【正文】 目在短時(shí)間內(nèi)供貨量大且集中，如何才能加快銷售速度，避免積壓情況出現(xiàn) b. 項(xiàng)目自身產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且可調(diào)節(jié)性低，在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，如何保證項(xiàng)目持續(xù)熱銷 c. 項(xiàng)目因規(guī)模所限，與對(duì)手相比，在園林、規(guī)劃等常規(guī)內(nèi)容方面并無(wú)優(yōu)勢(shì)，因而必須在后天創(chuàng)造賣點(diǎn)或另辟溪徑 d. 保利花園與百合花園之間如何實(shí)現(xiàn)雙贏，從而進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象 經(jīng)緯物業(yè) 21 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 我們要實(shí)現(xiàn)搶占市場(chǎng)份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，首要的是對(duì)我們所爭(zhēng)奪的陣地 ——目標(biāo)客戶進(jìn)行深入的分析，掌握他們消費(fèi)行為及心理的共性。 ? 周邊充斥多個(gè)知名房地產(chǎn)品牌。 ? 周邊區(qū)域居住人群較為集中，居住氛圍強(qiáng)。 ? 有很大部分單位受工業(yè)大道及規(guī)劃路粉塵、噪音影響嚴(yán)重。 經(jīng)緯物業(yè) 17 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 劣勢(shì) ? 項(xiàng)目容積率高，密度大。 ? 獨(dú)有健康會(huì)所。 ? 本項(xiàng)目可與保利其他項(xiàng)目進(jìn)行資源整合（如業(yè)主、配套）。 ? 隨著交通建設(shè)及市政改造，購(gòu)房區(qū)域局限性進(jìn)一步打破。 經(jīng)緯物業(yè) 11 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 各板塊的樓盤分布 望江豪宅板塊 工業(yè)大道北革新路板塊 工業(yè)大道中江燕路板塊 工業(yè)大道南南洲路板塊 江南大道寶崗大道板塊 海印橋南新港西路板塊 廣州大道客村板塊 項(xiàng)目受到南洲路板塊，革新路板塊，江燕路板塊的各個(gè)樓盤三面夾擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 外來(lái)人員不斷增加，市場(chǎng)潛在購(gòu)房需求亦將持續(xù)增加。 ? 產(chǎn)品及營(yíng)銷方式上推陳出新，樓市在競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步發(fā)展。 7 6 媒介運(yùn)用比重 5 2 第五章、項(xiàng)目核心利益點(diǎn) —— 主要作戰(zhàn)武器 4 6 項(xiàng)目的總體價(jià)格策略及推售安排 2 5 目標(biāo)客戶群居住追求共性分析 3 0 形象定位的推導(dǎo) 3 0 從發(fā)展商品牌的整合考慮 1 5 優(yōu)勢(shì) 經(jīng)緯物業(yè) 1 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 保利百合花園 策劃報(bào)告書 經(jīng)緯物業(yè) 2 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 目 錄 第一章、市場(chǎng)分析 —— 知彼 7 總體市場(chǎng)狀況分析 8 周邊區(qū)域市場(chǎng)分析 1 0 第二章、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 —— 知已 2 9 從目標(biāo)客戶追求考慮 2 2 目標(biāo)客戶群分類 2 3 2 4 2 6 經(jīng)緯物業(yè) 4 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 目 錄 第六章、項(xiàng)目整體價(jià)格策略 —— 輔助武器 7 3 推廣目標(biāo) 5 4 整體思路 5 9 經(jīng)緯物業(yè) 6 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 知已知彼、百戰(zhàn)不殆 經(jīng)緯物業(yè) 7 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 第一章、市場(chǎng)分析 ——知彼 經(jīng)緯物業(yè) 8 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 總體市場(chǎng)狀況分析 a. 2021年現(xiàn)狀分析 ? 總體表現(xiàn)良好，預(yù)售面積和成交金額同比均有增長(zhǎng)。 經(jīng)緯物業(yè) 9 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） b. 2021年趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 二手比例繼續(xù)上升，一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)一手成交。 ? 大發(fā)展商逆市而行，成為支持樓市的中堅(jiān)力量。 經(jīng)緯物業(yè) 12 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 項(xiàng)目 潛在供貨量 保利花園 靠近工業(yè)大道的小高層洋房及二期發(fā)展用地（情況不詳） 光大花園 目前 D區(qū)已動(dòng)工，總建面積 17萬(wàn)平方米，二、三、四期暫未開(kāi)發(fā) 金碧花園 第 3個(gè)金碧花園供貨量巨大 富力順意花園 南區(qū) 5棟 20層住宅，約 760套 南景園 紫云軒、觀月軒 6棟 18層住宅約 816套， 靠近江燕路的發(fā)展用地未開(kāi)發(fā) 曉燕灣 7棟 12層住宅，約 300多套 動(dòng)感華庭 1棟 20及 1棟 18層住宅，單元數(shù)量約 300套左右 城啟洲頭咀項(xiàng)目 占地約 40萬(wàn)平方米，目前暫未推出市場(chǎng)，預(yù)計(jì) 2021年年底開(kāi)售 合計(jì) 2176套左右（未含保利、光大、金碧及城啟洲頭咀項(xiàng)目） ? 后續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析 經(jīng)緯物業(yè) 13 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） ?原有的工業(yè)廠房陸續(xù)搬遷，特別是近期革新路廣州造船廠及集裝箱 廠地塊拍賣，后續(xù)住宅儲(chǔ)備用地充裕。 ? 性價(jià)比不斷提高，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)異度及使用功能多樣化 ? 后市競(jìng)爭(zhēng)將體現(xiàn)在產(chǎn)品的附加值上面 ,例如附送的家私及裝修標(biāo)準(zhǔn)上。 ? 產(chǎn)品實(shí)用率高，戶型間隔方正。 ? 項(xiàng)目臨近路面，宣傳力強(qiáng)。 ? 所處區(qū)域的整體形象有待提高。 ? 總體供貨量大且銷售周期集中。 ? 保利擁有大量舊業(yè)主資源，有利項(xiàng)目的廣泛傳播。 ? 無(wú)特色產(chǎn)品將面臨銷售難度。 經(jīng)緯物業(yè) 22 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 第三章、目標(biāo)客戶群分析 ——爭(zhēng)奪的陣地 經(jīng)緯物業(yè) 23 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 目標(biāo)客戶群分類 a. 按地段劃分 受傳統(tǒng)購(gòu)房區(qū)域觀念和項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，項(xiàng)目買家應(yīng)以海珠區(qū)客人為主，占 4—5成，開(kāi)售首期時(shí)比例更高些，荔灣、越秀等外區(qū)客源為輔。 ?30—45歲之間的外資及企事業(yè)單位管理人員 ——原居民。 ? 本區(qū)域商品房綜合質(zhì)素、性價(jià)比、價(jià)格均在此三個(gè)區(qū)域得客戶接受范圍之內(nèi)，且交通方便。 經(jīng)緯物業(yè) 27 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） ? 自我滿足 所購(gòu)房子體現(xiàn)其事業(yè)的成功，生活的品位，使其在社交圈子內(nèi)得到肯定和認(rèn)同 追求健康的生活方式與生活環(huán)境，包括在產(chǎn)品的用料上以及配套條件上，例如健康建材的運(yùn)用以及園林綠化的構(gòu)建等?？勺鳛橥黄瓶冢鳛橹匾V求點(diǎn)，滿足目標(biāo)客戶群追求和睦的鄰里關(guān)系及品牌所帶來(lái)的自我滿足。 我們希望通過(guò)賦予樓盤不同的個(gè)性形象，達(dá)到區(qū)分開(kāi)保利與百合之項(xiàng)目目標(biāo)客源的目的，達(dá)至兩個(gè)項(xiàng)目的共贏，并對(duì)集團(tuán)品牌進(jìn)行豐富。 推導(dǎo)出 經(jīng)緯物業(yè) 35 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 對(duì)手盤 保利花園 —國(guó)家示范小區(qū) 光大花園 —大榕樹(shù)下，健康人家 金碧花園 —工薪階層買得起的豪宅 順意花園 —現(xiàn)代藝術(shù)博物園 南景園 —水木清華，庭院人家 百合花園 愛(ài)家的男人住百合 與對(duì)手樓盤相比較，形象更為清新，訴求更能體現(xiàn)文化氣息與生活品味，能在 眾多樓盤之中脫穎而出 差異化 項(xiàng)目形象定位應(yīng)實(shí)現(xiàn)差異化與廣泛的傳播力 經(jīng)緯物業(yè) 36 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） ? 更為著重感性訴求，樸實(shí)而特別，易于引發(fā)客戶共鳴； ? 易于上口，便于記憶； ? 與項(xiàng)目命名相結(jié)合，能令客戶對(duì)項(xiàng)目留下深刻的印象。 ? 城中城 ? 項(xiàng)目所處的位置乃區(qū)域內(nèi)配套最成熟的地段，坐擁完善的生活設(shè)施。 因此我司對(duì)項(xiàng)目的推售時(shí)間作全新的估計(jì)及評(píng)估 ， 而對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)售時(shí)間作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 。 一 ” 期間短 ， 較難形成持續(xù)銷售勢(shì)能； 其原因?yàn)椋? 經(jīng)緯物業(yè) 48 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 由于本項(xiàng)目具有二大前提： ? 供貨量集中，具有大盤的開(kāi)盤氣勢(shì)，有利于要短期內(nèi)搶占市場(chǎng) ? 項(xiàng)目推售單位變化不大，可根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)節(jié)產(chǎn)品及價(jià)格的能力弱，因此在策略上應(yīng)該以快打慢，講求銷售速度 項(xiàng)目的總體價(jià)格策略及推售安排 經(jīng)緯物業(yè) 49 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 推售方式建議：本項(xiàng)目的整體推售時(shí)間為 2年，由于項(xiàng)目規(guī)模有限，不能有較多的硬件及亮點(diǎn)支持銷售，所以我司建議的推售方式是采用線式的銷售方式較為合理，并且可以達(dá)到較佳的銷售延續(xù)力。 整體思路 經(jīng)緯物業(yè) 56 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 1. 以愛(ài)家的定位為最高標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)以 “ 寬容和愛(ài) ” 為主題的和合精神提出三本精神：以人為本，以家為本，以愛(ài)為本。 經(jīng)緯物業(yè) 57 房策天下