【正文】 式風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計，以現(xiàn) 代時尚的手法來表現(xiàn)本項目文化氣息和自然環(huán)境和諧統(tǒng)一的生活。 小區(qū)配套 （ 1）商業(yè) 商業(yè)面積共 6431M2，建議商業(yè)采取先租后賣、引導(dǎo)式經(jīng)營的模式，以此保證各種配套設(shè)施的完整性和實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值的最大利潤化。 （ 5）交通服務(wù) 由于緊臨火車站，按規(guī)劃，火車站應(yīng)在 2021 年投入使用，屆時為之配套的公交線路也將投入使用。 18+1 高層（ B、 C、 D 型） 一梯三戶類板式建筑，建筑面積 82M2 的兩房和 110 M2 的三房臨街，建筑面積 98128 M2 的三房景觀資源較好（面中庭），共 564 套，占 %，總價在 1830 萬元之間。共 700套，占 42%。但大盤本身所承受的風(fēng)險（如資金壓力、市場壓力、政策約束等），又不容許項目慢慢開發(fā)。通過本工地形象墻及工地廣告牌的展示，以及熱火朝天 的施工現(xiàn)場，必定會給公眾帶來一種極強(qiáng)的震撼力，充分展示大盤氣勢。集合住宅、多層住宅先完工，至少有以下幾個方面的好處：一是集合住宅、多層住宅施工周期短，早日完工對整個項目都具有極強(qiáng)的展示性作用；二是集合住宅是新產(chǎn)品，對于其優(yōu)缺點(diǎn)我們也不能很好的把握，先完工一棟后，給消費(fèi)者和我們自己一個直觀的認(rèn)識，便于今后可以改進(jìn)。 公建先行是基于必須滿足售樓的基本要求，而且會所凌空而建，也是本項目的標(biāo)志性建筑之一，會所的建成可以向購房者展示本小區(qū)的建筑風(fēng)格。 （ 3）樣板間：區(qū)域相對獨(dú)立，應(yīng)于 2021 年 12 月開始建設(shè)， 2021 年 3 月中旬完成（包括環(huán)境）。其中房屋建筑安裝成本 9653 萬元，土石方工程 813 萬元，水系整治 191 萬元。 報建方案： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 23 萬 M2 一起報批。 本方案啟動資金 10848 萬元（考慮房屋建安成本建設(shè)單位墊資 30%），詳細(xì)投資計劃表見附表： 資金使用計劃 2021 年 10 月前 2021 年 5 月底前 2021 年 6 月后 合計 前期費(fèi)用 670 1489 230 2389 高壓線改造 950 950 設(shè)計費(fèi) 630 400 230 1260 其他 40 139 179 建筑安裝費(fèi)用 7311 12912 20223 土石方 813 0 813 地下室 1407 1943 3349 住宅建安成本 3694 10424 14118 內(nèi)部商業(yè) 217 43 260 幼兒園 0 152 152 會所（含售樓處裝修） 980 350 1330 橋 200 200 設(shè)備購置費(fèi) 140 2252 2392 市政工程 870 185 1055 環(huán)境景觀工程 391 1115 1506 水系整治工程 191 0 191 景觀綠化工程 200 1115 1315 營銷費(fèi)用 0 1965 2040 4005 戶外 230 125 355 報紙 350 550 900 12 電視 180 110 290 促銷活動 250 150 400 廣告設(shè)計費(fèi) 40 40 80 銷售道具（樓書、模型、第二賣場等） 200 190 390 公關(guān)費(fèi)用 10 10 網(wǎng)站 30 30 代理費(fèi) 35 765 800 形象代言人 300 300 房交會 40 110 150 樣板房 270 270 魯能會 30 30 固定資產(chǎn)購置費(fèi) 250 0 250 購房直通車 150 150 售房部設(shè)備設(shè)施 100 100 管理費(fèi) 296 522 702 1520 建設(shè)期利息 1020 1020 不可預(yù)見費(fèi) 82 354 654 1090 合計（不考慮墊資） 1048 13041 21111 35200 合計（建安費(fèi)用考慮墊資30%） 10848 考慮到由于銷售節(jié)奏的控制，中軸線以西部分最早也在 2021 年下半年進(jìn)行銷售，沒必要提前投入建設(shè)資金，從資金最佳利用以及流水施工的角度來看，動工時間錯開幾個月也是必要的；而 且 23 萬 M2同時進(jìn)行建筑工程規(guī)劃報批，綜合驗(yàn)收也將同時進(jìn)行，將拖后交房日期，給銷售帶來一定的抗性。 2021年重慶市房地產(chǎn)市場主要增長因素有三種：一是二次置業(yè)者的增多（如東 和春天、水晶儷城等），一是拆遷、舊城改造的拉動（江北、南岸房地產(chǎn)市場的活躍），一是 70 年代出生的人群急需購房（小戶型的風(fēng)光）。 供給： 就江北、南岸、渝北 2021 年房地產(chǎn)供應(yīng)市場進(jìn)行預(yù)測： 江北：五黃路片區(qū)繼續(xù)保持旺盛的供應(yīng)，大盤如華新都市花園、長安華都、南方上格林等，而且北濱路片區(qū)也將出現(xiàn)不少大盤。 基本原則： （ 1）避免正面交鋒 從市場分析預(yù)測的結(jié)果來看，明年競爭異常激烈， 4 月的春季房交會將有大量樓盤面市。 如此巨量的樓盤產(chǎn)品在短時間內(nèi)入市，足夠這個區(qū)域市場好好消化一段時間了，即便是其他對手及時跟進(jìn)，在時間上、價格上、品牌影響力上都很難再和 魯能 一爭高下。 定價策略 全營銷定價策略一般可分為：低開高走定價策略、高開低走定價策略、穩(wěn)定價格策略。 低開高走與高開低走比較表 價格走勢 低開高走 高開低走 物業(yè)品牌 影響物業(yè)檔 次 展示物業(yè)形象 賣場人氣 暢旺 一般 升值空間 大 小 開發(fā)商品牌 較易建立 較難建立 銷售速度 快 慢 分析企業(yè)欲達(dá)到的目標(biāo)，低開高走的價格策略更適合“搶占市場、迅速樹立品牌、成為行業(yè)領(lǐng)先者”的定價目標(biāo)，所以價格策略建議采取低開高走、溫和攀升的價格策略。 D 型可比樓盤：駿逸天下 4 棟，建面均價 2300 元 /平方米；東和春天 A型 2 號房，建面均價 2360 元 /平方米；南方上格林，建面均價 2500 元 /平方米。 （ 2）初步定價 戶型 A B C D E F G H J K 整體均價 2200 2300 2300 2400 2600 2600 2600 2600 2700 3700 樓盤整體均價 2477 元 /平方米。采取各期推出房屋高中低檔適當(dāng)搭配的方式，可擴(kuò)大客戶群 范圍，快速消化產(chǎn)品，迅速回籠資金。 ④建立低、高兩個價格標(biāo)桿，通過價格將客戶群區(qū)分開。所以首推房屋 不要選擇那種容易形成滯銷的房屋（如臨路部分）。 第三期： （ 1）房源： 30 層高層：第 1 棟， 140 套， 14384 M2 11+1 小高層：第 9 棟，套數(shù) 44 套，建筑面積 5275M2 集合住宅：第 1 16 棟， 55 套，建筑面積 9027 M2 合計： 239 套，建筑面積 28686M2 （ 2）銷售時機(jī) 2021 年 6 月 — 2021 年 7 月，銷售周期 2 個月。 隨著江北城的啟動， CBD 正成為新聞的焦點(diǎn)，以 CBD 為主題形象定位，有助于借助政府宣傳炒作本項目。 （ 3）區(qū)位 ：毗臨 CBD，規(guī)劃前景好，增值潛力大。 （ 8）生活方式： CBD 生活、人群劃分、身份與地位 。 （四）占位要高： 將企業(yè)的開發(fā)行為提升到城市運(yùn)營商的高度。 （三）分階段策略 品牌形象的建立不是一蹴而就的，而是一個長期的戰(zhàn)略。 一期項目推廣期（品牌引爆階段）： 2021 年 2 月 15 日 —— 2021年 4 月一期項目正式放號前，該階段進(jìn)入一期的正式推介，通過一系列的公關(guān)活動、事件營銷及廣告發(fā)布，強(qiáng)化項目賣點(diǎn)、傳遞銷售信息。本階段以炒作企業(yè)為主，地塊為輔?？切问揭孕侣剤蟮罏橹鳎饕园l(fā)紅包的形式支付稿酬。 在開盤前的推廣過程中，可利用的事件營銷包括：項目奠基、溉濫溪整治、會所、樣板房開放、重慶城市次中心論壇等。譬如通過公益活動樹立企業(yè)形象，使人們認(rèn)識到改 23 開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)值得信賴。 有必要說明的是：整個推廣階段的所有廣告都必須為企業(yè)品牌戰(zhàn)略服務(wù)。 刊登時間：自 2021 年 12 月下旬開始，以單純的企業(yè)廣告為主，逐漸的轉(zhuǎn)為商業(yè)性為重的企業(yè)廣告，再而強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色而為產(chǎn)品廣告，約至 2021 年元月以后，廣告力減弱，而至停止。 第二本側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計等技術(shù)性內(nèi)容。 條件： 網(wǎng)站建設(shè)完成； 聯(lián)盟商家 20 家以上； 第二賣場裝修完畢； 能從購房 365 成功轉(zhuǎn)會 100 名會員以上 ； 會員的優(yōu)惠政策確定； 2021 年12 月底 項目奠基典禮、溉瀾溪整治開工典禮 以實(shí)際行動顯示開發(fā)商的實(shí)力和對外發(fā)布項目發(fā)展進(jìn)度 要點(diǎn)： 施工許可證辦下來； 施工隊伍進(jìn)場； 重慶市政府主要領(lǐng)導(dǎo)和魯能總公司領(lǐng)導(dǎo)參加； 電視、報紙媒體記者參加； 二、品牌形象鞏固期（ 2021 年 2 月中旬 —— 2021 年 3 月下旬） 2021 年2 月中旬 會所開放及樣板房開放 發(fā)布信息，展示產(chǎn)品 條件： 售房部、樣板房裝修完畢； 售房直通車準(zhǔn)備完畢； 銷售代理公司銷售資料和人員培訓(xùn)準(zhǔn)備完畢； 2021 年2 月下旬 城市發(fā)展 — 重慶次中心論壇 強(qiáng)化目標(biāo)客戶對項目地理位置的認(rèn)知 要點(diǎn)： 以官方名義主辦，魯能協(xié)辦； 邀請政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門參加； 邀請北京、上海 等大城市的有關(guān)專家參加； 邀請全國知名的房產(chǎn)大腕和知名策劃人參加并發(fā)表演講 邀請本地房產(chǎn)界知名人士參加 27 邀請媒體參加； 2021 年3 月中旬 產(chǎn)品推介會暨形象大使見面會及魯能會會員聯(lián)誼會 強(qiáng)化產(chǎn)品特色，活絡(luò)會員關(guān)系 要點(diǎn)： 邀請魯能會會員及前期積累的客戶參加； 邀請柏濤、貝爾高林設(shè)計人員參加； 邀請監(jiān)理單位人員參加，介紹工程施工質(zhì)量； 物管單位參加； 按接銀行、保險公司參加； 邀請形象大使到現(xiàn)場演講； 2021 年3 月上旬至 4月上旬 新華水庫征名活動 強(qiáng)化水邊住宅， 公里河岸線概念 要點(diǎn)：在報紙上連續(xù)刊登征名廣告，以重金懸賞的形式，讓市民積極參與。 11 月 10日前完成項目主題宣傳口號。 5 電視廣告 田亞 制定電視廣告宣傳計劃 (和廣告公司共同制定 ) 三維動畫制作 電視媒體洽談 制作電視廣告 電視廣告發(fā)布 6 網(wǎng)站宣傳 配合綜合部完成網(wǎng)絡(luò)建設(shè)方案 3