【正文】 一套望京的房產(chǎn)，總 價(jià)為 70萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)證時(shí)間為 2021年。 —— 2021年 6月 1日，北京市朝陽(yáng)區(qū)在出臺(tái)規(guī)定，二手房只有完稅后才能辦 理過(guò)戶手續(xù)。由于該套房產(chǎn)的面積大于 140平米，屬于非普通住宅，因此交易時(shí)需按差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅。 比如張先生 2021年 4月購(gòu)買了一套方莊的房產(chǎn)， 2021年 10月以 60萬(wàn) 元的價(jià)格出售。 征稅對(duì)象： 提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 的營(yíng)業(yè)額。 契稅案例 郭先生購(gòu)買了一套位于東直門的二手商品房，面積 70平米，總價(jià) 81 萬(wàn)，單價(jià) 11571元，容積率 。 契稅 稅種解析：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象， 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 征稅對(duì)象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋 納稅人：買方 稅率： 3% 契稅優(yōu)惠政策 （ 1）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土 地、房屋權(quán)屬的，其成交價(jià)格沒(méi)有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安 置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅） （ 2） 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅 ； （ 3） 個(gè)人購(gòu)買自用普通商品住房減半征收契稅 ； （ 4）居民上市出售已購(gòu)公有住房前后一年內(nèi)新購(gòu)各類商品房，按新 購(gòu)商品房與出售已購(gòu)公房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅； （ 5）房屋交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，由多交 付方繳納款； （ 6）按 《 繼承法 》 規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅 （ 7）對(duì)于夫妻離婚，因財(cái)產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征 契稅 。郭先生需要繳納的契稅是多少呢？ 首先判斷是否是普通住宅： 該套房屋容積率高于 ， 面積小于 140平米； 在查詢土地級(jí)別價(jià)格后可得：東直門所屬的二級(jí)土地平均交易價(jià) 格為 10592元 /平米，它的 12710元。 納稅人：賣方 稅率： 5% 營(yíng)業(yè)稅沿革 ： ★ 2021年 5月 12日，七部委出臺(tái)了 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工 作的意見(jiàn) 》 ，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按 其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 ， 2021年 6月 1日起執(zhí)行； ★ 2021年 5月 29日，建設(shè)部等九部門出臺(tái)了 《 關(guān)于調(diào)整住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) 》 ，營(yíng)業(yè)稅的征收年限從 2年延長(zhǎng) 至 5年， 2021年 6月 1日起執(zhí)行。張先生需繳納營(yíng)業(yè)稅： 60 %=。王先生 需要繳納的營(yíng)業(yè)稅 =（ 110— 60） %=。但不到 1個(gè)月，朝陽(yáng)地稅部門就取消了把交納個(gè)稅和過(guò)戶掛鉤 的做法。由于產(chǎn)權(quán)證時(shí)間未滿 5 年，需交納個(gè)稅，而對(duì)于納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑 證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，可以采取核定征稅。 —— 合理費(fèi)用是指 ：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi) 用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。假設(shè)截 止出售時(shí)趙先生總共所還的貸款利息為 4萬(wàn)元，那么出售者趙 先生應(yīng)該繳納的個(gè)人所得稅為多少呢？ 個(gè)稅 =（ 900000650000975032545000315013504505000040000） 20% =19995 土地增值稅 稅種解析：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅 征收對(duì)象：增值部分 納稅人：賣方 稅率： 1%或減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收 優(yōu)惠政策： （ 1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除金額 20% 免征 （ 2）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī) 關(guān)申報(bào)核準(zhǔn) ，凡居住滿 5年（含）以上，免征；滿 3年（含）未滿 5 年，減半征收；未滿 3年，按規(guī)定計(jì)征 （ 3） 對(duì)個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅 （ 4）對(duì)個(gè)人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增 值稅 （ 5）將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增 值稅 土地增值稅沿革 ★ 按照 1999年 《 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的通知 》 （京 財(cái)稅 [1999]1201號(hào)）規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其 轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。其 中又分兩種情形，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能 夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告 ★ 四級(jí)超率累進(jìn)稅率 （ 1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%部分，稅率為 30% （ 2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部 分，稅率為 40% （ 3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部 分，稅率為 50% （ 4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60% 能夠提供原購(gòu)房發(fā)票的土地增值稅案例 能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額： （ 1）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額 （ 2）按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%的金額； （ 3）按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金； （ 4）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。 （ 4）契稅為 7500（ 500000 %）元， 最后該套房屋的增值額為： 700000— 500000— 51250— 7500— 38500— 7000— 350=95400元， 未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，按照 30%的稅率計(jì)算， 95400 30%=28620元 能夠提供評(píng)估報(bào)告的土地增值稅計(jì)算方式 不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重 置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng) 目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)： （ 1）取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明 （ 2）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià) 值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià) 格進(jìn)行確認(rèn)； （ 3）按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格 評(píng)估費(fèi)用。 —— 所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，由 賣方 另外向 原單 位按 1560 建筑面積 6%支付土地出讓金 這是因?yàn)椋撼杀緝r(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的 使用、占有、處置 的權(quán)利全 部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置， 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的 使用、占有權(quán) 歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置 權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了；產(chǎn)權(quán)人通過(guò)向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。該套 房屋面積為 80平米，成交總價(jià)為 64萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為 1991年。 賣方方先生 ：印花稅 250元； 該套房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)間未滿 5年，須繳納個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅。 隨后，各地相繼公布了本地區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海均以建筑面 積 140平方米以下為標(biāo)準(zhǔn)，深圳等少部分城市選擇了上浮 20%的上限，以 144平方米為標(biāo)準(zhǔn)。 —— 購(gòu)房時(shí)間的確認(rèn)。 （ 3） 土地增值稅 ： 關(guān)于房屋年限的界定 —— 5年 年限影響到營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、綜合地價(jià)款的繳納額 （可能還影響到土地增值稅） 產(chǎn)權(quán)證不滿 5年的房屋交易，需繳納營(yíng)業(yè)稅及個(gè)稅 產(chǎn)權(quán)證滿 5年的房屋交易，非普通住宅需要按差額繳納營(yíng)業(yè) 稅；如果是產(chǎn)權(quán)證滿 5年的經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易，需要繳 納綜合地價(jià)款 土地增值稅 —— 3年 六、附件 附 1： 2021年北京市不同級(jí)別土地平均交易價(jià)格