【正文】 ） 大力度的廣告配合強(qiáng)勢(shì)促銷形成熱銷。 —— 媒體規(guī)格建議為大八開雙面彩印。 六、媒體戰(zhàn)略 媒體公關(guān) 獲得媒體免費(fèi)支持 加強(qiáng)政府及媒體的公關(guān)力度，獲得政府及媒體的支持，以政府支持為導(dǎo)向，充分利用媒體這一傳播工具，全面進(jìn)行新聞包裝。 營(yíng)銷的四步曲 建立形象 以軟新聞的炒作引入市場(chǎng)，配合現(xiàn)場(chǎng)包裝及宣傳資料派發(fā)，快速擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知，建立高檔物業(yè)的形象。 全面攻堅(jiān)戰(zhàn) —— 短、平、快 針對(duì)不理性的市場(chǎng)及銷售壓力巨大的雙重考驗(yàn)，我們建議打一場(chǎng)全面攻堅(jiān)戰(zhàn)，實(shí)施短平快的銷售策略。 目標(biāo)市場(chǎng)的差異化 ，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)客戶定位，展開針對(duì)性營(yíng)銷。 個(gè)人投資，主要目的是收取租金回報(bào)，這類市場(chǎng)空間較大，但缺乏引導(dǎo)，可通過投資炒作及售后回租的銷售政策吸引。 優(yōu)勢(shì)（ S） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位于人民路 周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)，與大酒店、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 為鄰 政策優(yōu)勢(shì)，政府對(duì)該片區(qū)開發(fā)的支持 前景優(yōu)勢(shì)，借助政府開發(fā)的東風(fēng)，形成該片區(qū)的 CBD 價(jià)值 營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，專業(yè)的銷售隊(duì)伍及策劃?rùn)C(jī)構(gòu)支持 形象優(yōu)勢(shì)，貼切的理念定位及強(qiáng)勢(shì)推廣 劣勢(shì)（ W） 產(chǎn)品力劣勢(shì)，無論是規(guī)劃、空間布局還是裝修均不及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 價(jià)格劣勢(shì)，過高的價(jià)格使競(jìng)爭(zhēng)力大為降低 10 月底方可入住，在銷售時(shí)機(jī)及對(duì)客戶的感召力方面均大打折扣 營(yíng)銷執(zhí)行力不足，確定的營(yíng)銷及傳播策略缺乏支持及資金配合，使?fàn)I銷效果降低。 行政事業(yè)單位及下屬機(jī)構(gòu) 這一類的客戶是目前高檔寫字樓的消費(fèi)主體，單位消 費(fèi)量及消費(fèi)實(shí)力均較強(qiáng)，是我們推廣的重點(diǎn)。 借助于良好的形象定位及推廣，物業(yè)形象大幅提升，凸現(xiàn)物業(yè)價(jià)值。 無任何形象力，缺乏良好的理念定位及形象傳播。下面我門從產(chǎn)品力、銷售力 、形象力高度分析一下七星大廈與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手豪景大廈的區(qū)別。 高檔寫字間租賃市場(chǎng)仍不成熟，投資市場(chǎng)啟動(dòng)有一定難度 庫爾勒市租賃市場(chǎng)仍不成熟，主要表現(xiàn)在租賃價(jià) 比較低，投資回報(bào)年限過長(zhǎng)，大概需要 1820 年左右的時(shí)間，缺乏專業(yè)的物業(yè)租賃公司或投資公司，市場(chǎng)對(duì)高檔寫字間租賃需求有限，上述種種不成熟現(xiàn)象都使高檔寫字間的租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢，針對(duì)商務(wù)寫字間的投資市場(chǎng)也受到了很大的制約。 在庫爾勒市場(chǎng)，由于發(fā)展水平限制，私營(yíng)企業(yè)在數(shù)量以及獲利能力上均較小，不足以負(fù)擔(dān)高額的辦公費(fèi)用。由于土地利用率不高，雖然地價(jià)較低，但成本依然很高。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 七星大廈商務(wù)寫字間營(yíng)銷推廣方案 一、 市場(chǎng)狀況 市場(chǎng)背景、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)處于起步階段，無成熟經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。 供應(yīng)量及需求量均較小 庫爾勒寫字間市場(chǎng)處于起步階段，由于支撐高 檔寫字間發(fā)展的商貿(mào)公司、智囊機(jī)構(gòu)及高科技公司相對(duì)有限，且經(jīng)營(yíng)水平較低，因此整個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)潛力有待開發(fā)和挖掘。因此目前消費(fèi)的主體仍集中于行政事業(yè)單位或其下屬機(jī)構(gòu)，其次才是一些私企，如商貿(mào)公司、律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所及評(píng)估機(jī)構(gòu)，但從增長(zhǎng) 率和可挖掘市場(chǎng)潛力而言，私營(yíng)企業(yè)的價(jià)值巨大。 市場(chǎng)需求仍集中于中低擋辦公物業(yè)，高檔辦公物業(yè)發(fā)展空間及發(fā)展?jié)摿薮? 庫爾勒目前辦公物業(yè)需求仍集中于中低擋辦公物業(yè)，行政事業(yè)單位或企業(yè)單位以自建的老舊辦公樓為主，私營(yíng)企業(yè)則主要集中于居民區(qū)的住宅樓，但一些實(shí)力雄厚、注重社會(huì)形象的企業(yè)如金融、保險(xiǎn)、電信系統(tǒng)正在全力提升辦公形象，部分有實(shí)力的私 營(yíng)企業(yè)、智力行業(yè)也正在注重提升自己的辦公形象，可見發(fā)展空間及發(fā)展?jié)摿^大。 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè) 產(chǎn)品力 銷售力 品牌力 備注 豪景大廈 地段較佳，在十字路口，大廈外立面、內(nèi)部通道、區(qū)隔及內(nèi)部裝修均占有優(yōu)勢(shì)。 高 18 層， 1318層為復(fù)式住宅，寫字樓銷售過半，剩余樓層主要是 1 12 層。 4 層半層及56 層銷 售 完畢，銷售價(jià)格比較混亂。 金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 包括四大商業(yè)銀行，三大保險(xiǎn)公司及各類證券公司，這類客戶相對(duì)集中，推廣的目標(biāo)性較強(qiáng)，也是我們推廣的主體。 機(jī)會(huì)（ O） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，高檔寫字間供應(yīng)量有限 市場(chǎng) 消費(fèi)非理性，大力度概念炒作可回避產(chǎn)品的缺陷 市場(chǎng)處于上升期，可挖掘潛力巨大 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手缺乏有效推廣，給我們留下了更大的操作空間。 四、概念定位 在七星大廈傳播推廣中，建議應(yīng)用概念傳播，加大概念炒作 核心概念定位 身居高處，襟懷萬象 該核心概念大氣恢弘，充滿人生哲理，體現(xiàn)了商務(wù)人士的價(jià)值與風(fēng)范，內(nèi)涵豐富，利于延伸。 產(chǎn)品差異化 ，強(qiáng)化產(chǎn)品的形象及遠(yuǎn)期價(jià)值，提 高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 短： 壓縮營(yíng)銷周期，建議從 9 月 1 日 —— 11 月 30 日設(shè)定成 2 個(gè)月 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 銷售周期。 建立銷售勢(shì)能 公關(guān)造勢(shì)、廣告跟進(jìn)、低開高走價(jià)格策略的應(yīng)用、限量?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)舉措，一系列策略推廣形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，制造緊張氣氛，建立銷售勢(shì)能。 自辦媒體 —— 《七星商務(wù)快報(bào)》 考慮到庫爾勒市媒體影響力相對(duì)有限，建議自辦媒體，針對(duì)目標(biāo)客戶專門派送，并配合夾報(bào)擴(kuò)大傳播。每期印量 5000 份，該媒體可長(zhǎng)期發(fā)行，未來可在酒店公寓及酒店推廣中發(fā)揮作用，并借此全面提升七星華譽(yù)房地產(chǎn)的品牌形象。 軟硬廣告全面推進(jìn) 促銷廣告 戶外廣告造勢(shì)：護(hù)欄布標(biāo)、車體布標(biāo)、 T 型旗全面推出 4 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)束，開始公開發(fā)售 促銷活動(dòng)： 七星大廈推 介展示會(huì) ——公開發(fā)售優(yōu)惠倒計(jì)時(shí) 報(bào)紙媒體 售點(diǎn)廣告 戶外廣告 宣傳資料 自辦媒體 七星商務(wù)快報(bào) 維 持 期 （ 11. 30 日以后） 以銷售政策及適當(dāng)媒體支持，維持銷售。 — 邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)參與，獲得輿論支持 — 邀請(qǐng)新聞媒體參與，獲得新聞支持 活動(dòng)地點(diǎn) — 落成奠禮在大廈現(xiàn)場(chǎng)舉行 — 答謝會(huì)在凱德酒店會(huì)議廳舉行 活動(dòng)時(shí)間 2021 年 9 月 8 日 活動(dòng)程序 (9 月 8 日 ) — 10： 00 完成現(xiàn)場(chǎng)布置，作最后檢查 — 10： 30 軍樂隊(duì)奏樂 — 11： 00 政府領(lǐng)導(dǎo)，部分客戶及嘉賓到會(huì) — 11： 10 落成奠禮開始，進(jìn)行剪彩及相關(guān)人員致詞 — 10： 30 主要人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)作簡(jiǎn)單觀摩