【正文】 生活社區(qū)的生活環(huán)境和方式。 劣勢(shì) 項(xiàng)目處在煙臺(tái)路邊緣地段，又非近靠市中心，“區(qū)位特征”不甚鮮明，需由項(xiàng)目方案及項(xiàng)目策劃 過(guò)程進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)挖掘。隨著萊西市政府北移，萊西市的經(jīng)濟(jì)重心正逐步的向北部遷移，市政府大樓主體已封頂， 2021 年 5 月 份即可遷入；世紀(jì)廣場(chǎng)是山東地區(qū)最大的市政廣場(chǎng)；利群商廈也即將投入使用，屆時(shí)萊西市最大的購(gòu)物商場(chǎng)將落戶(hù)北部新城區(qū)?？偨ㄖ?面積 76000 平方米，共 28 棟，以多層住宅為住。為使北部新區(qū)盡快形成規(guī)模，去年初，萊西市政府對(duì)新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行部署，盡快在行政辦公中心周?chē)纬勺≌瑓^(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū)，充分發(fā)揮新區(qū)應(yīng)有的人口、產(chǎn)業(yè)、資金聚集效應(yīng)。2021年，根據(jù)青島市的要求，結(jié)合萊西的城市總體規(guī)劃，鑒于城區(qū)往東、南、西缺乏發(fā)展空間的實(shí)際，市委、市政府決定建設(shè)北部新區(qū)，將行政辦公中心北移，形成新的組團(tuán)，構(gòu)筑城市建設(shè)新框架，以此帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)萊西的城市化進(jìn)程。下轄 12 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處和一個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)， 862 個(gè)村。本項(xiàng)目位于萊西市城區(qū)東南部，南臨藍(lán)煙鐵路，北接萊西城區(qū)，橫跨煙青一級(jí)公路和藍(lán)煙鐵路兩側(cè)。北部新區(qū)規(guī)劃占地面積15 平方公里，工程于2021年底動(dòng)工建設(shè)，主要進(jìn)行道路、雨污管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前，新區(qū)道路、管網(wǎng)等礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程已結(jié)束，作為山東最大廣場(chǎng)的世紀(jì)廣場(chǎng)已基本竣工，作為北部新區(qū)標(biāo)志性建筑的市行政辦公中心將于 2021 年即可遷入。 項(xiàng)目附近的主要配套設(shè)施：小學(xué)等車(chē)站這類(lèi)？ 景觀(guān)方面？ 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周?chē)袌?chǎng)狀況及地塊本身?xiàng)l件，本項(xiàng)目進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)的主要優(yōu)劣勢(shì)集中在地理位置、周?chē)坝^(guān)、交通條件、項(xiàng)目附近住宅市場(chǎng)狀況等幾大方面，其中一些特點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目而言利弊兼存，具體總結(jié)如下： 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目臨位于幾條主干線(xiàn)煙臺(tái)路、青島路與紅島路、團(tuán)島路之間，經(jīng)由這幾條路可快捷、方便地到達(dá)市中心、萊西車(chē)站等地點(diǎn)?；I建中的梅花山公園，為北部新區(qū)錦上添花。 項(xiàng)目所處地段附近目前新推商品住宅項(xiàng)目多，且多數(shù)處于開(kāi)發(fā)時(shí)期，與本項(xiàng)目的推廣宣傳形成一定相同的時(shí)間，且附近較大型的住宅開(kāi)發(fā)如上?；ㄔ贰㈩U和花苑二期等都要啟動(dòng)，不利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。對(duì)于這一群體，交通上的些許不便有班車(chē)即可解決，房屋質(zhì)量好、 布局功能合理、社區(qū)文化生活豐富才是能吸引他們購(gòu)房的理由。 針對(duì)以上項(xiàng)目潛在客戶(hù)的消費(fèi)特點(diǎn)，并綜合項(xiàng)目的主要優(yōu)劣勢(shì)，本項(xiàng)目對(duì)首次置業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和公務(wù)員的吸引力相對(duì)較大。同時(shí)，鑒于項(xiàng)目所在地塊是未來(lái)萊西行政商務(wù)區(qū)，具有良好的升值潛力等利好因素，建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中高檔住宅，以小區(qū)優(yōu)秀庭院綠化、適中的價(jià)格、齊全的內(nèi)部配套等營(yíng)造方便、舒適、經(jīng)濟(jì)的成規(guī)模小區(qū)式居家氛圍，吸引相應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)。 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 為了使本項(xiàng)目的產(chǎn)品能適應(yīng)市場(chǎng)，緊扣項(xiàng)目的主題概念，開(kāi)發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品，對(duì)于產(chǎn)品的策 略制訂的建議，對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)細(xì)化，就必須得緊扣以下幾個(gè)原則： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各方面要從宏觀(guān)上配合本項(xiàng)目的主題定位，從微觀(guān)上塑造主題定位，共同 來(lái)構(gòu)造本項(xiàng) 目的鮮明形象。 為了使項(xiàng)目能在這一地段突圍而出，打破萊西其它樓盤(pán)對(duì)我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力，樹(shù)立自己鮮明的個(gè)性與風(fēng)格，可以利用整體精裝修的優(yōu)勢(shì)建出生態(tài)躍層和生態(tài)架空層?？梢?jiàn)目前萊西市需求方對(duì)中等 面積的戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)欲望最強(qiáng)，大部分人仍以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的普通住宅為首選，這一點(diǎn)在本項(xiàng)目的基本戶(hù)型定位中需予以充分重視，目前市場(chǎng)上以三房單位的需求最大，每戶(hù)面積基本集中在 100 平方米左右，以 100平方米以?xún)?nèi)的需求最強(qiáng)。故在本項(xiàng)目方案中我們提出兩房半、三房半的概念，在原有戶(hù)型的基礎(chǔ)上增加一個(gè)多用途房以順應(yīng)該發(fā)展趨勢(shì)，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。 二房二廳經(jīng)濟(jì)型 面積 8090 ㎡，針對(duì)三口之家的小型家庭，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)暫時(shí)較弱，他們追求所花的每分錢(qián)都是物有所值的，純粹是在經(jīng)濟(jì)上考慮置業(yè)的一群人，此戶(hù)型一樣是二段式，客廳開(kāi)間不應(yīng)小于 米，設(shè)雙陽(yáng)臺(tái)，主人房轉(zhuǎn)角窗，其他廳房設(shè)飄窗。 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 以上基本戶(hù)型是本公司在市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上 得出的初步意見(jiàn)。 S 型分隔墻的利用可使家具巧妙嵌入，更有利于有效利用空間； 對(duì)于二房或二房半的小居室，建議將餐廳與廚房合二為一，這樣使居室的生活空間做較明晰的區(qū)分，針對(duì)該類(lèi)房型的客戶(hù)多為上班族，不會(huì)有太多時(shí)間在家待客，廳不需太大面積； 盥洗間與廁所分開(kāi)（在一衛(wèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)中可嘗試做），前間放置洗衣機(jī)、洗臉盆，里間放置浴盆、便器及熱水器，避免人員較多時(shí)使用的矛盾； 引入玄關(guān)的設(shè) 計(jì)，這樣的設(shè)計(jì)符合中國(guó)人傳統(tǒng)的審美情趣 —— 曲徑通幽、聚氣藏風(fēng)，也可滿(mǎn)足進(jìn)門(mén)后換鞋的功能需求； 對(duì)于較大戶(hù)型設(shè)計(jì)可打破“模糊雙廳”的概念，使兩廳功能有效分隔，其中餐廳設(shè)計(jì)更可追求浪漫，如臨大面積落地景觀(guān)窗設(shè)計(jì)等； 窗戶(hù)的多樣化設(shè)計(jì)，房間采光多少和效果如何關(guān)鍵看窗戶(hù)設(shè)計(jì)，通過(guò)高窗、低窗、凸窗、凹窗、法式窗臺(tái)和威盧克斯斜窗多樣式窗戶(hù)設(shè)計(jì)，塑造建筑美感，令室內(nèi)通透明亮。 四、景觀(guān)及配套建議 項(xiàng)目平面布局建議 由于本項(xiàng)目 自然景觀(guān)不是很好，平面規(guī)劃應(yīng)注重建筑單體與園林綠化之間的兼容與配合。要從以上幾方面著手，把握好與整體建筑風(fēng)格的呼應(yīng)，及與主題概念的切合。 C、立面上空調(diào)的處理 ，建議在上下層飄窗的飄板之間，裝百頁(yè)窗封閉，外部色調(diào)跟其所處的立面色 調(diào)一致。 住宅內(nèi)部裝修建議 住宅是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品，由于不同的客戶(hù)對(duì)居室內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)要求不同，建議本項(xiàng)目依據(jù)不同客戶(hù)的喜好提供不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，給客戶(hù)多種選擇，于細(xì)處體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶(hù)的關(guān)注。具體建議如下： 針對(duì)首次置業(yè)人士，由于房間面積不大及業(yè)主資金實(shí)力和精力等原因，業(yè)主對(duì)住宅內(nèi)部裝修的個(gè)性化要求并不高。 針對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及公務(wù)員，從觀(guān)念上更易接受一次到位的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)。增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的適應(yīng)性和親和力。 除以上針對(duì)不同客戶(hù)的裝修標(biāo)準(zhǔn)外，項(xiàng)目在建造時(shí)需統(tǒng)一考慮每戶(hù)住宅內(nèi)部的設(shè)施配備，因?yàn)檫@也是項(xiàng)目的整體質(zhì)素組成之一。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，充分利用環(huán)境特點(diǎn)，使主要空間享有最佳景觀(guān)。中心廣場(chǎng)建議塑造一個(gè)較大型的下沉式音樂(lè)噴泉水池，與林蔭道上的兩個(gè)音樂(lè)噴泉水池相呼應(yīng) ，這三個(gè)音樂(lè)噴泉水池是要相連緊扣的，好比是三個(gè)音樂(lè)噴泉水池共同來(lái)演繹一個(gè)精彩的神話(huà)故事等。小部分的樓宇為保持和營(yíng)造溫馨的鄰里關(guān)系，首層設(shè)私家花園和修建運(yùn)動(dòng)設(shè)施如 旱冰場(chǎng)等。 利用小塊綠化用地設(shè)置園林小景，利用天臺(tái)做天臺(tái)花園