【正文】 分析※未來(lái)發(fā)展由于項(xiàng)目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來(lái)的東環(huán)路，與規(guī)劃中的鄭東新城僅一路之隔。（五）交通條件位于項(xiàng)目地塊東面107國(guó)道（未來(lái)的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來(lái)看，項(xiàng)目地周邊的公交線路較少，路過(guò)項(xiàng)目的公交車只有312路，交通雖通暢但不便利。醫(yī)療衛(wèi)生緯五路省人民醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院，東明路省老干療養(yǎng)院。（四）周邊配套項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至2001年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為288037戶，人口總數(shù)為914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個(gè)區(qū)域。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災(zāi)，水量過(guò)多，而冬春則往往長(zhǎng)期干旱，全省多年平均降水量為785毫米，相當(dāng)于1296億立方米的水量。C、周邊的道路車流量繁多，容易揚(yáng)起塵土。C、噪音污染：地塊的東面的107國(guó)道，未來(lái)規(guī)劃中的立交橋也在本項(xiàng)目前面，二面環(huán)路，常砦果菜市場(chǎng)距離本項(xiàng)目很近，因交通與市場(chǎng)而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴(yán)重。（見下圖：）E、北面，農(nóng)業(yè)路。（三）地塊資源項(xiàng)目地東臨107國(guó)道，南面是果菜批發(fā)市場(chǎng)，西面是常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項(xiàng)目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘈雜之地，其它資源（列如樹木、河道等）基本缺乏。項(xiàng)目總建筑面積10萬(wàn)平方米。推廣通路定位了解該社區(qū)消費(fèi)群接觸媒體的習(xí)慣、文化層次，了解他們對(duì)媒體——廣告的心理反映。建筑產(chǎn)品定位通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對(duì)周邊環(huán)境的地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)及建筑文化的研究，為本項(xiàng)目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。 目 錄一、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià) ……………………………………………………………8項(xiàng)目概況……………………………………………………………………………9技術(shù)資料……………………………………………………………………………9地塊資源……………………………………………………………………………10周邊配套……………………………………………………………17交通條件…………………………………………………………………………19街區(qū)功能………………………………………………………………………19三、項(xiàng)目開發(fā)策略原則………………………………………………………26復(fù)合原則 …………………………………………………27適量原則 ………………………………………………………29空缺差異原則……………………………………………30創(chuàng)新需求原則………………………………………………………………33經(jīng)濟(jì)+美麗…………………………………………………………34相對(duì)效益原則…………………………………………………………36五、項(xiàng)目案名/主題口號(hào)（項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析）……………………………64命名方式……………………………………65命名建議……………………………………………………65案名推薦……………………………………………………66主題口號(hào)……………………………………………67賣點(diǎn)梳理………………………………………………………68七、價(jià)格策略………………………………………………70定價(jià)原則……………………………………………71可類比樓盤銷售單價(jià)………………………………………………………83本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)建議…………………………………………………88定價(jià)分析…………………………………………………………………90項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升潛力分析…………………………………………………………91價(jià)格表模擬…………………………………………………………50一、市場(chǎng)定位前言本報(bào)告立志在了解研究鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，由市場(chǎng)反映的訊息定位本項(xiàng)目。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的主題定位調(diào)查該項(xiàng)目環(huán)境的習(xí)慣文化、心理趨向以及開發(fā)商的商號(hào)（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花園命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目銷售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項(xiàng)目的傳播策略和定位提供依據(jù)。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進(jìn)行有效的廣告定位及媒體組合。(具體位置見下圖) （二）技術(shù)資料項(xiàng)目總占地面積：。其自然資源的具體表現(xiàn)為：周圍環(huán)境景觀A、項(xiàng)目地現(xiàn)狀B、東面，107國(guó)道。（見下圖：）環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評(píng)判幾乎為零。社會(huì)治安狀況本項(xiàng)目位于鄭州市的城市邊緣，靠近107國(guó)道（未來(lái)的東環(huán)路）來(lái)往過(guò)境的車輛繁多，以及項(xiàng)目地南邊的果菜市場(chǎng)，項(xiàng)目地西面是常砦村的特殊位置，形成特殊的綜合環(huán)境，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的周邊比較復(fù)雜的社會(huì)治安環(huán)境。 D、位于項(xiàng)目地南部的果菜批發(fā)市場(chǎng)，衛(wèi)生狀況極差。約有76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有24％的水量形成了地表河川徑流，常常造成年際間旱澇不均的現(xiàn)象，這說(shuō)明河南水資源利用的可靠性不大。居民習(xí)慣的日常購(gòu)物場(chǎng)所項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槟壳班嵵菔谐鞘羞吘?，鄭東新區(qū)還在規(guī)劃中，而且中間還隔有一條107國(guó)道（未來(lái)的東環(huán)路），所以周邊缺少上檔次，有特色的商業(yè)設(shè)施，這和區(qū)位樓價(jià)在全市范圍內(nèi)偏高的市場(chǎng)不符，據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)有“思達(dá)超市”但規(guī)模較小，農(nóng)業(yè)路“丹尼斯”百貨與金城國(guó)際廣場(chǎng)有“金搏大”百貨商場(chǎng)。都是省內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。（六）街區(qū)功能目前形象在將來(lái)的發(fā)展中，東環(huán)路（現(xiàn)在的107國(guó)道）將成為鄭州市的主要交通動(dòng)脈，同時(shí)項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵莸睦铣菂^(qū)與CBDR過(guò)渡地段，同時(shí)對(duì)鄭東新城的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，政府可能會(huì)大力整頓該片區(qū)的市場(chǎng)與市容，但可能還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能完成。W、 劣勢(shì)分析※ 項(xiàng)目地塊的景觀較差；※ 項(xiàng)目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會(huì)治安比較復(fù)雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項(xiàng)目的形象；※ 項(xiàng)目的容積率高，項(xiàng)目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時(shí)還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。如：德億時(shí)代城、※ 利用營(yíng)銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營(yíng)銷水平較低這一最大機(jī)會(huì)，運(yùn)用合理、適度超前的營(yíng)銷手段，促使項(xiàng)目成功。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房?jī)蓮d，白領(lǐng)族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級(jí)版（市場(chǎng)空缺）——小戶型結(jié)構(gòu)領(lǐng)先（深圳成熟戶型復(fù)制，鄭州市場(chǎng)空缺），以戶型優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)朝向差。（二）項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位客戶定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析和整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為：都市白領(lǐng)階層定位分析：※ 抓住主流消費(fèi)群，是市場(chǎng)主要購(gòu)買力所在；※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在27—35歲；※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者；※ 以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛關(guān)系，他們已對(duì)生活、愛情充滿責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個(gè)家來(lái)使生活穩(wěn)定下來(lái)?！?購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格，價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。同時(shí)希望自己和家人能有個(gè)比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。c、企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的15％）※※ 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒必要?！?購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本?！?需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。離鄭州越近，離美好前景越近。需求物業(yè)類型為品質(zhì)高的大面積戶型，由于不作為主要居所，因此也不希望價(jià)格過(guò)高，高性價(jià)比的房子容易被接受。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟(jì)情況不同而定，一般會(huì)需求面積適中的戶型?！?產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)（略）具體戶型比例建議如下： 類別比 例100%結(jié)構(gòu)名稱二房二廳三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)SOHO面 積80㎡110—120㎡135160㎡40㎡左右10％15％30％5％55％比 例100%商業(yè)80㎡120㎡30%100％（四）價(jià)格定位：價(jià)格策略經(jīng)濟(jì)+美麗——以中檔的價(jià)格，中高端產(chǎn)品的品質(zhì)打