【正文】 小 區(qū) 巡 視 14：30—15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、充實、整理檔案 13：30 — 14：30 回 訪 15：30—16：30 整理工作記錄、制定第二天計劃 16：30 — 17：00（2） 工作內(nèi)容：跟蹤監(jiān)督：2遍/天 巡視：2遍/天走訪：3次/周；1遍/半年 回訪：處理率100%，回訪記錄100%（3） 檢查內(nèi)容：A、裝修巡視；B、投訴接待；C、違章檢查；D車輛管理；E、治安；F、清潔；G綠化；F、維修；E、機電設(shè)備；J、社區(qū)活動；K、倉庫查看；L、內(nèi)務(wù)巡視（4）處理方法：A、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集住戶的反饋意見；B、分類處理巡視中發(fā)現(xiàn)的問題； a填寫《意見轉(zhuǎn)呈表》； b發(fā)現(xiàn)的維修不合格項，及時填寫維修記錄，派工單，安排維修； c即行關(guān)閉輕微不合格項； d發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； e發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，填寫《糾正和預(yù)防措施》表； 機電運行與保養(yǎng) 廣場公用機電設(shè)施的操作、運行及養(yǎng)護，按照公司ISO9001質(zhì)量體系《機電設(shè)備管理工作手冊》規(guī)范運作。結(jié)合實際情況，建立健全各項管理規(guī)程，規(guī)范開展機電運行、房管事務(wù)、廣場治安、車輛秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、設(shè)施維護及社區(qū)文化業(yè)務(wù)。 10）積極參加創(chuàng)建安全文明廣場，市、省優(yōu)廣場的考評工作，提高管理服務(wù)水平。 6）負責(zé)協(xié)調(diào)違章處理和落實投訴處理。 2）貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實施管理。大專學(xué)歷、物業(yè)管理專業(yè)或工民建專業(yè)，熟悉七大服務(wù)項目的操作流程及檢驗標(biāo)準(zhǔn)。中建公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)的經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任合同，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)項目即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、社區(qū)文化。物業(yè)公司在委托合同期限內(nèi)負責(zé)對中建通過加強對中建廣場地理位置優(yōu)越，規(guī)劃檔次高雅，生活配套設(shè)施完善。紫錦廣場物業(yè)管理方案 四、 公眾制度企 業(yè) 精 神 寓管理于服務(wù)之中點點滴滴顯真情經(jīng) 營 理 念 以管理為先導(dǎo)以誠信為基礎(chǔ)質(zhì) 量 方 針服務(wù)快捷周到 管理規(guī)范高效親情贏得顧客 滿意送進千家管 理 理 念各 司 其 職 超 前 考 慮敏 感 快 捷 考 核 總 結(jié)服 務(wù) 理 念以人為本 誠實守信 保質(zhì)保量 快捷高效企業(yè)作風(fēng) 我們真誠，所以我們享有公眾的支持 我們團結(jié)，所以我們擁有無限的力量 我們創(chuàng)造，所以我們將有輝煌的業(yè)績公 司 簡 介經(jīng)費收支測算一、依據(jù) 1）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行測算； 2）管理服務(wù)費的收取依據(jù)《青島市物業(yè)管理收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》二類三級高標(biāo)準(zhǔn)住宅廣場執(zhí)行； 3）人工費：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4）水、電費按照青島市電業(yè)局和自來水公司公布的價格收取和支付（物業(yè)公司受托水、電收費的情況下）。青島中建二、經(jīng)費收支的測算符概算表中建其中：，商業(yè)面積約11247平方米。紫錦物業(yè)的整體管理養(yǎng)護和對使用人的管理和服務(wù)，防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)；２、美化、創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，統(tǒng)籌安排紫錦廣場各項設(shè)施的維護和保養(yǎng)，加強對業(yè)主的管理和約束，共同維護廣場的生活環(huán)境；３、通過對業(yè)主的行為進行規(guī)范和對整體物業(yè)的養(yǎng)護，從而使每一位業(yè)主在享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，使整體物業(yè)保值、增值；４、加強對紫錦廣場實行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護和提高本公司的社會聲譽并產(chǎn)生良好的環(huán)境效益和社會效益；■ 委托管理的原則根據(jù)《青島市物業(yè)管理條例》及其實施細則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“服務(wù)快捷周到、管理規(guī)范高效、親情贏得顧客、滿意送進千家”的質(zhì)量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理，努力為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境。紫錦制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟上實行自負盈虧，實現(xiàn)廣場社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。根據(jù)分工設(shè)房管組、機電維修組、治安隊、清潔班、綠化班。紫錦物業(yè)公司區(qū)物業(yè)辦業(yè)主委員會 監(jiān)督職能 隸屬關(guān)系 行業(yè)指導(dǎo)物業(yè)管理處房 管 組 機電維修班清潔班、綠化班治安隊（含車輛管理組）　　 機電維修管道維修巡邏班車管班樓外清潔樓內(nèi)清潔人員配置 根據(jù)公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和紫錦廣場綜合管理內(nèi)容的廣度和深度，本著“精干、高效，以崗定人”的原則，科學(xué)、合理設(shè)置機構(gòu)和人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，因此，管理處擬設(shè)各類人員56人。招聘 維修班水電、電子、土建負責(zé)紫錦廣場供配電、電子對講門、管網(wǎng)、智能化等設(shè)施設(shè)備的正常維護和運行專業(yè)資格證書，熟悉各種配電、電子、管道等的管理運作及維護工作。 3）完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。 7）負責(zé)組織豐富多彩的社區(qū)文化活動。 11）負責(zé)紫錦廣場的安全、防火工作。確保每個項目人員從選聘、培訓(xùn)到綜合考評的完整實現(xiàn)。供水供電監(jiān)視、處理值 班（1）工作流程：運行組 二十四小時 做好《值班記錄》 巡 視 　　　　　　　設(shè)備房和設(shè)備運行監(jiān)控處理 隨機 做好《設(shè)備運行記錄》 物品擺放、存貯及安全防范 秩 序 設(shè)備設(shè)施的全面巡視、檢查 處理、記錄 維修組 發(fā)現(xiàn)問題 清潔設(shè)備、設(shè)備房 做好維修、保養(yǎng)記錄 （2）檢查項目A、配電室 B、變壓器 C、水泵 D、消防設(shè)施 E、滅火器（3）處理方法按照公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進行整改，嚴(yán)重不合格項上報管理處提出糾正措施。天面：每年全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。專業(yè)保安人員二十四小時監(jiān)控并巡更，發(fā)現(xiàn)問題可隨時得到處理。（1） 工作流程（垃圾桶定點設(shè)置）噴 藥 消 殺 9：00—10：00 垃 圾 清 運 8：00 — 9：00 樓內(nèi)地面、樓外路面清掃 6：00 — 8：00 垃 圾 清 運 16：30—17：00 清洗擦拭公用設(shè)施建筑小品 13：30 — 15：30 巡 回 保 潔 15：30—16：30 （2）工作內(nèi)容道路清潔：每天清掃三次，8小時巡回保潔；樓間保潔：每天清掃一遍，8小時巡回保潔；垃圾清運：每天二次；（3）檢查項目A、人行道，車行道，綠化地，建筑小品、散水坡，排水溝；B、停車場；公共娛樂設(shè)施；C、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站；D、宣傳欄、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；E、墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱；F、群樓、天面、除四害；（4）處理辦法按照公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對輕微不合格項自行解決，嚴(yán)重不合格項上報主管房管員提出整改方案加以糾正。 社區(qū)文化的設(shè)想（1）開展豐富多彩的娛樂形式根據(jù)紫錦廣場業(yè)主的素質(zhì)特點和文化背景，開展不同形式的社區(qū)文化，充分發(fā)揮業(yè)主的專長，定期舉辦相關(guān)活動，給他們創(chuàng)造一個展示才華的空間，同時也豐富了業(yè)主的業(yè)余生活。如扭秧歌，打太極拳等。c鼓勵方式定期評選出優(yōu)秀作品，并給予適當(dāng)?shù)莫勂坊颡劷?。對管理處主任的考核，根?jù)公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合民議進行評定；對其他崗位人員的考核按以下辦法進行： 管理人員工作考核辦法受檢人檢查日期 年 月 日標(biāo)準(zhǔn)分檢查人檢查周期 季檢 月檢 周檢考核分序號崗位項目考核標(biāo)準(zhǔn)考核辦法分值評分細則評分1房屋管理員日常行為嚴(yán)格執(zhí)行《員工著裝及行為規(guī)范》，樹立管理處良好形象；遵守公司的各項規(guī)章制度。根據(jù)考核記錄不合格控制標(biāo)準(zhǔn)2次/月不合格02服務(wù)態(tài)度接到報修申請30分鐘內(nèi)到達報修地點,因特殊原因不能到達時，委托他人告知用戶，并在24小時內(nèi)向用戶解釋，通知維修時間；對用戶熱情、禮貌，言談、舉止得體。根據(jù)維修事項的具體情況，按照工時、材料、管理費率確定收費標(biāo)準(zhǔn)，要求核算準(zhǔn)確。要求恢復(fù)使用功能，使用戶滿意；一般故障在2小時內(nèi)、最長不超過8小時，如：水管、閘、閥、水表滲漏，單體線網(wǎng)無電、單體管網(wǎng)無水等。根據(jù)檢修記錄檢查維護周期的執(zhí)行情況。不合格控制標(biāo)準(zhǔn)2次/月不合格02隊員培訓(xùn)隊員上崗接受培訓(xùn)率100%隊員上崗業(yè)務(wù)達標(biāo)率100%隊員培訓(xùn)科目達標(biāo)率100%檢查培訓(xùn)記錄抽查不合格控制標(biāo)準(zhǔn)1人/月不符合03工作落實熟悉各崗職責(zé)、任務(wù)、工作要求及考核標(biāo)準(zhǔn)；掌握業(yè)務(wù)訓(xùn)練科目；各項工作有計劃、有落實記錄；按管理處規(guī)定布署巡邏方案；配備器材管理規(guī)范；無重大安全事故；無保安其它工作人員及業(yè)主的有效投訴；按規(guī)定對保安實施考核；各項記錄真實、清楚。不合格控制標(biāo)準(zhǔn)1項/月不符合05主任交待其他臨時工作對管理處主任交辦的臨時性工作按預(yù)定時間完成，按預(yù)定目標(biāo)完成。不合格控制標(biāo)準(zhǔn)3項/月不合格04考核效果考核態(tài)度端正，符合規(guī)定時限；考核結(jié)果真實、有效；考核結(jié)果有分析、有整改。為確保紫錦廣場物業(yè)管理早日走上正軌，實現(xiàn)我們對紫錦廣場管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對紫錦廣場所有的管理人員進行全面的培訓(xùn)，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達100%,合格率達100%。2）培訓(xùn)經(jīng)費。 4）培訓(xùn)獎懲，筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)不合格的不予錄用；筆試、實操考試中成績不合格的給予一次補考機會，仍不通過者給予解聘；參加外送培訓(xùn)成績不合格者，將由本人自費再次培訓(xùn)，原培訓(xùn)所用的工作日作為曠工處理。辦公室物業(yè)管理部集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)筆試通過方能上崗管理干部培訓(xùn)管理處主任物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)、部門經(jīng)理崗位職責(zé)培訓(xùn)、iso9002質(zhì)量體系知識、質(zhì)量體系文件。車管員崗位職責(zé)、實操、交通法規(guī)及指揮、消防滅火訓(xùn)練。常規(guī)培訓(xùn)計劃如下表：