【正文】 可售面積（㎡含酒店) 單方造價(jià)　　(元/㎡)單方造價(jià)　　(元/㎡)一期建安工程 室外工程 環(huán)境工程 公共配套設(shè)施 設(shè)備工程 弱電工程 合計(jì) 不可預(yù)計(jì)5% 總計(jì) 三、定價(jià)策略（一）定價(jià)基本方法起價(jià)因13308戶型無(wú)陽(yáng)臺(tái)，且被2號(hào)樓遮擋較多，建議為1號(hào)樓最低價(jià)，即起價(jià)13800元/ 平米 售價(jià)范圍: （1）、 銷售起價(jià)：13308無(wú)露臺(tái)，受車庫(kù)出入口噪音影響較大，同時(shí)視野被2號(hào)樓阻擋，因此該房單價(jià)最低，為14350元/ 平方米；（2）、 最高單價(jià)：111701景觀效果最好，戶型設(shè)計(jì)豪華奢侈且?guī)郊一▓@泳池，因此該房單價(jià)最高，為26700元/平米（根據(jù)實(shí)際情況微調(diào)）；（3）、均價(jià)（包括特殊戶型）：一號(hào)樓總均價(jià)為17195元/平方米；一單元17698元/平方米； 二單元17368元/平方米；三單元16513元/平方米。翡翠島山水名墅”、“千島湖濱江度假酒店別墅”、“萬(wàn)向天鵝山項(xiàng)目”、“千島湖天嶼山度假村”四個(gè)項(xiàng)目，但因其物業(yè)形態(tài)均以別墅排屋為主，而本項(xiàng)目則以酒店式服務(wù)的高層景觀度假公寓為主，不同的物業(yè)形態(tài)會(huì)產(chǎn)生不同的需求引導(dǎo)。一、 定價(jià)依據(jù)在上半年持續(xù)進(jìn)行了當(dāng)?shù)囟燃傥飿I(yè)的市調(diào)工作。小結(jié)： 通過(guò)年初綠城品鑒會(huì)、房交會(huì)以及綠城總經(jīng)辦會(huì)議購(gòu)房目的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買本項(xiàng)目人群中均有度假和投資為雙重考慮，雖然有部分人明確為自住，但是也存在較大的投資心理。品鑒會(huì)目標(biāo)客群心理價(jià)位調(diào)查分析從目標(biāo)客群價(jià)格調(diào)研中分析得出：◆以上受訪人群中，均有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)承受能力，因此，他們也能夠承受較高的購(gòu)房總價(jià)。熟悉綠城的產(chǎn)品，對(duì)綠城的品牌是完全信任的，并且一直關(guān)注綠城開(kāi)發(fā)的新動(dòng)向。因此，從產(chǎn)品形態(tài)上來(lái)看，本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為濱江山水名墅7萬(wàn)平米別墅、酒店會(huì)所198幢酒店會(huì)所、濱湖會(huì)所、天然泳池和游艇俱樂(lè)部15000—18000元/㎡250—600萬(wàn)美都千島碧云天高層、小高層、商場(chǎng)377套第一人民醫(yī)院、鎮(zhèn)三小學(xué)、進(jìn)修學(xué)校、菜市場(chǎng)4200元/㎡12—100萬(wàn)千島龍庭高層、酒店240套千島湖廣場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、南山學(xué)校、淳安中學(xué)、五星級(jí)酒店4700元/㎡20—100萬(wàn)小結(jié)： 從千島湖房地產(chǎn)市場(chǎng)中，可以歸納為三類產(chǎn)品：居家公寓、度假公寓、度假別墅； 從價(jià)格上來(lái)看，城區(qū)普通居家公寓單價(jià)在3000—4000多元/平米之間，湖景公寓價(jià)格達(dá)到4000—5000多元/平米，主力總價(jià)在20—100萬(wàn)之間，度假別墅單價(jià)集中在8000—12000元/平米之間，其中不乏高檔豪宅項(xiàng)目，精裝修價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元/平米，總價(jià)范圍在200—600萬(wàn)左右；本案定位為度假公寓，首批湖景房源均價(jià)15000元/平米（精裝全配），總價(jià)范圍集中在80—120萬(wàn)元/套。在未來(lái)三到五年里，千島湖的度假物業(yè)市場(chǎng)即會(huì)是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的戰(zhàn)場(chǎng)，又是一個(gè)新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。04年以來(lái)，淳安房地產(chǎn)施竣工面積與銷售面積如圖所示施工面積、竣工面積及銷售面積總體趨勢(shì)呈下降之態(tài)，基本因素與土地出讓總量密切相關(guān)。分散到市6區(qū)150多個(gè)在售樓盤的各幢中，購(gòu)房者實(shí)際可以選擇的房源極為有限！房?jī)r(jià)上漲迅猛自05年宏觀調(diào)控發(fā)力后，市6區(qū)多數(shù)住宅價(jià)格上漲緩慢，很多項(xiàng)目從05年至今價(jià)格幾乎沒(méi)有變動(dòng)，然而自5月份來(lái)的市場(chǎng)旺銷加上近期各區(qū)域出讓土地的天價(jià)成交，引發(fā)了這兩天幾乎全城的樓盤都在緊急提價(jià)或醞釀提價(jià)，甚至有樓盤（楓華府第）直接將單價(jià)上調(diào)6000元/平方米。當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境、交通系統(tǒng)進(jìn)一步改善，當(dāng)?shù)卣毮懿块T有意識(shí)的加大力度發(fā)展旅游度假經(jīng)濟(jì)，旅游度假條件進(jìn)一步得到改善，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有非常積極的促進(jìn)作用。城區(qū)人均占有公共綠地面積13平方米。％。％。按常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為17100元，約為2200美元。小結(jié)：按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家人均超過(guò)1000美元，旅游需求將急劇膨脹，但主要是觀光性旅游需求。 截止到2006年年底，浙江省11%的城鎮(zhèn)家庭擁有家用汽車。恩格爾系數(shù)大于50%為溫飽，40%—49%之間為小康，30%—39%之間為富裕，低于30%為最富裕。浙江省人均GDP達(dá)到3400美元，是中國(guó)第一個(gè)超過(guò)人均GDP3000美元的省份，杭州人均GDP超過(guò)5000美元。 從太湖的資源環(huán)境和地理位置來(lái)看，太湖區(qū)域的度假物業(yè)水平與千島湖相當(dāng)，區(qū)域之間存在較大競(jìng)爭(zhēng)。在建的杭寧城際軌道和規(guī)劃中的湖蘇滬城際軌道交通將使沿線城市形成同城效應(yīng)。上有天堂、下有蘇杭，天堂中央，湖州風(fēng)光。因此，當(dāng)?shù)仄胀ǘ燃傥飿I(yè)價(jià)格均在1—2萬(wàn)元/平米左右，高檔度假物業(yè)高達(dá)34萬(wàn)元/平米。與上年同期相比增長(zhǎng)10 %；商品房供給量略大于求,平均售價(jià)5114元/ m2，和去年同期相比增長(zhǎng)6 %；其中，海景房的平均售價(jià)10054元/㎡，非海景房平均售價(jià)3956元/㎡，由于前幾年三亞房?jī)r(jià)與價(jià)值明顯背離，根據(jù)市場(chǎng)需求的情況分析，現(xiàn)時(shí)的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，未來(lái)仍有上漲的空間三亞高端度假物業(yè)一覽表項(xiàng)目總量物業(yè)形態(tài)總套數(shù)配套設(shè)施均價(jià)總價(jià)愛(ài)琴海岸28畝公寓一期133套銷售率65%健身、兒童娛樂(lè)區(qū)、會(huì)議室、商務(wù)中心、餐廳精裝全配200—1600萬(wàn)公主郡562畝別墅公寓別墅：120公寓：1300周邊：五星級(jí)酒店、高爾夫翡翠谷89畝7663平米產(chǎn)權(quán)酒店公寓別墅周邊：五星級(jí)酒店、高爾夫內(nèi)部：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)產(chǎn)權(quán)酒店：—4萬(wàn)元?jiǎng)e墅：11560元200—400萬(wàn)濱?；▓@11萬(wàn)平米公寓別墅公寓：1160套別墅：22幢38戶五星級(jí)酒店、戶外游泳池、中餐廳精裝全配小結(jié)：海南三亞環(huán)境優(yōu)雅、氣候宜人，擁有豐富的海景資源，是我國(guó)最早開(kāi)發(fā)的度假區(qū)域之一，度假市場(chǎng)相對(duì)成熟。2）土地價(jià)值得以釋放，價(jià)格一路攀升隨著三亞房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從2003年實(shí)行土地出讓“招、拍、掛”以來(lái)，相繼創(chuàng)下每畝土地64萬(wàn)元、127萬(wàn)元的記錄。%。三亞當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)除了同其它城市一樣擁有一般的住宅市場(chǎng)外，憑借得天獨(dú)厚的海濱風(fēng)光，其旅游度假物業(yè)還擁有全國(guó)乃至全球的市場(chǎng)。投資二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)，在閑暇時(shí)間可進(jìn)行度假活動(dòng)，平時(shí)又可以租給游客使用，同時(shí)還能享受房?jī)r(jià)上漲的回報(bào)，益處良多。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，旅游房地產(chǎn)的投資主體和投資規(guī)模都將趨向大型化。國(guó)內(nèi)如北京、天津、上海、杭州、昆明、成都等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)起步稍晚，但目前發(fā)展形勢(shì)良好。目前項(xiàng)目1號(hào)樓已封頂，沿湖部分景觀已經(jīng)成型，各項(xiàng)工作均已經(jīng)落實(shí)到位，具備正式開(kāi)盤銷售條件。綠城●千島湖度假公寓定價(jià)建議報(bào)告杭州精銳廣告2007年7月目 錄第一章：全國(guó)主要度假區(qū)發(fā)展趨勢(shì)綜述一、我國(guó)度假地產(chǎn)市場(chǎng)綜述二、全國(guó)度假物業(yè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分析三亞度假物業(yè)市場(chǎng)概況太湖度假物業(yè)市場(chǎng)概況第二章：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述一、長(zhǎng)三角宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述二、2006年淳安縣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況第三章：區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析一、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析二、淳安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況三、區(qū)域內(nèi)主要竟品樓盤價(jià)格分析第四章：意向登記客戶分析一、目前意向登記客戶情況二、意向登記客戶問(wèn)卷調(diào)查分析第五章：項(xiàng)目定價(jià)建議一、定價(jià)依據(jù)二、項(xiàng)目成本價(jià)格核算三、定價(jià)策略四、銷售節(jié)奏與調(diào)價(jià)控制建議五、1號(hào)樓具體定價(jià)表項(xiàng)目背景千島湖度假公寓位于淳安縣千島湖鎮(zhèn)，目前千島湖正處于旅游業(yè)轉(zhuǎn)軌變型期，諸多要素正快速協(xié)調(diào)發(fā)展，度假旅游產(chǎn)業(yè)正在以前所未有的速度在提升。千島湖度假公寓暫定于2007年8月25日正式開(kāi)盤銷售，首批將推出100余席一線江景房源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海南的旅游房地產(chǎn)約占全國(guó)市場(chǎng)份額的40%，三亞亞龍灣、博鰲特別規(guī)劃區(qū)、?？诨ㄩ_(kāi)四季等已成為國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)的重要項(xiàng)目。在土地和金融“雙縮”重壓下，主流房地產(chǎn)利潤(rùn)空間越來(lái)越小，旅游房地產(chǎn)正在成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新的投資熱點(diǎn)。由于一級(jí)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)非常激烈，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛向二、三級(jí)城市拓展，其中兼具旅游功能的城市更將受到青睞，其旅游房地產(chǎn)也定將成為下一個(gè)眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。人口大約700多萬(wàn)，其中120萬(wàn)為黎、苗等少數(shù)民族，是著名僑鄉(xiāng)之一。固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目達(dá)161個(gè)，創(chuàng)歷年來(lái)投資項(xiàng)目個(gè)數(shù)新高，比去年同期的128個(gè)多33個(gè)?？栴D酒店等六大項(xiàng)目建設(shè)，投資總額近120億元，三亞市重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工和推進(jìn)，%。3）商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，商品房供給量略大于求　　2006年111月共批準(zhǔn)預(yù)售商品住房6160套。從目前三亞的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，其當(dāng)?shù)氐钠胀ㄎ飿I(yè)與度假物業(yè)價(jià)格相差較大，從中可以發(fā)現(xiàn)其度假的市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)初具規(guī)模，吸引著全國(guó)各地的高端人群前去購(gòu)買。浙江湖州太湖旅游度假區(qū)順勢(shì)應(yīng)時(shí)，憑借其優(yōu)越的區(qū)位條件、優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境，廣闊的市場(chǎng)前景，強(qiáng)勢(shì)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，登上長(zhǎng)三角地區(qū)新一輪建設(shè)發(fā)展的前臺(tái)。 太湖度假區(qū)處于長(zhǎng)三角城市群的中心，區(qū)位交通條件優(yōu)越，申蘇浙皖高速、申嘉湖高速、杭寧高速組成的便捷快速的對(duì)外交通網(wǎng)，使度假區(qū)到上海僅需70分鐘，到杭州僅需40分鐘。其購(gòu)房目的，一方面用于度假或養(yǎng)老，同時(shí)也考慮作為投資考慮。第二章：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述一、長(zhǎng)三角宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述人均GDP增長(zhǎng)迅速2005年，長(zhǎng)三角地區(qū)人均GDP超過(guò)4000美元，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的區(qū)域之一，上海人均GDP超過(guò)6000美元，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市。恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)是一項(xiàng)考核消費(fèi)結(jié)構(gòu)的指數(shù)，隨著恩格爾系數(shù)的降低，人們對(duì)旅游、度假、娛樂(lè)、教育等消費(fèi)的需求不斷增長(zhǎng)。浙江城鎮(zhèn)居民消費(fèi)情況2006年去年，浙江省城鎮(zhèn)居民的人均消費(fèi)性支出為13349元，%，在全國(guó)31個(gè)省市區(qū)中繼續(xù)保持第三位。收入最高的是深圳市，人均32009元；其次是上海市，人均20668元；排在第三位的是北京市，人均19978元。二、2006年淳安縣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況全年生產(chǎn)總值增長(zhǎng)迅速初步統(tǒng)計(jì)，％。從限上投資結(jié)構(gòu)看，增長(zhǎng)31％；，％。旅游度假業(yè)持續(xù)發(fā)展 ，％，其中，％。年末，城區(qū)園林綠地面積376公頃，％。小結(jié)： 從上述資料中發(fā)現(xiàn)，淳安縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，旅游度假業(yè)收入和人數(shù)增長(zhǎng)迅速，在很大程度上帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。市場(chǎng)供不應(yīng)求據(jù)透明售房網(wǎng)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前（07年7月15日）市6區(qū)住宅可售套數(shù)僅剩余5700多套，而且這個(gè)數(shù)字還在每天遞減。而05年銷售額基本和04年的開(kāi)發(fā)量成一致。2）度假產(chǎn)品及配套同質(zhì)化嚴(yán)重目前已知在千島湖從事度假物業(yè)開(kāi)發(fā)的杭州開(kāi)發(fā)商共有13家左右，并且將會(huì)興建9座星級(jí)酒店，產(chǎn)品主要以度假別墅為主，配套內(nèi)容同質(zhì)化嚴(yán)重，均為酒店、游艇俱樂(lè)部、水上游樂(lè)設(shè)施等。三、區(qū)域內(nèi)主要竟品樓盤信息一覽表項(xiàng)目總量物業(yè)形態(tài)總套數(shù)配套設(shè)施均價(jià)總價(jià)濱江度假酒店別墅8萬(wàn)平米別墅、酒店、多層公寓265多戶索菲特酒店配套服務(wù)、游艇俱樂(lè)部、環(huán)湖直升機(jī)等待定待定開(kāi)元度假村別墅、酒店88幢五星級(jí)酒店、游艇、水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、餐飲、棋牌室8000元/㎡240—400萬(wàn)翡翠島從單價(jià)而言，別墅與公寓不具備可比性，而促使消費(fèi)者購(gòu)買本案的理由在于本項(xiàng)目的總價(jià)略低。從登記意向客戶中可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目目標(biāo)客群特征為：多次置業(yè)的群體，在物業(yè)投資方面有獲利經(jīng)驗(yàn)的投資群體；具有獨(dú)特的生活方法，價(jià)值觀和健康的消費(fèi)理念；是具備西方的價(jià)值觀和享受觀，懂得賺錢也知道如何享受；有度假經(jīng)驗(yàn)，和出境旅游的習(xí)慣；講究生活品位，注重品質(zhì)感，希望自身品位與眾不同，對(duì)新事物保持高度敏感?？偨?jīng)辦會(huì)議購(gòu)房目的調(diào)查分析調(diào)查顯示，45％的被調(diào)查者希望購(gòu)買度假物業(yè)用于假日期間自己居住，42％的選擇用于投資，包括返租或轉(zhuǎn)售，基本持平?！?80—200萬(wàn)及500萬(wàn)以上的均占2%，而其他200萬(wàn)—450萬(wàn)之間選項(xiàng)無(wú)人選擇，說(shuō)明客戶對(duì)度假產(chǎn)品的心理承受價(jià)位以200萬(wàn)為界定，超過(guò)200萬(wàn)以上的度假物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)較小。第五章：項(xiàng)目定價(jià)建議由于本項(xiàng)目體量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)可比性項(xiàng)目少，其定價(jià)方式不能按常用的技術(shù)方法進(jìn)行；因此我們從項(xiàng)目自身角度出發(fā)，以當(dāng)前的市場(chǎng)狀況為基礎(chǔ)，在進(jìn)行比較分析后，根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)，充分考慮產(chǎn)品各種因素后，最終推導(dǎo)出項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售均價(jià)。在市調(diào)的目標(biāo)樓盤中，最具可比競(jìng)爭(zhēng)性的代表樓盤為“通盛因本項(xiàng)目的定位有別于其他別墅類項(xiàng)目，高層湖景視野比其幾個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)闊、戶型小、總價(jià)低和高品質(zhì)服務(wù)的特點(diǎn)在當(dāng)前千島湖高端房產(chǎn)市場(chǎng)找到了一個(gè)空白點(diǎn)，同時(shí)稀缺地段的優(yōu)勢(shì)結(jié)合品牌房企的實(shí)力，加上完善的配套設(shè)施和高檔的精品物業(yè)街打造出優(yōu)越的房產(chǎn)品質(zhì)，依托長(zhǎng)三角城市強(qiáng)大的消費(fèi)能力，本項(xiàng)目將成為千島湖最高檔的大型度假社區(qū)，前景誘人。景觀差價(jià)原則：（1）、2單元視覺(jué)角度正對(duì)湖面，且湖面開(kāi)闊，視野可及距離較遠(yuǎn)；1單元的湖面視覺(jué)角度相對(duì)較窄，但是視野可及距離相對(duì)較遠(yuǎn)，部分戶型可看到對(duì)面岸上；而3單元角度也相對(duì)較窄，離湖岸線較近，可看到對(duì)面的開(kāi)元度假村，且部分戶型受2號(hào)樓的遮擋。（3）、2單元的轉(zhuǎn)角處，3單元的邊套有車庫(kù)出入口，有噪音影響，因此建議除除11樓以上的1單元08戶型、2單元01戶型，3單元0003戶型這幾套戶型外，其余均加價(jià)30元/平米。 有無(wú)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)因素。（四）樓層差價(jià)原則：隨著樓層的相應(yīng)遞增，采光與視野效果發(fā)生變化，據(jù)此制定出相應(yīng)的樓層遞增差價(jià)：100元/ 平米