【正文】 親和力，良好社會(huì)環(huán)境和文化強(qiáng)力吸引外企進(jìn)入，周邊城鎮(zhèn)人財(cái)物向中心城市聚集， 從而擴(kuò)大城市規(guī)模，增 加城市人口，為休閑娛樂提供穩(wěn)定客源。同時(shí)，根據(jù)該中心對(duì) 20 萬戶居民調(diào)查報(bào)告，統(tǒng)計(jì) 有 7 0%以上 的人認(rèn)為房 地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 格將呈持平或上漲 趨勢(shì)，表明人們不在觀望，而是積極進(jìn)入房地產(chǎn) 交易市場(chǎng)。 二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 從我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為朝陽產(chǎn)業(yè)，正 處于蓬勃向上的 發(fā)展階段。 6． 開發(fā)區(qū)發(fā)展壯大。全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資3 1 1 .8 億元，比上年增長(zhǎng) 22 .9%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn) 利稅總額 42 .6 億元，比上年增長(zhǎng) 1 %，利潤(rùn)總額5 .4 億元，增長(zhǎng) 52 .8%；虧損企業(yè)虧損額下降 4 .8%。實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 29 5． 4億元，比上年增長(zhǎng) 5． 2%，其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 1 57． 8億 元，下降 0． 5%。 2 00 1 年接待國內(nèi)外旅游者 115 4 .0 萬人次，其中：接待海外旅游者 17 .0 萬人。 3．人力資源：全市人口 941． 1 萬，其中 市區(qū)人口3 07． 4 萬 。04′ ～ 46176。哈爾濱市天洋華府項(xiàng)目 營銷策劃報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、城市概況及經(jīng)濟(jì)概況 （一）城市概況 1．地理位臵： 哈爾濱市位于東經(jīng) 125176。40′ 之間， ：地處中國東北北部地區(qū)，黑龍江省南部。 各 區(qū)（ 市） 20 01 年末總?cè)丝跀?shù)： ? 南 崗區(qū) 8 8 .45 萬人 ? 道 里區(qū) 6 5 .79 萬人 ? 道 外區(qū) 3 5 .90 萬人 ? 太 平區(qū) 3 4 .45 萬人 ? 香 坊區(qū) 3 2 .30 萬人 ? 動(dòng) 力區(qū) 3 4 .81 萬人 ? 平房區(qū) 萬人 4．交通條件：哈爾濱市為黑龍江省的省會(huì)城市，是黑龍江省的交通樞紐，交通可謂四通 八達(dá)。旅游 總收入 5 億元。 3．工業(yè) 工 業(yè)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā) 展。經(jīng)濟(jì) 效益綜合指數(shù)為 77 .0，比上年提高 2 .9 個(gè)百分點(diǎn)。 5．建筑業(yè) 竣 工房屋建筑面積 19 03 .7 萬平方米，比上年增長(zhǎng)7 .1%。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)合并后，累計(jì)共批準(zhǔn)企業(yè) 3 21 6 家，現(xiàn)有外資企業(yè) 257 家 。 ● 房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀高，居住消費(fèi)快速增長(zhǎng) —— 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期，一般 5— 6 年為一周期， 94 年進(jìn)入低谷后至 99 年、 20 00 年進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。 ● 中國加入 WTO，經(jīng)濟(jì)與世界接軌，房市與經(jīng)濟(jì)共榮 —— 中國正式加入 W T O，短期雖對(duì)房地產(chǎn)業(yè)無直接影響，但隨著國民經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，居民收 入的提高，會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)繁榮。 ● 居民收入水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅消費(fèi)將成為排浪式消費(fèi)的第二浪 —— 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)行為開始發(fā)生變化。 三、哈爾濱市房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 哈爾濱市市房地產(chǎn)起步較晚，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈緩 慢上升趨勢(shì)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：成效額上漲的主要原因仍來自于政策面的刺激、國家購房手續(xù)費(fèi)下調(diào)、我市房改力度的加大、拆遷貨幣化的落實(shí)、抵押貸款利率的下調(diào)和登記費(fèi)下降是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，促使消費(fèi)者掏出更多的錢購買房產(chǎn)，此外，這還與外來人口到哈市購買商品 房，可在哈市落戶政策有關(guān)。我市傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和對(duì)商場(chǎng)品牌的認(rèn)可程度，決定了老商業(yè)區(qū)還有繁榮的可能，但因其樓宇多建于數(shù)十年前，建筑特點(diǎn)和內(nèi)部構(gòu)造無論 怎樣改造也是顯得老派，難以同新型現(xiàn)代化商場(chǎng)的內(nèi) 涵和外延掛上邊。那么，讓我 們 就從 商業(yè) 發(fā) 展的 角度 先看 一 看這 一區(qū) 域的 潛力吧。其周邊交通便利，毗鄰三環(huán)，新開通的紅旗大街、景觀大道和開發(fā)區(qū)內(nèi)寬敞的條條大路，都讓人感受 到現(xiàn)代化城市交通的順暢氣息。從而改變我市商業(yè)中心的原有布局。 ? ?? ?? ?? l ? ? ? ? ? ? ? ? 呬 呬 呬 8 咤 T 哸 ? ? ? ? 噀 ( 器 噾 噾 噾 ? ? P ? ? ? ? ? ? ? $ ? J ? i ? ? ? ? 發(fā)意識(shí)停留在為了開發(fā)而開發(fā)，其中缺少相關(guān)的人文住房意識(shí)。當(dāng)然結(jié)合當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)及自然條件，應(yīng)更充分的考慮到購房者（消費(fèi)者）中為了追求適居標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)提高自己的生活品質(zhì)。從市場(chǎng)了解，就目前開發(fā)商追求小區(qū)綠化配套設(shè)施、硬件設(shè)臵仍廖廖無幾，從目前市 場(chǎng)面反映強(qiáng)烈的仍是上市的東方集團(tuán)和人和集團(tuán)。 新經(jīng)濟(jì) 生活對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生巨大生機(jī)，房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)中重要的物質(zhì)承載者及客戶終端，顯現(xiàn)出市場(chǎng)較大的商機(jī)，智能物業(yè)能夠提供自動(dòng)化、信息化服務(wù)的辦公樓及住宅。如下圖所示：（區(qū)域圖） 住宅區(qū) 整體規(guī)劃 本項(xiàng)目共有 4 棟 28 層的高層，其中住宅部分為6 28 層，商業(yè)部分為 15 層，負(fù)一層為地下停車場(chǎng)，負(fù) 二層為設(shè)備層。 3 、 哈爾濱市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 經(jīng)調(diào)查目前開發(fā)區(qū)在售的樓盤有與本樓盤對(duì)本樓盤形成競(jìng)爭(zhēng)的主要有十一家。層戶數(shù)為 2 梯 6 戶、 2 梯 4 戶，電梯費(fèi)初步定為 40 元 /㎡，物業(yè)管理費(fèi)每平米 1 元以內(nèi)，交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，交樓時(shí)間為 2021 年 10 月。住宅起價(jià) 10 層 114 ㎡ 92 萬，車位 萬元、租金 7000~8000 元、電梯直達(dá)車位。 1 棟高層、住宅價(jià)位多層 2500 左右、高層 2800 左右、 80 ㎡ ~4層 ~32 萬、 95 ㎡ ~45 萬，門市均價(jià) 5000 元， 1 連 3 層、臨紅旗大街 584 ㎡ 408 萬、多層 200 米 120 萬左右。物 業(yè)費(fèi)多層 1 元 /㎡、高層 元 /㎡（建筑面積）含電梯費(fèi)。車位 萬~ 萬租 1 年 1 萬。門市價(jià)位 5500 元 /㎡ 11）鴻翔名苑 位于南崗區(qū)鴻翔路 28 號(hào)，由黑龍江永泰建設(shè)開發(fā)公司開發(fā)。 ? 區(qū)域居住環(huán) 境成熟：附近建北小區(qū)等 成活社區(qū)完善，學(xué) 校、體育館、市場(chǎng)、酒店 、銀行等 生活配套設(shè)施齊全。 ? 項(xiàng)目規(guī)模較 大：項(xiàng)目規(guī)模在附近區(qū)域 內(nèi)規(guī)模較 大，利于營造鶴立雞群的氛圍。 劣勢(shì)（ W） ? 區(qū)位不明：項(xiàng)目所處位臵于紅旗大街西側(cè)，定位 為開發(fā)區(qū)區(qū)域較為牽強(qiáng)。購房客戶易缺乏信心。 機(jī)會(huì)（ O） ? 房地產(chǎn)行業(yè)水平較低：大部分項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、營銷水平較低，存在較大的營銷操作空間； ? 市場(chǎng)易引導(dǎo)：哈爾濱市初級(jí)態(tài)勢(shì)的地產(chǎn)市場(chǎng) ，消費(fèi)者需要引導(dǎo)，也易于引導(dǎo)； ? 投資市場(chǎng)容量較大：全市仍有很多閑散資金，但目前投資渠道較少，如果有合適的投資 項(xiàng)目，將會(huì)吸引大批的投資客。 四、項(xiàng)目判斷 一）、項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目所在區(qū)域高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 為哈爾濱市高檔住宅區(qū)；人流車流量大，往來頻繁；區(qū)域還擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施；周邊有較多潛在客戶，具有較強(qiáng)的購買能力和投資能力；但是開發(fā)區(qū)商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，加之本項(xiàng)目所處位臵相對(duì)開發(fā)區(qū)來說較偏，因此項(xiàng)目必須以強(qiáng)大的品牌宣導(dǎo)作為支撐，靈活的付款方式為基本，創(chuàng)造一種新的消費(fèi)方式，引導(dǎo)消費(fèi)者，