364000㎡有較長的商業(yè)沿街面金榮世紀(jì)外灘湘潭金榮房地產(chǎn)椰樹、水杉、銀杏等東南亞風(fēng)情喬木搭建幽靜園林休閑區(qū)3000建筑面積90000㎡極具現(xiàn)代感外觀，悠然呈現(xiàn)湘江之濱，萬眾朝覲芙蓉銘都湘潭三榮房產(chǎn)毗鄰“湖南第一大道”芙蓉大道2800建筑面積100000㎡尊處岳塘區(qū)行政板塊、板塘商業(yè)中心三、 項(xiàng)目客戶群分析1. 項(xiàng)目客戶群購買能力分析由于大量機(jī)關(guān)單位東遷，單位所建小區(qū)普遍檔次不高，所以機(jī)關(guān)單位公務(wù)員仍是購買主力；電機(jī)、電化、湘鋼等企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目，集團(tuán)內(nèi)的客戶都占有一定比例；由于長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)，外來湘潭投資客戶逐漸增加；相對河西，河?xùn)|的客戶群體更為豐富，包括區(qū)域內(nèi)客戶，外來投資客，河西、湘潭縣等客戶群2. 項(xiàng)目客戶群消費(fèi)動機(jī)分析客戶在購房時，因區(qū)域不同而重視的因素也各異，客戶最為關(guān)心的包括價格及對河?xùn)|居住環(huán)境、交通、公共配套及未來發(fā)展看好等因素，同時，物業(yè)管理也逐步成為客戶關(guān)注重點(diǎn)。戶戶南北朝向，私享闊景陽臺，南望云水，北瞰繁華，九華平疇，盡收眼底。1) 城市核心區(qū)的居住和商業(yè)價值2) 大型綜合體的聚集效應(yīng)3) 東方紅廣場、大劇院的配套優(yōu)勢4) 具有較長的商業(yè)沿街面，且位于十字路口金榮世紀(jì)外灘1) 地標(biāo)美筑 高端居住夢想 30層高近百米建筑，為西城之最；8公里一線江景，水云之間，視界無垠；極具現(xiàn)代感外觀，悠然呈現(xiàn)湘江之濱，萬眾朝覲。3) 整個樓盤分2期開發(fā)建設(shè)，即將上市銷售的是一期一組團(tuán)7棟樓，一組團(tuán)將作為整個樓盤的樣板來打造建設(shè)，作為樣板當(dāng)然就會在環(huán)境和小區(qū)配套設(shè)施上力圖最優(yōu)。究其原因，主要是受個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年的政策影響，同時銀行對于二套房貸政策收緊，促使二手房交易成本增加，一部分投資性和剛性需求受到抑制。分區(qū)域來看，㎡，㎡；分層數(shù)來看，多層商品住房均價為2294元/㎡，㎡；分套型來看，≤90㎡㎡，90—144㎡㎡，≥144㎡㎡。自去年四季度以來，商品房市場持續(xù)熱銷，已經(jīng)透支了部分市場需求，加之一季度為傳統(tǒng)銷售淡季，國家調(diào)控政策又相繼出臺，使得市場成交量的上揚(yáng)趨勢有所抑制。2）易市場熱度不減。A、房產(chǎn)一級市場（商品房）1）市場供應(yīng)量逐月回升。（3）.充分體現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水和污染物減排等兩型社會建設(shè)的規(guī)劃理念。湘潭城市中心區(qū)建設(shè)日新月異，成績有目共睹，但要實(shí)現(xiàn)全部目標(biāo)還許多困難有待克服。其二：沿經(jīng)三路、經(jīng)四路之間，以100 m寬綠化開敝空間為主 ，以緯一路、河?xùn)|大道、霞光路和市政廣場形成序列景觀節(jié)點(diǎn)，在福星路和芙蓉路口形成中心區(qū)門戶空間，通過系列空間組織形成中心區(qū)環(huán)境為主的景觀軸。為發(fā)揮人文資源打造城市名片，一些歷史人文、特色文化安排其中，如夢澤湖畔的蓮詩文化、錦源廣場內(nèi)的歷代頌潭城詩碑，還有東方紅廣場上即將矗立《鄉(xiāng)情》雕塑等，通過這些著力營造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境。城市中心區(qū)按功能劃分為行政中心、文化中心、商貿(mào)中心、高檔住宅區(qū)四塊，各區(qū)域既獨(dú)成體系又相互關(guān)聯(lián)，有機(jī)的結(jié)成一個整體。湘潭市城市總體規(guī)劃提出：將在建設(shè)富裕湘潭、生態(tài)湘潭、文化湘潭、誠信湘潭、和諧湘潭5個方面著手，建設(shè)好“一江兩岸三中心四公園五廣場六道路”，打造湘潭精美名片。（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。3) 項(xiàng)目所在地并無居民住宅對拆遷構(gòu)不成影響，但是由于開發(fā)項(xiàng)目地塊空間比較小可能會對居民生活有小小的影響。旅游勝地：整合市域內(nèi)旅游資源，培育壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化偉人故里、紅色文化、濱江風(fēng)光、現(xiàn)代城市的特色，以紅色文化旅游帶動發(fā)展湖湘文化旅游、生態(tài)休閑旅游，將湘潭建設(shè)成為全國知名的旅游勝地。2. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析生態(tài)宜居型的現(xiàn)代工業(yè)新城和文化旅游名城。加快舊城與城中村改造，提高土地集約利用水平。B. 城市建設(shè)用地控制按照“兩型社會”建設(shè)要求，切實(shí)加強(qiáng)土地資源的管理，集約節(jié)約利用土地，確定建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建重要工程。近年來，湖南城建置業(yè)有限公司大力弘揚(yáng)“真心創(chuàng)業(yè)、實(shí)意做事。湖南城建置業(yè)有限公司鑫泰湘園可行性研究報(bào)告湖南城建置業(yè)房地產(chǎn)咨詢研究所房物目錄第一部分：項(xiàng)目概況分析 1項(xiàng)目基本情況介紹 1項(xiàng)目決策背景 2第二部分：項(xiàng)目市場調(diào)查分析 3項(xiàng)目投資環(huán)境分析 3項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 7項(xiàng)目客戶群分析 11項(xiàng)目定位分析 12第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 13項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 13第四部分：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 15項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 15第五部分：項(xiàng)目費(fèi)用估算 1編寫投資成本費(fèi)用估算表 1開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)的計(jì)算 1第六部分：項(xiàng)目資金籌措 1收入估算 1借款償還 1第七部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 2盈利能力分析 2清償能力分析 4資金平衡分析 1第八部分：項(xiàng)目不確定性分析 1敏感性分析 1第九部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 4結(jié)論 4建議 5房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分：項(xiàng)目概況分析一、 項(xiàng)目基本情況介紹1. 項(xiàng)目名稱：鑫泰湘園2. 土地位置本案鑫泰湘園可行性分析項(xiàng)目地所處于湘潭市岳塘區(qū)雙擁中路、霞光東路、火炬北路的包圍圈附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述。 本著“以人為本”、 “高品質(zhì)”、“超現(xiàn)代”時尚雅居理念，打造躋身國際市場的宏偉目標(biāo)。通過以城市中心區(qū)核心區(qū)的發(fā)展來向四周輻射，帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再用3—5年的時間建造一個河?xùn)|“新湘潭”。建立城市發(fā)展的動態(tài)監(jiān)控機(jī)制，依據(jù)人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢與變化等因素，調(diào)控城市建設(shè)用地投放總量和建設(shè)時序。b. 工業(yè)用地規(guī)劃人均工業(yè)用地達(dá)到17平方米左右，未來重點(diǎn)提升工業(yè)用地的集約化水平，提高產(chǎn)業(yè)的集聚度和土地使用效率，控制占地規(guī)模，有效擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模。即規(guī)劃把湘潭打造成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名城、宜居家園和旅游勝地。3. 土地現(xiàn)狀分析1) 四至范圍； 該地塊位于湘潭市岳