【正文】 增加 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 一、單項選擇題 從實物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用購置的房地產(chǎn)，通過（ A ）活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。 A、投入資金的安全性 B、期望收益的可能性 C、投資項目的流動性 D、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 E、投資回收期較長性 通常情況下， 人們把風(fēng)險劃分為（ A B E ）等幾個方面。 A、房的產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 B、投資于房地產(chǎn)投資信托資金 C、房地產(chǎn)置業(yè)投資 D、購買開發(fā)房地產(chǎn) E、購買住房抵押支持證券 下列屬于房地產(chǎn)投資特性是（ A B C D ）。 A、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小 B、當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，就稱為該投資有增加收益的潛力；而當(dāng)實際收益低于預(yù)期收益時，則稱為投資面臨是風(fēng)險損失 C、一般來說，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險會涉及變動和可能性，而變動又常常用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示。 A、 50 B、 40 C、 30 D、 35 國外研究表明，房地產(chǎn)的 經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)有關(guān)，一般來說，工業(yè)廠房，普通住宅的經(jīng)濟(jì)壽命是（ B ）年。 A、財富最大化 B、抵制通貨膨脹 C、獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) D、降低投資組合的總體風(fēng)險 以下不屬于房地產(chǎn)間接投資的具體形式是（ D ） 。 A、工業(yè)開發(fā)區(qū) B、工業(yè)園區(qū) C、科技園區(qū) D、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) E、商業(yè)區(qū) 酒店和休閑娛樂設(shè)施都是為人們商務(wù)或公務(wù)提供入住空間的建筑，其主要差別表現(xiàn)在（ B C D E ）。 A、寫字樓 B、零售商業(yè)物業(yè) C、工業(yè)物業(yè) D、出租型別墅和公寓 E、教學(xué)樓 寫字樓包括（ A B C ）。 A、 業(yè)主 B、租戶 C、經(jīng)營戶 D、顧客 在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，不屬于物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的責(zé)任是（ B ）。 A、 7萬㎡ B、 8萬㎡ C、 9萬㎡ D、 10 萬㎡ 以下（ D ）屬于真正的別墅。 A、物業(yè)經(jīng)營管理 B、物業(yè)管理 C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D、設(shè)施管理 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為（ B ）。 A、公益性物業(yè) B、收益性物業(yè) C、中、低檔物業(yè) D、高檔物業(yè) 寫字樓分為（ B ）等三個等級。 A、聯(lián)排別墅 B、疊拼別墅 C、空中別墅 D、獨(dú)立式別墅 工業(yè)寫字樓是指（ D ）。 A、策劃租戶的組合及物色潛在租戶 B、改善租用物業(yè)的環(huán)境 C、制訂及落實租務(wù)策劃 D、執(zhí)行租務(wù)條件 二、多項選擇題 物業(yè)經(jīng)營 管理是為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用（ A B C D ）的技術(shù)、手段和模式，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理的服務(wù)業(yè)務(wù)。 A、自用寫字樓 B、出租寫字樓 C、自用、出租復(fù)合寫字樓 D、政府辦公樓 E、民用辦公樓 零售商業(yè)物業(yè)包括（ A B C D ）。 A、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同 B、地理位置不同 C、服務(wù)內(nèi)容不同 D、建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同 E、服務(wù)對象不同 在房地產(chǎn)投資信托基金地組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)， 要承擔(dān)（ A B C D ）責(zé)任。 A、購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 B、購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份 C、購買房地產(chǎn)抵押支持證券 D、購買開發(fā)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于（ D ）。 A、 40 B、 45 C、 50 D、 55 房地產(chǎn)并不能產(chǎn)生效益，也就是房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，這包話說明了（ D ）。因此標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越分散，投資風(fēng)險就越大 D、人們通過計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小 以下說法中錯誤的是（ D ） 。 A、位置固定性或不可移動性 B、壽命周期長 C、適應(yīng)性 D、專業(yè)管理依賴性 E、 不 相互影響性 在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者具備的經(jīng)驗和能力有（ A B C E ）。 A、對市場所有的投資項目均產(chǎn)生影響的風(fēng)險 B、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險 C、市場供求風(fēng)險 D、可以由投資者控制的個別風(fēng)險 E、僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響的 風(fēng)險 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，這些系統(tǒng)風(fēng)險具體包括（ A B C D ）。 A、物業(yè)管理 B、出租 C、出售 D、再投資 從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋（ D ）獲得一定量的貨幣收入。 A、土地 B、資金 C、人力 D、物力 房 地產(chǎn)置業(yè)投資，包括（ D ）兩部分。 A、一次性 B、實際 C、最大 D、未來 房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流分析中，有效毛收入的表達(dá)式是（ B ）。 A、年初一次性 B、年末一次性 C、不定期 D、定期 1 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營中，營業(yè)稅的稅率為（ C ）。 A、銷售收入 B、出租收入 C、利息收入 D、稅金收入 E、貸款本金收入 在房地產(chǎn)投資中，能改變潛在毛租金收入的因素有（ B D ）。 A、凈運(yùn)營收益＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用 B、稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－ 準(zhǔn)備金 — 所得稅 C、稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營收益－抵押貸款還本付息 D、有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租金損失＋其他收入 E、稅后租金流＝凈運(yùn)營收益－抵押貸款還本付息－所得稅 資金時間價值的大小受多方因素的影響，這些影響因素有（ A B C ）。 A、 個人儲蓄存款 B、住房抵押貸款 C、國庫券 D、房地產(chǎn)開發(fā) 貸款 E、國債 第四章 收益性物業(yè)價值評估 一、單項選擇題 收益性物業(yè)是指能（ C ）產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)。 A、經(jīng)濟(jì)價值 B、使用價值 C、社會價值 D、利用價值 物業(yè)的稀缺性是指物品的數(shù)量，沒有多到使每個人都可以隨心所欲得到它，這種缺乏是（ D ）。 A、源泉價格 B、服務(wù)價格 C、使用價格 D、更換價格 人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值，指的是（ C ）。 A、未來凈收益的大小 B、獲得凈收益期限的長短 C、獲得凈收益的連續(xù)性 D、獲得凈收益的可靠性 E、獲得凈收益的途徑 物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣具備的性質(zhì)有（ B C ）。 A、交換 B、買賣 C、租賃 D、增送 E、索取 物價價格通常隨交易的需要而個別形成，容易受買賣雙方的個別影響，以下各項屬于個別因素的是（ B C D ）。 A、貨幣 B、面 積 C、價格 D、數(shù)量 E、體積 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 一、 單項選擇題 下列各項中不屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量的是（ C ）。 A、居民對出租住宅需求的增加 B、居民預(yù)期未來住房抵押貸款利率下降 C、居民收入增加 D、由于土地資源的限制，不可能有充足的商品住宅供給 下列對供給曲線的描述，正確的是（ D ）。 A、按地域范圍劃分 B、按房地產(chǎn)類型劃分 C、按增量存量劃分 D、按交易形式劃分 按存量增量細(xì)分的房地產(chǎn)市場被劃分為三級市場，其中不包括（ D ）。 A、 GNP B、 FMP C、 GDP D、 GFP 1 下列表述中，屬于房地產(chǎn)市場供給的特點(diǎn)是（ D ）。 A、社會環(huán)境 B、自然環(huán)境 C、房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 D、國際環(huán)境 E、政治環(huán)境 下列市場條件的變化會導(dǎo)致對商品住宅需 求變化的有（ A C D ）。 A、生產(chǎn)法 B、耗用法 C、收入法 D、支出法 E、預(yù)算法 下列人員中屬于就業(yè)人員的是（ A B C D ）。 A、市場供求總量基本平衡 B、供求結(jié)構(gòu)基本合理 C、市場價格基本穩(wěn)定 D、居民住房基本在城鎮(zhèn)地區(qū) E、政府調(diào)整合理 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段有（ A B C D E ）。 A、長期租賃 B、短期租賃 C、定期租賃 D、意愿租賃 物業(yè)管理中，短期租賃的租期一般是（ D ）。 A、 凈租 B、毛租 C、總租 D、百分比租 在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選用的管理模式是（ A ）。 A、過量建設(shè) B、穩(wěn)定 C、成熟 D、發(fā)展 調(diào)整 1 關(guān)于房屋租賃合同的法律特征，下列說法錯誤的是（ D ） 。 A、轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人不用再履行原租賃合同規(guī)定的承租人義務(wù) B、承租人在租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租所承租房屋，須征得房屋出租人的同意 C、轉(zhuǎn)租合同也要按有關(guān)規(guī)定辦理登記備案手續(xù) D、轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期 二、多項選擇題 在房屋租賃中，承租人享有的權(quán)利有（ B C D ）。 A、包租轉(zhuǎn)租模式 B、出租代理模式 C、自管理模式 D、委托管理模式 E、轉(zhuǎn)租模式 房屋租賃登記備案的一般程序有（ A B D ）。 A、租戶的年齡規(guī)劃 B、租戶的聲譽(yù) C、所需面積大小 D、需提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 E、租戶所經(jīng)營的類型 下列各項表述中，屬于房屋租賃合同法律特征的有（ C D E ）。 A、 管理費(fèi)用 B、稅金 C、間接費(fèi)用 D、公司經(jīng)費(fèi) 以下各項，屬于物業(yè)管理中期間費(fèi)用的是（ D ）。 A、總成本 B、固定成本 C、變動成本 D、混合成本 選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失是（ A ）。 教育經(jīng)費(fèi) A、 5％ 工會經(jīng)費(fèi) B、 2％ C、 7％ D、 14％ 二、多項選擇題 以下各項中，屬于營業(yè)成本的有（ A B D E ）。 A、被沒收的財產(chǎn)、支付的滯納金、賠償金 B、企業(yè)的贊助、捐贈支出 C