【正文】 202201號(hào)地塊324國(guó)道城東段北側(cè)，西福立交出口匝道北側(cè) ㎡（ ）小于 3960萬(wàn)元 4260萬(wàn)元9202205號(hào)地塊324國(guó)道城東段西側(cè)（原豪盛公司城東廠區(qū)） ㎡（ ）以下 31550萬(wàn)元51600萬(wàn)元9202208號(hào)地塊豐澤區(qū)城東海峽體育館以南，安吉路西側(cè)城東商城 1號(hào)地塊㎡（ ）以下 22670萬(wàn)元60400萬(wàn)元9城東商城 2號(hào)地塊㎡（ ）以下 202211號(hào)地塊城東組團(tuán)安吉路與 42號(hào)路交叉口的西南側(cè)、海峽體育中心的南面㎡（ ） 3130萬(wàn)元 3450萬(wàn)元 2022－ 02號(hào)地塊城東西福社區(qū)，毗鄰高速公路出口和城東中心大道 ㎡（ ）小于 10100萬(wàn)10800萬(wàn)元 8202216號(hào)地塊 城東組團(tuán)，安吉路西側(cè) ㎡（ ）以下 42250萬(wàn) (商住樓面地價(jià) 935元 /㎡ )已流拍 ,將重新掛牌202203號(hào)地塊城東鳳嶼社區(qū)，毗鄰泉州醫(yī)高專(zhuān)校區(qū)和滯洪區(qū)、濱江大道約 ㎡（ ）小于 34700萬(wàn)元 (商住樓面地價(jià) 1201元 /㎡ )已流拍 ,將重新掛牌合計(jì) 　 　 　 　 　 　—— 城東片區(qū)未開(kāi)發(fā)土地超 900畝，約 160萬(wàn)㎡的潛在放量注：數(shù)據(jù)來(lái)源洛江國(guó)土資源局基本結(jié)論 ：注：數(shù)據(jù)來(lái)源泉州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)——02 年至今，洛江項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體量不大，主要以企業(yè)用地為主，存在開(kāi)發(fā)限制； “退二進(jìn)三 ”政策頒布之后，其中心商務(wù)區(qū)的地位已然確定，作為宜居型的副城市中心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將逐漸步入高峰期。第二部分 :區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析供求關(guān)系、產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)格走勢(shì)、銷(xiāo)售情況客群特征、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)總結(jié)、附件說(shuō)明}樓盤(pán)分布圖（補(bǔ)充陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)、大江、愛(ài)家、武夷三期、和昌地塊）供求關(guān)系關(guān)鍵詞 1：供應(yīng)量——02 年至今共推出 ㎡，其中洛江中心城區(qū)推出 ㎡（ 0206年 51萬(wàn)㎡， 07年為零， 08年 16月推出 ㎡）占80%以上，雙陽(yáng)街道共推出 ㎡（ 07年之前 ㎡， 07年至今 ㎡）。農(nóng)業(yè) 人口比重 過(guò) 大， 農(nóng) 村人口占 59％以上，居民 還 不到38% ，外來(lái)人口多，占 總 人口的 25% 。具有天然 優(yōu) 越的生 態(tài)環(huán) 境 資 源和江景 資 源，是泉州中心市區(qū)的后花園。發(fā)展目標(biāo)區(qū)域發(fā)展特征總結(jié)市場(chǎng)特征小結(jié) 啟示區(qū)域發(fā) 展優(yōu)勢(shì)地域 資 源廣 闊 ，具有泉州中心城區(qū) 2/3的土地面 積 。羅溪虹山特色 農(nóng)業(yè) 和 產(chǎn)業(yè) 梯度推 進(jìn) 區(qū)，作 為 沿海向山區(qū) 輻 射的 產(chǎn)業(yè)梯度推 進(jìn) 區(qū)域，加快 發(fā) 展特色特色 農(nóng)業(yè) 、特色加工 業(yè) 和生態(tài) 旅游 業(yè) 等，建成中心城市 “后花園 ”。3．指標(biāo)三：消費(fèi)品零售額4．指標(biāo)四：固定資產(chǎn)投資0307年洛江區(qū)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例均呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)； 07年洛江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重位居泉州第一；與泉州其他區(qū)域相比，洛江固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度處于中下游水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度處于中等水平。城市名片 ——— 著名僑鄉(xiāng)和臺(tái)灣漢族同胞的主要祖籍地之一、古代海上絲綢之路的重要港口、泉州主要新興城區(qū)之一、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)、全國(guó)城市體育先進(jìn)區(qū)、國(guó)家環(huán)保模范區(qū)、福建省雙擁模范區(qū)。便捷的區(qū)位交通體系，使洛江成為泉州中心城區(qū)新熱點(diǎn)。人口 ——— 2022年全區(qū)戶(hù)藉總?cè)丝?。 2022年城鎮(zhèn)人口為 ，占總?cè)丝诘?38％；農(nóng)村人口為 ，占總?cè)丝诘?59％，外來(lái)人口 萬(wàn)人主要集中在萬(wàn)安、雙陽(yáng)、河市，人口城鎮(zhèn)化水平 %。主要產(chǎn)業(yè) ——— 初步形成鞋服箱包、五金機(jī)電、陶瓷樹(shù)脂工藝三個(gè)主要行業(yè)。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力1．指標(biāo)一： GDP※洛江區(qū) GDP總值處于泉州各縣市最低水平，但在人均 GDP方面，近年來(lái)保持在 1520%的幅度增長(zhǎng)，與其他縣市相比處于中上水平，僅次于石獅、晉江和惠安。規(guī)劃前景海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)泉州市現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市泉州市新興工貿(mào)旅游生態(tài)城區(qū)泉州市綠色生態(tài)屏障及觀光休閑勝地總體定位功能規(guī)劃“十一五 ”規(guī) 劃重點(diǎn)打造 —— 萬(wàn)安商住中心區(qū)、雙陽(yáng)河市工 貿(mào)綜 合 經(jīng)濟(jì)區(qū)、 馬 甲科教旅游度假區(qū)、 羅 溪虹山特色 農(nóng)業(yè) 和 產(chǎn)業(yè) 梯度推 進(jìn) 區(qū)四大功能區(qū)。馬甲科教旅游度假區(qū) 發(fā) 展教科研、高尚住宅和旅游度假，建成獨(dú)具特色的休 閑 度假區(qū)。 具有 較 大的開(kāi) 發(fā) 空 間 ，是今后泉州開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 的重點(diǎn)區(qū)域。隨著基 礎(chǔ) 配套 設(shè) 施的逐步健全，具有潛在高端居住物 業(yè) 開(kāi) 發(fā) 價(jià) 值，是泉州最適宜人居的區(qū)域之一。區(qū)域人口城市化水平 較 低，人口結(jié) 構(gòu)不合理， 綜 合人文素 質(zhì) 不高， 進(jìn) 而影響到房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 價(jià) 值 。關(guān)鍵詞 2：消化量——02 年至今共消化 ㎡，其中洛江中心城區(qū)消化 萬(wàn)㎡（ 08年之前消化 51萬(wàn)㎡， 08年 16月消化 ㎡）占%，雙陽(yáng)消化 ㎡（ 0203年消化 ㎡， 0506年處于空檔期消化量為零， 0708年 6月消化 ㎡）?！?隨著該區(qū)位交通易達(dá)性的逐步改觀和市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，該區(qū)位已成為與中心城區(qū)附屬關(guān)系最緊密的居住板塊，將吸引更多消費(fèi)者的關(guān)注。目前建設(shè)美仙山安置小區(qū)、金鳳嶼安置小區(qū)和西福安置小區(qū)，建設(shè)周期均為兩年。愛(ài)家、 陽(yáng)光國(guó) 際 廣 場(chǎng) 一期 3 ――――――――――― 0 3小高層 /高層＋別墅 陽(yáng)光美 爾 奇、嘉林廣 場(chǎng) 一期 2 ――――――――――― 0 2分析： 由于受到地域、區(qū)位環(huán)境、消費(fèi)群體類(lèi)型等因素影響，使得 2022年成為市場(chǎng)區(qū)隔的重要分水嶺，呈現(xiàn)以下的特征 ——開(kāi)發(fā)規(guī)模及品質(zhì)： 07年之前，除了吉源小區(qū)、東方星城兩大項(xiàng)目呈規(guī)模化開(kāi)發(fā)外，其余項(xiàng)目均在 1030畝之間小規(guī)模開(kāi)發(fā)，小區(qū)綜合居住品質(zhì)不高。關(guān)鍵詞 2：戶(hù)型配比洛江中心區(qū)戶(hù)型供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例室 廳 配比 一房一 廳 二房二 廳 三房二 廳 四房二 廳面 積 區(qū) 間 5070 8090 90100 100110 120130 130140 150160 150170 170180武夷花園（三期） 78 102 　 　 84 　 　 　 　陽(yáng)光美 爾 奇（二期） 　 　 81 27 89 66 　 　 　大江盛世（ A區(qū)） 64 74 　 　 　 166 　 　 　嘉林廣 場(chǎng) 　 　 　 　 　 　 3270 　 20冠 亞 泉州市區(qū) 2022年 盛世天驕 3800元 /㎡ 　2022年 晶都國(guó)際 4800/㎡ 　2022年 寶宏花園 5500/㎡ 　2022年 國(guó)際華城、盛世融城 8500㎡ 　2022年上半年 湖景花園 10300/㎡ 　代表樓盤(pán)分析：—— 洛江中心區(qū)房?jī)r(jià) 2022年開(kāi)始突破 2022元 /㎡， 2022年已經(jīng)突破4800元 /㎡大關(guān)，平均每年以 %幅度上升；主要原因在于泉州市區(qū)的房?jī)r(jià)拉升和城東 — 洛江區(qū)域環(huán)境逐步優(yōu)化成熟，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷投入建全，區(qū)域認(rèn)同度不斷提高，致使商品房?jī)r(jià)格得以穩(wěn)步上漲。區(qū)隔 項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售情況分析 產(chǎn)品類(lèi)別 備注開(kāi)盤(pán)日期 起價(jià) 均價(jià) 銷(xiāo)售率 推出體量（元 /㎡）（元 /㎡）（萬(wàn)㎡）雙陽(yáng)祥光花苑 ． 6（三期） 3250 4100 85% 小高層三期處于尾盤(pán)，剩余少量單身公寓，四、五期銷(xiāo)售情況不理想，剩余較多，目前推出一百套特價(jià)房，每平方降 800900元。大江盛世 未開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì) 高層 預(yù)計(jì) 08年 9月將推出 A區(qū)陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng) （一期） 4088 480080%以上 高層 　陽(yáng)光美爾奇 5600 6000 45% 小高層＋別墅兩房，銷(xiāo)售情況情較好，大面積及高樓層房源，銷(xiāo)售上面臨抗性。雙陽(yáng)本地人企 業(yè) 中高層職員 、公 務(wù)