【正文】 積計算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 6）挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。精度分三級。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 合同約定面積 簡稱合同面積，指商品房出賣人和買受人在商品房預售合同中約定的所買賣商品房的面積。 預測面積 根據(jù)預測方式的不同，分為兩種： 1）按圖紙預測的面積 指在商品房預售時按商品房建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。 （一）、房屋面積的種類 使用面積 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 2房屋建筑、樓宇開發(fā) 包括土地 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。 1能源系統(tǒng) 包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。 房地產(chǎn)一次開發(fā) 一次性連土地、房屋開發(fā)完成。 房地產(chǎn)開發(fā)的特點 其風險主要來自四個方面： 第一，是市場風險，由于房地產(chǎn)市價格波動而給投資者帶來損失的可能； 第二，是購買力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能， 第三，是拖欠風險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及全部收回的可能； 第四，是由于自然災害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。 是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 建筑業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟意義上的權(quán)雙重含義。又稱為 “ 不動產(chǎn) ” ，英文為 “ REAL ESTATE”。 房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當作自已的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理的雙重含義。 地上權(quán) 地役權(quán) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔保的權(quán)利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 土地開發(fā) 是將 “ 生地 ” （不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 工業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到工業(yè)標準廠房、倉庫及其他工業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營活動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費的橋梁。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 1給水、排水系統(tǒng) 包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。 2 “ 三通一平 ” 指供熱、供電、供水到位，場地平整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 套內(nèi)建筑面積 是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。 2）按已完工部分結(jié)合圖紙預測的面積 指對商品房已完工部分實際測量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計圖，測算出的房屋面積。 產(chǎn)權(quán)登記面積 指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權(quán)屬證書上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。 房屋面積測算必須獨立進行兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡單算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果。 3）同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應分別計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 ，按其水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 8）有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 12）有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。 7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂美國建造的房屋。 幾種特殊情況下計算建筑面積的規(guī)定 1）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3）全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。 2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 B 功能共有建筑面積 指專為某一使用功能服務(wù)的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業(yè)）服務(wù)的電梯、樓梯間、大堂等。 ? 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。 2）商住樓 以幢為單位，據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用分為： A 住宅專用（功能）的共有建筑面積 B 商業(yè)專用（功能）的共有建筑面積 C 住宅與商業(yè)共同使用的（幢）共有建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分攤方法： ?住宅專用的面積加上按比例分攤的面積，按住宅各套內(nèi)建筑面積比例進行分攤； ?商業(yè)專用的面積加上按比例分攤的面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分攤至商業(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應各層本身的共有建筑面積，得出商業(yè)各層總的共有建筑面積，再按相應層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例進行分攤 。 住宅總用地 指低層、多層、高層住宅用地面積的總和。 人均總占地面積（平方米 /人） 人均總占地面積＝建筑紅線內(nèi)總用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 1建筑容積率 建筑容積率＝小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米） /小區(qū)總占地面積（平方米） *100%。 1平均每平方米造價（元） 平均每平方米造價＝建筑物總造價 /建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1使用面積系數(shù) K1（ %） 使用面積系數(shù)＝總使用面積（平方米） /總建筑面積（平方米） *100%。 2輔助面積 是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。 2綠化率 綠化率＝植被垂直投影面積 /居住區(qū)總面積 2拆建比 拆建比＝新建房屋面積 /被拆除房屋面積。 （五）、其他相關(guān)概念 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 、物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。 3現(xiàn)房 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給 《 商品住宅外銷許可證 》 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？ ? 企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱； ? 國家機關(guān)、事業(yè)單位，為該機關(guān)、單位的法定名稱或政府確認的名稱； ? 非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱； ? 個人，為合法身份證明上的姓名； ? 共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當事人共同申請？ 房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當事人共同申請。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。境外申請人的委托書應按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。 3) 抵押登記的，按抵押價值萬分之一交納。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律調(diào)查與登記，包括土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 1關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 有哪些優(yōu)惠政策？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。 ? 以行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的應提交： 市政府批準用地文件；用