【正文】 ? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； ? （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； ? （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 ? 第九，物業(yè)服務(wù) 履約保證金 制度。 物業(yè)管理?xiàng)l例 2021年 9月 1日 ? 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 ? 第八條 城市住宅區(qū)（樓）應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定實(shí)行業(yè)主大會(huì)制度，業(yè)主大會(huì)討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問(wèn)題，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人；使用人是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用的其他人。社區(qū)治理常見(jiàn)問(wèn)題的答疑與解釋 劉生敏 和諧社區(qū)沙龍 （上海業(yè)偉業(yè)主咨詢(xún)服務(wù)有限公司） 手機(jī)： 13361871799 電子郵件： 中國(guó)業(yè)主委員會(huì)網(wǎng)： 提要 ? 一、物業(yè)管理的本質(zhì)認(rèn)識(shí) ? 二、業(yè)主委員會(huì)的合格標(biāo)準(zhǔn) ? 三、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作五項(xiàng)原則 ? 四、業(yè)主委員會(huì)工作的三大法寶 ? 五、業(yè)主委員會(huì)的基本思路 ? 六、社區(qū)參與的途徑和方法 ? 七、建設(shè)單位、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的職責(zé)和義務(wù) 一、物業(yè)管理的本質(zhì)認(rèn)識(shí)： ? 業(yè)主是物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理是業(yè)主的權(quán)利，更是業(yè)主的義務(wù) ? 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理的組織形式，是物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu) ? 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 或管理機(jī)構(gòu) ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或其他管理人 是業(yè)主大會(huì)選聘的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或管理人。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同時(shí)實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。 ? 第十條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表參加。 ? 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 存在的問(wèn)題： ? 第一，沒(méi)有突出業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理主體地位，過(guò)于強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的職責(zé)； ? 第二，沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行業(yè)協(xié)會(huì)； ? 第三，沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)如何登記成為社團(tuán)法人或者民辦非企業(yè)法人； ? 第四，明文規(guī)定 業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ，違背了物權(quán)法的規(guī)定；因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)完全可以依法經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)，并且事實(shí)上已經(jīng)有不少小區(qū)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)小區(qū)自管； ? 第五，對(duì)于物權(quán)法中明確有關(guān)部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和選舉委員會(huì)的指導(dǎo)和協(xié)助沒(méi)有明確，過(guò)于強(qiáng)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督，特別是居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 ? 第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者其他管理人 管理。 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》 ? （ 2021年 8月 19日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò) ? 2021年 12月 23日上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議修訂） ? 第三條本規(guī)定所稱(chēng)住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主 通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 或者通過(guò)其他形式， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 ? 業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定。 合法原則： ? 法律不禁止就是合法 ——現(xiàn)在一些業(yè)委會(huì)成員在工作中有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為“合法”就是指必須能找到相應(yīng)的文件。政府部門(mén)只可以做法律明文規(guī)定要做的事，而業(yè)委會(huì)則不同，只要法律不禁止的事，都可以去做。俗話說(shuō)：百人百條心，所以業(yè)委會(huì)的工作必須遵循少數(shù)服從多數(shù)的原則。或者通過(guò)立法、指導(dǎo)性示范文本、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等途徑解決。 ? 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)該樹(shù)立維護(hù)整體業(yè)主利益的觀點(diǎn)，而不是維護(hù)部分業(yè)主或某一期業(yè)主的權(quán)利。 權(quán)責(zé)相當(dāng)原則： ? 業(yè)委會(huì)要責(zé)任到人 ——目前存在一個(gè)現(xiàn)象是業(yè)委會(huì)集體決策，集體承擔(dān)責(zé)任，而很多情況下實(shí)際是無(wú)人實(shí)質(zhì)性承擔(dān)責(zé)任。 ? 組織建設(shè) ——業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、 業(yè)主監(jiān)事會(huì) 以及其他的專(zhuān)業(yè)委員會(huì)、專(zhuān)項(xiàng)工作小組、業(yè)主小組會(huì)議、聯(lián)席會(huì)議 ? 統(tǒng)一戰(zhàn)線 ——與有關(guān)部門(mén)、企事業(yè)單位、居民委員會(huì)、其他社區(qū)組織等保持互利合作、相互監(jiān)督的關(guān)系。 因此，業(yè)委會(huì)的素質(zhì)高低將直接影響物業(yè)管理的水平。 ? 參與的概念：參與可被定義為在決策過(guò)程中人們自愿的民主的介入，包括： ? （ 1）確定總目標(biāo)、確定發(fā)展政策、計(jì)劃、實(shí)施及評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)及發(fā)展計(jì)劃； ? （ 2）為發(fā)展努力做貢獻(xiàn)； ? （ 3）分享發(fā)展利益（ Poppee,1992) ? 參與能帶來(lái)以下好處： ? （ 1）實(shí)施執(zhí)行決策時(shí)具有高度的承諾及能力； ? （ 2）更大的創(chuàng)新，許多新的想法和主意； ? （ 3）鼓勵(lì)動(dòng)力的產(chǎn)生和責(zé)任感 (Spencer,1989) 參與的本質(zhì) ? 參與的本質(zhì)是賦權(quán)。 ? 參與是每個(gè)公民的權(quán)利，政府在保障這項(xiàng)權(quán)利方面負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如果發(fā)展是從下而上，而不是從上而下，將會(huì)發(fā)展的更好。盡管有政府管理，但是政府的管理不可能事無(wú)巨細(xì)，也不可能沒(méi)有一點(diǎn)問(wèn)題。事實(shí)上，它創(chuàng)新了一個(gè)機(jī)制，保證政府能夠?yàn)榱藦V大人民的利益而工作。特別是參與那些可能影響他們生活和工作的社區(qū)的決策，也需要參與決策的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。比如參與活動(dòng)、會(huì)議、打電話、舉報(bào)、寫(xiě)信、來(lái)訪等，可以向上一級(jí)的政府部門(mén)反映，也可以提起民事訴訟、行政訴訟等等。 如何促進(jìn)和推動(dòng)公眾參與？ ? 首先要信息公開(kāi)化，讓公眾知道是怎么回事，與自己利益有關(guān)的事，公眾有知情權(quán)。 如何更有效開(kāi)展公眾參與？ ? 參與的直接動(dòng)力是 利益 ，因此區(qū)別不同的事務(wù)邀請(qǐng)不同的參與對(duì)象，是有效開(kāi)展公眾參與的基礎(chǔ)。 如何使參與可持續(xù)？ ? 這里要解決一個(gè)為誰(shuí)參與的問(wèn)題，為了自己切身利益的參與才是可持續(xù)的參與。 ? 走群眾路線強(qiáng)調(diào)的是政府的領(lǐng)導(dǎo)和工作方法與群眾的義務(wù)。 ? 第三，公眾有時(shí)會(huì)因?yàn)槿狈?duì)特定問(wèn)題的專(zhuān)門(mén)知識(shí)、專(zhuān)門(mén)經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)信息而反對(duì)政府的某些正確決策、決定，其參與有可能導(dǎo)致這些正確決策、決定的夭折或改變。如果代表產(chǎn)生的不合理，代表在各不同利益團(tuán)體的分配比例不平衡，參與不僅不能保障公正，而且可能導(dǎo)致比沒(méi)有參與的行政單方面決策可能形成的不公正更大的不公正。 持這種觀點(diǎn)的認(rèn)為一般公民沒(méi)有空余時(shí)間去關(guān)注或去認(rèn)識(shí)政策問(wèn)題；那些有時(shí)間和有興趣的 ， 未必有足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)去理解；很多沒(méi)有參與組織的公民都是較沉默 、 被動(dòng) ， 對(duì)社會(huì)上的政策很少有自己的獨(dú)立見(jiàn)解 ， 故此 ， 很難確立公民意愿 。當(dāng)發(fā)現(xiàn)那些分析和論點(diǎn)不符合社會(huì)實(shí)況或整體利益時(shí)，便可提出質(zhì)詢(xún)和反建議。故此，如有一個(gè)富于言論自由氛圍和富于平等參與機(jī)會(huì)的社會(huì)，相信能夠使更多公民有機(jī)會(huì)嘗試提出真知灼見(jiàn)。 ? 公民參與效率低、耗時(shí)和昂貴，而且使政府部門(mén)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)及行政人才難以發(fā)揮其知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，不能采取果斷措施，工作效率降低，未能應(yīng)付瞬間萬(wàn)變現(xiàn)代化社會(huì)形勢(shì)。 ? 公民參與會(huì)導(dǎo)致社會(huì)不滿(mǎn)及不安 ——現(xiàn)代社會(huì)的物質(zhì)生活不斷改善 ， 一般市民的期望亦相對(duì)地不斷膨脹 ， 常常提出過(guò)高要求和不切實(shí)際的論調(diào) ， 而當(dāng)這些要求未能適當(dāng)?shù)乇粷M(mǎn)足時(shí) ， 這些公民的內(nèi)心可能滋生不滿(mǎn) ， 對(duì)政府及社會(huì)產(chǎn)生不信任和不安 。 故此 ， 為了社會(huì)安定繁榮 ， 更值得考慮多提倡公民參與 。 社區(qū)參與 ? 單位人 ——社會(huì)人 ? 單位管理 ——社會(huì)管理 ? 社區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)和活動(dòng)都與社區(qū)成員有關(guān)，而且社區(qū)范圍內(nèi)的公共設(shè)施和娛樂(lè)體育場(chǎng)所等屬于社區(qū)成員共有，因此社區(qū)的事務(wù)和活動(dòng)最容易喚起社區(qū)成員的積極響應(yīng)和廣泛參與，這有利于提升公眾的參與意識(shí)和參與能力，并營(yíng)造良好的參與氛圍。 ? 程序：分析現(xiàn)狀；分析原因；提出解決方法。每個(gè)研討會(huì)議產(chǎn)生一個(gè)需要行動(dòng)的清單，并指出由誰(shuí)來(lái)執(zhí)行。 開(kāi)放式研討會(huì)樣式 ? 準(zhǔn)備： ? 用椅子圍成圓形；確定研討會(huì)位置和布告板；張貼原則、規(guī)則和時(shí)間表。如果在一個(gè)研討會(huì)中有比預(yù)先的位置更多的問(wèn)題，研討會(huì)可以處理幾個(gè)問(wèn)題。（ 60分鐘） ? 開(kāi)放的會(huì)議 ? 通常辯論是在休息的間隔后進(jìn)行，將座椅圍成圓形。 半結(jié)構(gòu)訪談 ? 用途：從特定人群樣本中獲取特定的質(zhì)量和數(shù)量；獲取與主題相關(guān)信息；獲取關(guān)于特定題目的一定范圍的一定范圍和程度的深入了解。 ? 缺點(diǎn)： ? 樣本量?。?如主要知情人對(duì)訪談?wù)卟皇煜?、不夠信任，可能不提供真?shí)情況； 易受訪談?wù)哂^點(diǎn)的影響； 一般不易得到量化資料。 ? 準(zhǔn)備繪制包含優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)的矩陣表。 ? 采取對(duì)比分析，尋找與優(yōu)勢(shì)條件相對(duì)應(yīng)的劣勢(shì)。 SWOT的優(yōu)點(diǎn)和局限性 ? 使分析具有較好的針對(duì)性和系統(tǒng)性，將有利、不利、可能潛力和風(fēng)險(xiǎn)制約因素置于同一框架，克服了項(xiàng)目規(guī)劃方法中問(wèn)題分析、目標(biāo)分析、項(xiàng)目方案分析分離的缺點(diǎn)。一般用做項(xiàng)目規(guī)劃的輔助分析手段。 參與式社區(qū)地圖的繪制和模型制作 ? 參與式社區(qū)地圖的繪制和模型制作直觀的反映了社區(qū)的全貌，參與者用他們熟悉的材料表示他們熟悉的事物，能極大地調(diào)動(dòng)他們的參與熱情，在繪制的過(guò)程中，他們能借此對(duì)社區(qū)內(nèi)的問(wèn)題及潛力等進(jìn)行分析，增強(qiáng)其發(fā)展的信心。 機(jī)構(gòu)關(guān)系圖 ? 展示社區(qū)與影響其社區(qū)生活的房屋、個(gè)人與各種公共組織間相互關(guān)系的圖解被稱(chēng)為公共關(guān)系圖。 ? 用線條將社區(qū)與各組織或個(gè)人相連，線條的粗細(xì)可以代表關(guān)系的疏密。 ? 各社區(qū)派一個(gè)代表，闡述自己的計(jì)劃，以便互相交流、學(xué)習(xí)。 ? 建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人