【正文】 做好耗能設(shè)備的維修保養(yǎng)，使其經(jīng)常保持良好的性能狀態(tài)。 四、做好能源控制管理 能耗成本通常占公司日常經(jīng)營成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段?！豆こ虉?bào)修單》具實(shí)填寫并由報(bào)修部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份報(bào)修部門留存、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。 【 3】 重要設(shè)備設(shè)施和綜合專業(yè)性設(shè)備設(shè)施由主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)班組共同進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。 【 3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當(dāng)班時(shí)段至少對(duì)責(zé)任范圍 內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理。 建立完備的設(shè)備安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)、檢修、改造、更新、報(bào)廢記錄，使設(shè)備管理更規(guī)范。 三、做好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理 【一】 設(shè)備運(yùn)行管理是工程部的主要任務(wù)，計(jì)劃采取以下措施努力提高管理水準(zhǔn) ： 收集齊全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料，建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案。 聘用人員上崗前進(jìn)行公司規(guī)定、工程部運(yùn)作規(guī)范、星級(jí)服務(wù)意識(shí)及團(tuán)隊(duì)精 神等方面的培訓(xùn)，強(qiáng)化對(duì)公司文化的認(rèn)同感和綜合素質(zhì)，以適應(yīng)新的工作環(huán)境。這是工程部運(yùn)作的依據(jù)，以此實(shí)程序化、制度化的管理。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔(dān)的工作任務(wù)也大大增加。 ③夜班 1 人 負(fù)責(zé)運(yùn)行值班和緊急故障處理。 設(shè)領(lǐng)班一人。 詳見《開業(yè)前后工程部工 作進(jìn)度計(jì)劃》并以最終修訂方案為準(zhǔn)。 開業(yè)前 106 天： （ 1） 通知電氣、機(jī)修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。 七、 人員到位計(jì)劃 開業(yè)前 1512 天內(nèi)： （ 1） 通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專業(yè)性強(qiáng)的特種設(shè)備擬聘人員面試。 【注】以上計(jì)算不含福利支出、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)及其他意外支出。 【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班： 08:0015:00 中班：15:0023:00、夜班： 23:0008:00 四、 工作時(shí)間及休息 按以上班次的當(dāng)班時(shí)段計(jì)算，每周工作時(shí)間為 8h 6T=48 小時(shí)（包含當(dāng)班時(shí)段內(nèi)的就餐等時(shí)間）。 人員分配：白班 2 人（含領(lǐng)班）、早班 1 人、中班 1 人、夜班 1 人 綜合班 5 人 責(zé)任范圍：水暖管道、潔具、五金構(gòu)件及機(jī)械維 修、鍋爐運(yùn)行維修 人員分配：白班 2 人（含領(lǐng)班）、早班 1 人 中班 2 人、夜班 1 人 三、 班次安排 按以上結(jié)構(gòu)及人員編制，工程部正常班次如下表： 電氣班排班表 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○ 1 領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 ○ 2 技工 A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班 ○ 3 技工 B 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班 ○ 4 技工 C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班 ○ 5 技工 D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休 說明： 除○ 1 領(lǐng)班外 ，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序○ 2○ 3○ 4○ 5○ 2 循環(huán)輪換。 在班組內(nèi)實(shí)行“萬能工”模式：各崗位 責(zé)任范圍的任務(wù)并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當(dāng)班人員共同負(fù)責(zé)完成。這種模式是假日酒店管理集團(tuán)首先應(yīng)用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運(yùn)作效率。通常情況下需要采用 “崗位細(xì)化”的結(jié)構(gòu)模式：按設(shè)備 類別分班組、根據(jù)運(yùn)轉(zhuǎn)要求設(shè)置崗位及人員編制；一個(gè)設(shè)備系統(tǒng)一個(gè)班組、一個(gè)班組多個(gè)班次。責(zé)任界定不清的由 保管責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。 三、 水暖工具全部由水暖工負(fù)責(zé)使用保管。共 1 套，由電梯工使用和負(fù)責(zé)保管。共 7 件。 承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經(jīng)基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。 租戶違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和技術(shù)規(guī)程，不采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)的或?qū)Π踩鹿孰[患不采取措施予以消除的，責(zé)令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。 ③ 擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的。 租戶裝修使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)材料造成空氣污染超標(biāo)的責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 租戶因裝修對(duì)其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應(yīng)立即消除影響，立即改正。 裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設(shè)施，并遵守物業(yè)管理處制定的其它管理規(guī)定，施工人員應(yīng)接受投資廣場保安 、工程部、物業(yè)管理處等部門管理，辦理各種出入登記及其它證件。 四、 其他規(guī)定 裝修施工方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處規(guī)定的裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減 少環(huán)境污染及給其他租戶帶來的不便。 裝修方案的內(nèi) 容應(yīng)嚴(yán)格依照有關(guān)法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條款，不能與之相抵觸。 ④ 對(duì)房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設(shè)施的裝修改動(dòng)，都須有完整、詳細(xì)的方案及平面圖。 租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理處報(bào)送有關(guān)施工方案及圖紙，并由物業(yè)管理處批準(zhǔn)，方可施工。 ④ 拆改電照器具、電照 開關(guān)、風(fēng)機(jī)開關(guān)、電源插座及有線電話網(wǎng)絡(luò)插座等。 ⑧ 改變租賃區(qū)域或樓外立面結(jié)構(gòu)，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。 ⑤ 損壞大樓原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果，損壞移動(dòng)采光通風(fēng)與固定標(biāo)識(shí)物等。 ① 未經(jīng)大樓物業(yè)管理處批準(zhǔn)或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)大樓建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 本規(guī)定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認(rèn)同本規(guī)定所有條款；租戶在對(duì)租賃的寫字樓進(jìn)行裝 飾裝修必須無條件遵守本規(guī)定。 十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。 十、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)管理公司對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。 四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。 一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有或合法取得使用權(quán)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃 合同、物業(yè)管理合同以及本公約的規(guī)定。 五、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理公司提出，發(fā)生爭議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)解決。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門進(jìn)行處理。 十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為： （ 1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形 狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等； （ 2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建； （ 3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地； （ 4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施； （ 5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物； （ 6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物品等； （ 7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品； （ 8）在公共場所、道路兩 側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)； （ 9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌； （ 10）隨意停放車輛； （ 11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為； （ 12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物； （ 13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。 十五、自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。 本規(guī)定由投資廣場物業(yè)管理處負(fù)責(zé)解釋，其中內(nèi)容與國家或地方同類規(guī)章有異同之處以國家或地方法規(guī)為準(zhǔn)。 ② 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻體。 ⑥ 改動(dòng)電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設(shè)備設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施。 租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理處同意，不得有下列行為： ① 對(duì)地板的裝飾，對(duì)吊頂?shù)牟饟Q裝飾。 ⑤ 室內(nèi)墻壁裝飾、改色。 ① 裝修超過大樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，增加樓面載荷的，應(yīng)經(jīng)大樓原設(shè)計(jì)單位或者是有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。 ⑤ 裝修施工安全措施，動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)。 委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。 裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)按物業(yè)管理處規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放及儲(chǔ)運(yùn)，嚴(yán)禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。 裝修過程中應(yīng)保持對(duì)公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產(chǎn)生的垃圾應(yīng)立即清除。情況嚴(yán)重的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責(zé)令改正。 ④ 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施的。情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交司法機(jī)關(guān)處理。 大樓由于各處情況異同，如對(duì)部分電力、通訊、給排水設(shè)施等、所改動(dòng)計(jì)劃將由裝修前審查裝修方案后制定。共 3 套，由領(lǐng)用人使用和負(fù)責(zé)保管 。 其余工具為電氣班公用工具，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管。 四、 機(jī)修工具全部由機(jī)修工負(fù)責(zé)保管。 七、 上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時(shí)需進(jìn)行清點(diǎn)核實(shí)，并將情況記錄在交接班記錄上。這樣的結(jié)構(gòu)能夠達(dá)到分工明確、并較有技術(shù)保證。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業(yè)技術(shù)能力，能夠勝任多個(gè)不同的專業(yè)類別的設(shè)備的運(yùn)行維修。但考慮到設(shè)備專業(yè)性，在開業(yè)初期的一段時(shí)間會(huì)指定一個(gè)技工負(fù)責(zé)一個(gè)專業(yè)對(duì)口的崗位。每人每周有一天休息。每周可有一天休息， 國家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。 六、 人員聘用方案 專業(yè)特長 人數(shù) 相 關(guān) 要 求 高低壓配電 2 人 3 年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、能熟練維修各種電氣設(shè)備 強(qiáng)弱電維修 3 人 3 年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、熟悉各種強(qiáng)弱電氣線路及設(shè)備 電梯維修 1 人 熟悉高層樓 宇電梯原理和維修、一年以上經(jīng)驗(yàn)、持特業(yè)資格證 中央空調(diào) 1 人 熟悉各種冷源設(shè)備和風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎(chǔ) 水暖管道、機(jī)修 2 人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機(jī)械設(shè)備維修技能 鍋爐 1 人 持司爐證、多年經(jīng)驗(yàn)、熟悉水處理并有電氣或管道基礎(chǔ) 【說明】 以上共 10 人。 （ 2） 確定各崗位擬聘用人員名單。 （ 2） 組織所有人員進(jìn)行星級(jí)服務(wù)公共科目知識(shí)、工程部運(yùn)作規(guī)范、公司規(guī)章等內(nèi)容的崗前培訓(xùn)。 八、減員增效預(yù)案 結(jié)構(gòu)更新 開業(yè)后公司走上正常經(jīng)營軌道，各項(xiàng)工作會(huì)形成一定規(guī)律而易于掌握。 其他人實(shí)行輪班制。 人員精簡 按以上結(jié)構(gòu)，工程部人員在原有基礎(chǔ)上精簡 1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進(jìn)行。 將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準(zhǔn)。 ★鏈接：《凱比特投資廣場有限公司工程部運(yùn)作管理規(guī)范》 二、建立精干、高效的工程服務(wù)隊(duì)伍 根據(jù)工程部責(zé)任范圍廣、設(shè)備系統(tǒng)類別多、專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，計(jì)劃按以下步驟逐步建立一支適應(yīng)工程部運(yùn)作要求的高素質(zhì)技工隊(duì)伍。 各崗位人員到崗后，根據(jù)實(shí)際的崗位職責(zé)范圍，分別進(jìn)行操作技術(shù)規(guī)程和職責(zé)制度的培訓(xùn)，使其盡快進(jìn)入工作角色。 按設(shè)備的技術(shù)要求制定詳實(shí)細(xì)致的操作和檢修程序。 在設(shè)備 運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)。 【 4】增改翻新：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體情況和實(shí)際需要，對(duì)已有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行增加、改進(jìn)性能和翻新處理，使設(shè)備設(shè)施重新恢復(fù)使用價(jià)值，得到良好的利用。 維修控制 【 1】主管負(fù)責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和計(jì)劃實(shí)施 ，控制維修成本、效率和質(zhì)量。 【 3】設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修項(xiàng)目由使用或保管部門進(jìn)行驗(yàn)收并簽收耗用材料記錄。能控管理的關(guān)鍵是〖 1〗提高所有人的節(jié)能意識(shí)。 對(duì)主要耗能設(shè)備如：空調(diào)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)的運(yùn)行狀況進(jìn)行分析，制定出利于節(jié)能的運(yùn) 行程序。 對(duì)各部門進(jìn)行空調(diào)、水電設(shè)施的使用和節(jié)能常識(shí)的培訓(xùn)。 在設(shè)備的選購、維修和運(yùn)行管理中，積極采用有利于節(jié)能的新技術(shù)、新材料。 加強(qiáng)各崗位安全操作管理。 制定工程部的安全考核制度，強(qiáng)化每個(gè)人的安全意識(shí)和責(zé)任心。 制定必要的安全預(yù)案，發(fā)生事故是力爭降低損失。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實(shí)際，努力做好工程保障工作。培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍、切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。 （ 3） 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。 審定下屬班組工作計(jì)劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計(jì)劃執(zhí)行情