某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案-wenkub
2022-09-12 20:38:27 本頁面
【正文】 4 面積分布 商業(yè)面積（ 5910 M2），住宅面積（ M2）， 肉菜市場（ 1500 M2），社區(qū)服務(wù)中心（ 300 M2），托兒所（ 600 M2），居委會(huì)（ 100 M2） 5 建筑規(guī)模 9 棟 27 座 6 建筑風(fēng)格 新古典主義 7 建筑結(jié)構(gòu) 住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結(jié)構(gòu) 8 建筑類型 小高層、高層結(jié)合，一梯 2~4 戶 9 層 數(shù) 由南向北 1 18 層 10 戶 數(shù) 913 戶 11 車庫及車位 花園式車庫，共 618 個(gè)車位 12 戶型及面積 2 房 2 廳 ~5 房 2 廳 面積： 平方米 ~ 平方米 13 主導(dǎo)戶型 2 房 2 廳、 3 房 2 廳、 4 房 2 廳 14 主導(dǎo)面積 105~170 平方米 15 園林規(guī)劃 中式園林風(fēng)格庭園廣場、雕塑、疊水、園林綠化 16 工程進(jìn)度 2020 年 10 月 15 日開工，現(xiàn)已封頂， 2020 年竣工入伙。 17 周邊交通 1) 緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 2) 根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育中心、信息中心、文化廣場等。項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀絕佳地段， 優(yōu)勢不言而喻。 高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模 項(xiàng)目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有：蔚藍(lán)海岸、招商海月、浪琴嶼、藍(lán)月灣畔、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、保利城、西海灣花園等。 相對鄰近樓盤， 本項(xiàng)目的位置是社區(qū)組團(tuán)內(nèi)最好的 本項(xiàng)目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之隔。 新古典建筑風(fēng)格，半圍合布局，庭院式組團(tuán)，中式園林在片區(qū)獨(dú)樹一幟 項(xiàng)目采用半圍合式布局及庭院式組團(tuán)，像一個(gè)巨大的四合院，營造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺。使生活在本小區(qū)的 住戶可以放松心情，陶冶性情。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為本項(xiàng)目的獨(dú)有賣點(diǎn)，獲取市場認(rèn)同。同時(shí)，其“分布式”排布，不會(huì)因人流集中而喧鬧，業(yè)主可在寧靜中品味高雅悠閑的生活。進(jìn)入車庫如入花園，充分關(guān)懷住戶感受。同時(shí)，小區(qū)智能化設(shè)施非常完善，使住戶安心舒適。 （二） 項(xiàng)目劣勢分析 由于種種客觀原因，本項(xiàng)目也存在不足之處，具體有以下幾點(diǎn)： 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和娛樂設(shè)施分布零散且距觀海臺(tái)較遠(yuǎn)，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。 同期新推樓盤多，市場競爭激烈 片區(qū)附近預(yù)計(jì)開售期相近的樓盤有長城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項(xiàng)目的發(fā)展商都是實(shí)力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強(qiáng)手；再加上深圳市今年新盤供應(yīng)量明顯增大，本項(xiàng)目必然會(huì)面臨激烈的市場競爭。 戶型面積偏大，不符目前實(shí)際市場需求 據(jù)項(xiàng)目的圖文資料顯示，觀海臺(tái)的戶型面積分布為 2 房 2 廳85M2 左右、 3 房 2 廳 110 M2 左右、 4 房 2 廳 140 M2 左右及大戶型170 M2 左右，小 3 房 2 廳 95 M2 左右，這與目前深圳市場對戶型面積的需求（ 2 房 ~3 房 ~4 房，面積為 70~100~120 平方米）均有一定的差距，本項(xiàng)目單位將面臨市場有效需求不足的嚴(yán)峻壓力。 W（ Weakness 劣勢） 無口岸、地鐵優(yōu)勢； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差； 主導(dǎo)戶型面積偏大； O（ Opportunity 機(jī)會(huì)） 宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好； 加入 WTO 刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策 影響日益深遠(yuǎn)，二次置業(yè)人士增加； 南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善； 城市西移，特區(qū)內(nèi)開發(fā)重心移至南山； 西部跨海大橋即將興建； 后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。 ? 對于周邊社區(qū)配套未成熟、公交落后、人氣未旺等方面的不足 對策 ： 一方面 增設(shè)有針對性的住戶服務(wù)項(xiàng)目 ，如會(huì)所文 體娛樂設(shè)施、導(dǎo)購專車、家居服務(wù)等彌補(bǔ)不足；另一方面在宣傳和推售時(shí)， 對該片區(qū)的未來發(fā)展藍(lán)圖進(jìn)行前瞻性描繪和推介 ，如政府對南山文化中心區(qū)的總體規(guī)劃方向、目前開發(fā)進(jìn)度、城市西移傾向、周邊未來商業(yè)與人居環(huán)境優(yōu)勢等等，提出 “南山文化中心區(qū)，居住前景大社區(qū)” 概念，以求解除客戶的憂慮，轉(zhuǎn)移他們對社區(qū)配套現(xiàn)狀不完善的負(fù)面注意。 針對“ S（優(yōu)勢） +O（機(jī)會(huì)）組合”的對策： 將本項(xiàng)目的優(yōu)勢與機(jī)會(huì)點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，借機(jī)會(huì)點(diǎn)彰顯項(xiàng)目的優(yōu)勢。根據(jù)“景觀提升樓盤價(jià)值”的概念，在進(jìn)行營銷推廣時(shí)，可整合運(yùn)用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，集中訴求力量， 對永續(xù)無遮擋海景進(jìn)行渲染和推介 ，突出項(xiàng)目主要景觀優(yōu)勢，鎖定項(xiàng)目目標(biāo)客戶群。在 物業(yè)升值方面 做方向性引導(dǎo)。對此，在整合傳播時(shí)須堅(jiān)持運(yùn)用獨(dú)特廣告策略進(jìn)行廣告訴求和宣傳推介，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢 和 獨(dú)特風(fēng)格 ，避免本項(xiàng)目淹沒在茫茫的樓盤海洋之中。就觀海臺(tái)而言，面對深圳本地市場是毋庸置疑的了。 ? 本項(xiàng)目的戶型及戶型面積設(shè)置，不具備外銷優(yōu)勢 根據(jù)有關(guān)圖文資料介紹，觀海臺(tái)的戶型分布為大 2 房 2 廳、 3房 2 廳，主導(dǎo)面積為 85— 110 平方米（占全部住宅面積的 62%），結(jié)合深圳目前外銷市場主導(dǎo)戶型面積需求（ 3 房，面積 70— 100 平方米）的分析比較可知，觀海臺(tái)的戶型設(shè)置與港人在深置業(yè)的目 標(biāo)戶型很不吻合。可考慮以一定的宣傳媒介（如廣東買樓王為主）進(jìn)行外銷整合推廣。因此，從地域角度分析， 以南山片區(qū)客戶為主，主要集中在后海、南油、科技園三大片區(qū)，南山其它片 區(qū)也有小部分客戶。 ? 價(jià)格優(yōu)勢： 南山區(qū)的商品住宅價(jià)格比福田、羅湖
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