【正文】 難境地； ? 九江市房地產(chǎn)市場商鋪供應(yīng)量過多，導(dǎo)致了部分產(chǎn)品積壓，自然 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商鋪類型 規(guī)模 業(yè)種分布 小區(qū)內(nèi)部 改擴(kuò)建、小規(guī)模 美容美發(fā)、早點(diǎn)、網(wǎng)吧、棋牌室、北 區(qū)服務(wù)、幼兒園 規(guī)劃面積較大 幼兒園、社區(qū)辦公機(jī)構(gòu) 小區(qū)入口 規(guī)劃中等規(guī)模 餐飲酒店、副食水果、醫(yī)療藥店、金融網(wǎng)點(diǎn)、服飾精品、美容美發(fā) 入口外圍 中小規(guī)模 餐飲、美容美發(fā)、副食、服飾精品、社區(qū)服務(wù)、糕餅店、裝飾建材 較大規(guī)模 中型百貨超市、酒樓酒店、網(wǎng)吧 備注：入口外圍的社區(qū)服務(wù)主要指：摩托修理、送水站等 小區(qū)內(nèi)部的社區(qū)服務(wù)主要指：影碟出租、奶站、縫紉、電器修理等 從以上幾點(diǎn)比較分析得出，本項(xiàng)目目前所處地段，人氣、規(guī)劃、布局等方面與湖濱小區(qū)尚存在一定的距離。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 從小區(qū)規(guī)劃來看， 湖濱小區(qū)區(qū)內(nèi)商鋪集中各主入口兩側(cè)地處社區(qū)居民日常進(jìn)出必經(jīng)之地，真下住宅區(qū)內(nèi)商鋪極少除東區(qū)外，多數(shù)為由路邊住宅改建擴(kuò)建而成的小鋪面，有的甚至租用整套底層住宅進(jìn)行營業(yè)，面積不大，租金不高， 門面數(shù)量也不多。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 樓盤名稱 門面總數(shù) 門面 均價(jià) 銷售形勢 平均租價(jià) 經(jīng)營形勢 潯?；▓@ 30 15001600 不容樂觀 720 一般 廈港新紀(jì)元 30 售完 610 大多已開業(yè) 湖濱小區(qū) 111 售完 1325 絕大部分開業(yè) 西苑小區(qū) 55 售完 1015 絕大部分開業(yè) 備注：門面總數(shù)主要是指小區(qū)內(nèi)及路口旁約 100 米范圍內(nèi)的商鋪間數(shù)，不含車庫儲(chǔ)藏間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。在此除了常規(guī)的營銷策劃方案的制定，著重解決營銷對(duì)策、 價(jià)格定位、入市時(shí)機(jī)、廣告策略，從而直接帶動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分 市場調(diào)查和分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)門面市場調(diào)查 ? 從在建及已建在售的項(xiàng)目來看，項(xiàng)目周邊的商業(yè)門面市場銷售形勢不容樂觀，現(xiàn)有的門面除了廬峰小區(qū)南區(qū)門面銷售形勢較好之外，其他都不太樂觀，但由于廬峰小區(qū)南區(qū)的入住率還不高等因素，導(dǎo)致其門面租金普遍偏低； ? 廬峰東路沿線開發(fā)有潯陽特色飲食一條街，其沿街面長約一千 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 米，具有一百多間門面的規(guī)模，但是由于其地理位置的局限性，至今仍未取得較好的銷售業(yè)績， 幾乎形成一個(gè)死案 ； ? 三里老街沿線的一些樓盤主要是以單 棟的形式出現(xiàn)于市場，門面單價(jià)相比都較高，考量其原因主要是由于這一塊地處老城區(qū)成熟的商業(yè)地段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊項(xiàng)目及同類項(xiàng)目行業(yè)狀況調(diào)查 小區(qū)門面比較調(diào)查表 小區(qū)名稱 廬峰小區(qū) +廬峰南小 區(qū) 湖 濱 小 區(qū) 潮流金干線 住宅戶數(shù) 廬峰 1700戶，入住率約 60% 湖濱 3000戶，入住率約 98% ？ 商鋪位置 廬峰南區(qū) 三 里 街 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)外沿街 主街兩旁 日用百貨 2 % 9 % % 9 % % 副食超市 9 % 15 % 9 % 29 % 1 % 日雜糧油 1 % 11 7% 2 % 4 2% % 水暖五金 2 % 2 % % 3 % 3 % 裝飾建材 6 % 19 % % 9 % % 洗 衣 店 1 % 4 % 4 % 2 1% % 音 影 店 1 % 5 % 4 % 9 % % 網(wǎng)吧麻將 2 % 2 % 8 % 5 % 1 % 餐飲早點(diǎn) 10 % 18 % 10 % 43 % 4 % 美容美發(fā) 5 % 11 7% 7 8% 26 % % 銀 行 % 2 % % 2 1% % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 電信郵政 1 % 2 % 2 % 5 % % 書 報(bào) % 2 % 1 % 3 % % 服飾精品 % 13 % 3 % 21 % % 醫(yī)療藥店 1 % 8 % 3 % 7 % % 幼兒教育 2 % % 4 % % % 社區(qū)服務(wù) 5 % 8 % 10 % 13 % 1 % 其 它 2 % 10+11 % 1 % 7 % % 閑 置 26+23 % 5 % 19 % 6 % 64 % 合 計(jì) 99 % 157 % 87 30% 203 70% 74 100% 總 計(jì) 256 100% 290 100% 74 100% 備注： 本表數(shù)據(jù)中小區(qū)商鋪將小區(qū)內(nèi)外分開統(tǒng)計(jì)，其中廬峰南區(qū)商鋪僅指廬峰南小區(qū)和廬峰小區(qū)南區(qū)部分，不含本案涉及之商鋪，三里街指南區(qū)入口兩側(cè)各 200 米范圍內(nèi)的商鋪，湖濱小區(qū)外沿街指青年路、財(cái)校門口等街道兩側(cè)商鋪； 廬峰南區(qū)內(nèi)閑置商鋪的“ 26+23” 中的“ 23”指廬峰小區(qū)南區(qū) 2號(hào)樓底層商鋪閑置共 23個(gè)； 三里街其它業(yè)種商鋪的“ 10+11” 中的“ 11”指沙發(fā)家私類商鋪共 11 個(gè) 湖濱小區(qū)作為九江目前規(guī)模最大的小區(qū)，建設(shè)成型較早目前住宅入住已達(dá) 98%左右，其建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目定位 等方面與本項(xiàng)目有較多相似之處，有必要針對(duì)湖濱小區(qū)進(jìn)行專項(xiàng)對(duì)比分析： 從小區(qū)規(guī)模來看， 湖濱小區(qū)目前南區(qū)，北區(qū)、東區(qū)合計(jì)約人住宅約 3000 戶，而本項(xiàng)目南北兩區(qū)合計(jì)約 1700 余戶，加上連為一體的廬峰小區(qū)也大約為 2200 多戶，再加上湖濱小區(qū)本身建設(shè)早，入住較多，因此，在小區(qū)規(guī)模和實(shí)際入住人口來 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 看，本項(xiàng)目比之湖濱小區(qū)稍遜一籌，相比之下，本項(xiàng)目的商鋪數(shù)量顯得較多，數(shù)據(jù)比較如下 : 湖濱小區(qū) 實(shí)際入住戶數(shù)： 3000X98%=2940 戶 社區(qū)內(nèi)商鋪數(shù)： 87 間（含小區(qū)主入口商鋪） 戶均商鋪擁有量：約每 34 戶擁有一間商鋪 廬峰小 區(qū) 實(shí)際入住戶數(shù)： 2200X60%=1320 戶 社區(qū)內(nèi)商鋪數(shù)： 99+90 間（含南北兩區(qū)，綜合樓除外） 戶均商鋪擁有量：約每 14 戶擁有一間商鋪 從地段情況來看， 湖濱小區(qū)西向三個(gè)出口直通青年路主街等新興商業(yè)街區(qū)，周邊四校（財(cái)校、一中、湖濱小學(xué)）和供電局宿舍所帶來的人流人氣非常旺盛，東區(qū)也與稅務(wù)干校等老居民區(qū)連為一體，因此湖濱小區(qū)周邊的商戶經(jīng)營形勢還是昆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 較看好的，而本項(xiàng)目南向出口與三里老街相連，但中間被廬峰南小區(qū)所斷，與三里街老商區(qū)隔有一定距離，南區(qū) 1 號(hào)樓所處戰(zhàn)備路基本為沒有消費(fèi)支撐點(diǎn)的一條死路。入口外圍的商鋪一般依小區(qū)墻而建，背靠小區(qū)，面迎主街，往來人潮東流盡在吸納之中，生意興隆。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。然而，從宣傳推廣的角度來看，湖濱小 區(qū)的商鋪成長歷程和增值空間恰恰成為本項(xiàng)目廣告宣傳的一個(gè)極好的切入點(diǎn)，也成為樹立在投資者（客戶）面前的一個(gè)真實(shí)樣榜。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)評(píng)析 由于 本案 的特殊性 (小區(qū)內(nèi)部門面 )就決定了在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)處理上就不能按照常規(guī)來操作，必須按照實(shí)際的情況來個(gè)別對(duì)待，對(duì)有關(guān)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃和布局都需要進(jìn)行重新調(diào)整。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 銷售價(jià)格定位 戰(zhàn)備路門面 鑒于這一路段的特殊情況和現(xiàn)有的銷售形勢來看，價(jià)格策略可采取低開高走的方式，一方面要保證銷售的可能性，另一面要保持升值的希望，因此本路段建議均價(jià)為 400元 /平方米； 北區(qū)一號(hào)樓樓底門面 由于單線過長西部臨近七中的門面可能會(huì)成為銷售滯后點(diǎn)，建議均價(jià)為 2200 元 /平方米 北區(qū)主入口兩邊門面 產(chǎn)品都存在著一定的缺陷性（如東側(cè)徑深太淺、西 側(cè)為單層門面等），再結(jié)合南區(qū)的銷售定價(jià)來綜合考慮，建議均價(jià)為 4400 元 /平方米； 中心公建地下室及三座小高層架空層停車場 這一塊在規(guī)劃中還存在不少缺陷，部分可能要做適當(dāng)修改，無形中會(huì)降低利用率，但其中三座小高層架空層少部分可改為臨街門面以彌補(bǔ)這一損失，建議均價(jià)為 1000 元 /平方米，由于有限的私車擁有量和小區(qū)生活水平的局限性，停車場可能會(huì)成為銷售滯后點(diǎn)； 中心公建一、二層 考慮到會(huì)大面積的售出，價(jià)格相對(duì)而言要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 比其他的小區(qū)門面定價(jià)低，建議均價(jià)為一層 2400 元 /平方米、二層 1600 元 /平方米； 貯藏室 由于 其在房地產(chǎn)方面的附屬地位決定了在價(jià)格上也將成為房價(jià)的附屬地位， 建議均價(jià)為 600 元 /平方米； 幼兒園 作為教育投資的特殊承載體，教育投資的回報(bào)時(shí)限較長也決定了這一特殊承載體的價(jià)格都不能過高，因此建議均價(jià)為 1200 元 /平方米； 北區(qū)集貿(mào)市場 暫時(shí)還不宜考慮出售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 特定服務(wù)區(qū) 高 A、 B 座 架空層和幼兒園定位為特定服務(wù)區(qū)，滿足停車、幼教及其他特定服務(wù)的 需要 ， 對(duì)于車庫可采取先利用物業(yè)管理上的行政優(yōu)勢對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行集中管理，然后再對(duì)車庫實(shí)行先地面再地下的銷售手法； 由于現(xiàn)有產(chǎn)品布局在某些方面存在著一定的缺陷，特別是小高層車庫及 貯藏室的空間合理利用存在一定的問題。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。根據(jù)市調(diào)分析及優(yōu)劣勢定位分析，我們針對(duì)不同區(qū)位的商鋪擬采用 “旺鋪拍賣” 和 “返租回報(bào)” 雙管齊下的策略： A、 旺鋪拍賣： 房地產(chǎn)開發(fā)商利用公開拍賣會(huì)的買賣方式擴(kuò)大影響，提高產(chǎn)品的知名度，在我國大中城早已有過許多成功的案例，但一般都采取低價(jià)起折的方式，如大大低于市場價(jià)若至一元起 折，如此可以吸引大量的準(zhǔn)顧客進(jìn)入拍賣現(xiàn)場，形成火爆的場面，從而達(dá)到宣傳公司及產(chǎn)品的實(shí)際效果，同時(shí)利用人們的攀比心理易使拍賣標(biāo)的達(dá)到滿意的價(jià)位。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 起拍賣一元，如最后競價(jià)超過公司的保留底價(jià)則拍賣成交，反之則不成交，然后從底價(jià)開始上拍，但在不成交的情況下對(duì)發(fā)展商報(bào)為不利，故拍賣方就要預(yù)先準(zhǔn)備若干名“托”以保證拍賣的完成功，而托的具體職責(zé)為： a、 營造哄搶氣氛，把準(zhǔn)人氣旺盛時(shí)機(jī)，適機(jī)抬高價(jià)格； b、 在不到底價(jià)時(shí)適時(shí)舉牌，以達(dá)成交的目的。 其它事項(xiàng)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 拍賣標(biāo)的的市場分析和價(jià)格評(píng)估由拍賣行提供方 案，雙方共同協(xié)商確定。 該銷售政策的制訂對(duì)于本項(xiàng)目的銷售有著以下幾個(gè)方面的促進(jìn)作用： 一方面，針對(duì)周邊商鋪人氣不旺、投資回報(bào)不高、投資信心不足的情況，采用返租兩年的固定回報(bào)的銷售政策，打消了商鋪購買者“市場能不能做旺，投資收益有沒有保障”疑慮。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。； 關(guān)于 6%的年投資回報(bào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近