濰坊東方天韻營銷方案-wenkub
2023-05-23 08:18:19 本頁面
【正文】 攏。 開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。 濰坊城鎮(zhèn)居民的住房條件已開始從實用型向舒適型、小康型轉(zhuǎn)變，三室兩廳逐漸成為市場主流戶型，面積多在 90平方米以上。截至 2021年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到 107家，其中外地企業(yè)有 30多家。僅 2021年，濰坊 市累計完成工程建設(shè)投資 20． 5億元，新改擴建道路 16條、園林 綠地500 公頃。東風(fēng)街、北海路、安順路、張面河、安順廣場等工程，成為代表濰坊城市新形象的精品工程和品牌工程。目前，還有 20多家企業(yè)正在申請報批中。 目前，濰坊的樓盤從購價近 10萬元的小型適用住宅，到購價過百萬元的豪華別墅住宅不等，完全能滿足不同人群、不同層次的住宅消費需求。 項目特征：產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場的 4 良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場。 銷售特色：價格 趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。 市場環(huán)境的變化 地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。 （三） 2021 年下半年濰坊房地產(chǎn)市場的走勢 在政府政策的刺激效應(yīng)、房交會的拉動效應(yīng)、住房升級的推動效應(yīng)以及舊城改造拆遷安置的住房消費的增長效應(yīng)等多重需求效應(yīng)的共同作用下，自 2021年以來，濰坊房地產(chǎn)市場就進(jìn)入了供求兩旺的階段，呈一度出現(xiàn)了供不應(yīng)求的階段。 （ 2）工薪階層 工薪階層主要有：企事業(yè)單位的普通工作人員、工廠上班的打工人員、農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員、個體經(jīng)營戶等。 從我們調(diào)查的情 況來看， 單價低于 2021元每平方米的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。 市場預(yù)期看好，市場競爭加劇 由于大盤項目的陸續(xù)上馬，濰坊房地產(chǎn)市場的 供應(yīng)體量急劇增大，預(yù)計銷售體量在 200 萬方左右。 二、東方天韻項目分析 （一）項目基本情況描述 東方天韻由濰坊國大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的綜合性居住小區(qū)。是開發(fā)住宅項目的理想基地，開發(fā)區(qū)政府把該項目定位于濰坊市的門戶形象和示范工程。園區(qū)讓人們足不出戶也可享受浪漫的異域風(fēng)情。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。 （ 2）公務(wù)員：此類人士具有社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間。 （ 4）私營者：此類客戶有著一定的收入，主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案客源開發(fā)的重點。園區(qū)綠化應(yīng)以讓業(yè)主足不出戶也可享受浪漫的異域風(fēng)情為規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)。 社區(qū)規(guī)劃合理。 三、項目營銷推廣方案 （一 ）推廣 原則 實施差異化營銷，差異化營銷主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異性和營銷的差異性。 核心概念： 東方天韻，感受西子湖畔的靈動生活 備選概念： 生活，在西子 湖畔舒展 （三） 營銷周期劃分 依照市場規(guī)律及 東方天韻 銷售特點，我們制定了如下營銷周期 引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、內(nèi)部配套設(shè)施、高品質(zhì)的樓盤等。 （ 2）可保持每 期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。 ③ 媒體組合 電視 —— 以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告與社 區(qū)聯(lián)誼會等。 電臺 —— 選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂頻道。 （ 2） 媒體組合 同上階段，但應(yīng)加大報紙廣告投放力度 （ 3） 系列廣告創(chuàng)意 系列訴求主題 系列一（區(qū)位篇） 系列二（生活篇） 系列三（理念篇） 系列四（環(huán)境篇） 系列五（娛樂篇） 系列六（未來篇） 系列七：（戶型篇） 系列八：（實證篇） （ 4） 新聞統(tǒng)籌及公關(guān)活動 ① 新聞統(tǒng)籌 新聞事件 1 主題： 征集小區(qū)廣告語 策劃用意： 通過有 獎?wù)魑?，體現(xiàn) 東方天韻水文化生活的理念 ，并通過征 集廣告語發(fā)布，擴大傳播效果。 活動內(nèi)容：相關(guān)公益活動 活動期間， 參與者 穿著由 國大房產(chǎn) 提供的標(biāo)有 東方天韻 標(biāo)識及名稱 的服裝，擴大傳播面及傳播效果。 （ 2） 推廣策略 ① 廣告策略 以促銷廣告為主 ② 促銷策略 銷售主題：周 末 看房 第四階段及第五階段執(zhí)行方案暫略，初步推廣策略見營銷周期劃分，具體方案的制定，依時間進(jìn)行及市場狀況，另案提交。 四、主導(dǎo)廣告語 由于濰坊地處北方，空氣干燥，水資源相對缺乏，而本小區(qū)特有豐富的水系 及水景，應(yīng)該將之作為本案最大的亮點進(jìn)行宣傳。 人員：工作人員、客戶、禮儀、演員等。 人數(shù)： 100人左右 。 嘉賓區(qū)： 可放在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。 禮品發(fā)放區(qū)： 即時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。 創(chuàng)意表現(xiàn)二： 揭幕啟動儀式（建議案 1）：由嘉賓揭幕東方天韻的 LOGO 儀式。因此在售樓處及工地附近必須果斷采用。 盆景花卉 在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。該曲目同時作為東方天韻所有對外廣播、電視、 VCD 等宣傳資料的背景音樂，造成東方天韻聲、光、色等綜合、立體的全方位宣傳。籍以增強樓盤銷售部開張信息傳播的滲透性、擴散性。 （四） 儀式流程 09： 00－ 09： 30 所有工作人員進(jìn)場。貴賓、嘉賓、客戶可憑請柬內(nèi)附禮品券領(lǐng)取禮品。 10： 08－ 10： 13 公司董事長致歡迎詞。 11： 3011： 45主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。鑒于本次活動的社會性與公益性，所以請市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、濰坊市 宣傳部
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