曹妃甸房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析報(bào)告-wenkub
2022-12-10 22:03:24 本頁面
【正文】 生活配套區(qū)、核心商務(wù)區(qū)以及生態(tài)保護(hù)區(qū)。 唐山中心城區(qū) 中部發(fā)展核心 南部發(fā)展核心 生態(tài)城 工業(yè)區(qū) 南堡開發(fā)區(qū) 唐海縣 發(fā)展?fàn)顩r 2021年規(guī)劃、 2021年開工，目前已經(jīng)完成啟動(dòng)區(qū)的道路配套建設(shè)和部分配套生活小區(qū)建設(shè)，但基本的生活配套還未形成，基本無常住人口和企業(yè)。 第二部分：土地市場分析 ? 規(guī)劃保障房用地區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)為 65萬 /畝；由上至下分別為翰林國際、濱海太陽城、金科、和泓地塊；共約 6000戶； ? 本項(xiàng)目可供參考土地掛牌價(jià)格： 上海文廣正在掛牌地塊，掛牌價(jià) 43萬元 /畝；該地塊包含部分文化設(shè)施規(guī)劃，參考了綜合用地定價(jià)； ? A:橙霞項(xiàng)目，主體已基本完工，土地手續(xù)未辦理； ? B:萬年麗海花城項(xiàng)目， 1期已入住，后期尚未啟動(dòng)；土地取得價(jià)格 30萬 /畝，綜合容積率 ，由政府與萬年基業(yè)合作開發(fā)； ? C:美和藍(lán)灣項(xiàng)目，主體已基本完工；工業(yè)區(qū)實(shí)業(yè)港務(wù)公司定向銷售； ? D:金海灣項(xiàng)目，未開工建設(shè)，尚無銷售計(jì)劃； ? E:規(guī)劃未來建設(shè)低密度住宅； ? 啟動(dòng)區(qū)內(nèi)部分土地通過 BT形式出讓。 項(xiàng)目界定 目錄 （一）項(xiàng)目地塊分析 3 （二）土地市場分析 7 （三）外部環(huán)境分析 10 （四）市場競爭分析 19 （五）項(xiàng)目 SWOT分析及客戶初步定位 35 第二部分：土地市場分析 基準(zhǔn)地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià)分為三個(gè)級(jí)別，項(xiàng)目所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為 65萬 /畝?？偨?16萬平米，容積率 ，適宜建造小高層產(chǎn)品。 5KM 濱海大道 第一部分：項(xiàng)目地塊分析 周邊配套 項(xiàng)目目前配套缺乏，未來各項(xiàng)生活配套較為齊全。曹妃甸房地產(chǎn)市場研究分析 目錄 （一）項(xiàng)目地塊分析 3 （二）土地市場分析 7 （三）外部環(huán)境分析 10 （四）市場競爭分析 19 （五）項(xiàng)目 SWOT分析及客戶初步定位 35 第一部分：項(xiàng)目地塊分析 區(qū)位分析 項(xiàng)目位于曹妃甸生態(tài)城，正對青龍湖濕地公園，臨近高教城， 5KM即可實(shí)現(xiàn)觀湖看海，區(qū)位條件良好。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 序號(hào) 配套 ① 青龍湖濕地 ② 高教城 ③ 文化公園 ④ 小學(xué) ⑤ 中學(xué) ⑥ 管委會(huì) ⑦ 五星級(jí)酒店 ⑧ 便民服務(wù)中心 ⑨ 游艇碼頭 第一部分：項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目位于唐山南部核心區(qū)域，未來的濱海新城，臨近高教城和青龍湖濕地公園。 周邊配套 項(xiàng)目目前周邊幾乎沒有配套設(shè)施，高教城、市委黨校等相關(guān)配套均處于規(guī)劃建設(shè)階段。 1級(jí) 2級(jí) 3級(jí) ? 1級(jí)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為 82萬 /畝，主要位于生態(tài)城南部靠海位置，目前基本已無存量土地； ? 2級(jí)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為 65萬 /畝，主要位于生態(tài)城中間區(qū)域，保障房用地均位于這個(gè)區(qū)域； ? 3級(jí)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為 49萬 /畝，主要位于生態(tài)城北部。 規(guī)劃政府大樓 建設(shè)中約 3萬平米生活配套 中小學(xué)配套 A B C D E 目錄 （一）項(xiàng)目地塊分析 3 （二）土地市場分析 7 （三）外部環(huán)境分析 10 （四）市場競爭分析 19 （五）項(xiàng)目 SWOT分析及客戶初步定位 35 第三部分：外部環(huán)境分析 生態(tài)城起源 為滿足曹妃甸工業(yè)區(qū)和南堡開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展需要， 2021年生態(tài)城開始開發(fā)建設(shè)。 ? 2021年 3月 11日生態(tài)城正式開工建設(shè)； ? 近期 (2021年 2021年 )： 為基礎(chǔ)設(shè)施和起步區(qū)建設(shè)階段，起步區(qū)規(guī)劃面積 12平方公里，初步形成 6萬人左右的人口規(guī)模。 ? 高教城：一期規(guī)劃建筑面積 10萬平米，目前已完成部分建設(shè)；目前唐山職業(yè)技術(shù)學(xué)院已確定整體搬遷至高教城，未來規(guī)劃師生總數(shù)超過 3萬人。 住宅 第 三 部分：外部環(huán)境分析 第 三 部分：外部環(huán)境分析 用地規(guī)劃 生態(tài)城先行開發(fā)板塊土地功能劃分 11~16 科學(xué)文教區(qū) 21~215 生活居住區(qū) 31~37 交通樞紐區(qū) 41~49 混合功能區(qū) 51~54 城市核心區(qū) 61~63 旅游風(fēng)景區(qū) ? 生態(tài)城先行開發(fā)板塊土地使用功能規(guī)劃 交通規(guī)劃 為避免出現(xiàn)大城市的通病，生態(tài)城從一開始就高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，尤其在交通方面規(guī)劃了 BRT和城際交通。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。 ? 工業(yè)區(qū)內(nèi)職工具備購買資格 ：根據(jù)上述實(shí)施意見和相關(guān)人士的訪談，可知曹妃甸工業(yè)區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)職工均具有資格購買或租賃生態(tài)城內(nèi)各種形式保障房。 考慮到未來 12年內(nèi)還有大量的保障性項(xiàng)目開工建設(shè)， 因此本項(xiàng)目未來需要面臨生態(tài)城商品項(xiàng)目、生態(tài)城保障房項(xiàng)目和唐?？h商品房項(xiàng)目的三重競爭。 ?銷售價(jià)格： 住宅 4500元 /平米左右（不考慮政府補(bǔ)貼因素）。（工業(yè)區(qū)內(nèi)客戶購房政府補(bǔ)貼 500700元 /平米） 第四部分：市場競爭分析 戶型 戶型類別 面積（平米） 兩室兩廳 A戶型 90 E戶型 60 G戶型 60 H戶型 77 J戶型 79 三室兩廳 B戶型 110 三室一廳 C戶型 85 D戶型 80 大都會(huì)生態(tài)情景別墅 F戶型 88 萬年麗?；ǔ菓粜停ㄒ黄冢? 戶型點(diǎn)評： 由于生
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