【正文】 ） 大力度的廣告配合強勢促銷形成熱銷。 —— 媒體規(guī)格建議為大八開雙面彩印。 六、媒體戰(zhàn)略 媒體公關 獲得媒體免費支持 加強政府及媒體的公關力度，獲得政府及媒體的支持，以政府支持為導向，充分利用媒體這一傳播工具，全面進行新聞包裝。 營銷的四步曲 建立形象 以軟新聞的炒作引入市場，配合現(xiàn)場包裝及宣傳資料派發(fā)，快速擴大市場認知，建立高檔物業(yè)的形象。 全面攻堅戰(zhàn) —— 短、平、快 針對不理性的市場及銷售壓力巨大的雙重考驗，我們建議打一場全面攻堅戰(zhàn)，實施短平快的銷售策略。 目標市場的差異化 ，進行市場細分及目標客戶定位，展開針對性營銷。 個人投資，主要目的是收取租金回報，這類市場空間較大，但缺乏引導，可通過投資炒作及售后回租的銷售政策吸引。 優(yōu)勢（ S） 區(qū)位優(yōu)勢，位于人民路 周邊環(huán)境優(yōu)勢，與大酒店、金融保險機構 為鄰 政策優(yōu)勢，政府對該片區(qū)開發(fā)的支持 前景優(yōu)勢，借助政府開發(fā)的東風，形成該片區(qū)的 CBD 價值 營銷優(yōu)勢，專業(yè)的銷售隊伍及策劃機構支持 形象優(yōu)勢，貼切的理念定位及強勢推廣 劣勢（ W） 產(chǎn)品力劣勢，無論是規(guī)劃、空間布局還是裝修均不及競爭對手 價格劣勢，過高的價格使競爭力大為降低 10 月底方可入住，在銷售時機及對客戶的感召力方面均大打折扣 營銷執(zhí)行力不足，確定的營銷及傳播策略缺乏支持及資金配合，使營銷效果降低。 行政事業(yè)單位及下屬機構 這一類的客戶是目前高檔寫字樓的消費主體，單位消 費量及消費實力均較強，是我們推廣的重點。 借助于良好的形象定位及推廣，物業(yè)形象大幅提升，凸現(xiàn)物業(yè)價值。 無任何形象力，缺乏良好的理念定位及形象傳播。下面我門從產(chǎn)品力、銷售力 、形象力高度分析一下七星大廈與主要競爭對手豪景大廈的區(qū)別。 高檔寫字間租賃市場仍不成熟，投資市場啟動有一定難度 庫爾勒市租賃市場仍不成熟，主要表現(xiàn)在租賃價 比較低，投資回報年限過長，大概需要 1820 年左右的時間，缺乏專業(yè)的物業(yè)租賃公司或投資公司，市場對高檔寫字間租賃需求有限，上述種種不成熟現(xiàn)象都使高檔寫字間的租賃市場發(fā)展緩慢，針對商務寫字間的投資市場也受到了很大的制約。 在庫爾勒市場，由于發(fā)展水平限制，私營企業(yè)在數(shù)量以及獲利能力上均較小，不足以負擔高額的辦公費用。由于土地利用率不高，雖然地價較低，但成本依然很高。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 七星大廈商務寫字間營銷推廣方案 一、 市場狀況 市場背景、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 市場處于起步階段，無成熟經(jīng)驗可供借鑒。 供應量及需求量均較小 庫爾勒寫字間市場處于起步階段，由于支撐高 檔寫字間發(fā)展的商貿(mào)公司、智囊機構及高科技公司相對有限，且經(jīng)營水平較低，因此整個市場增長緩慢，市場潛力有待開發(fā)和挖掘。因此目前消費的主體仍集中于行政事業(yè)單位或其下屬機構，其次才是一些私企，如商貿(mào)公司、律師、會計事務所及評估機構，但從增長 率和可挖掘市場潛力而言，私營企業(yè)的價值巨大。 市場需求仍集中于中低擋辦公物業(yè)，高檔辦公物業(yè)發(fā)展空間及發(fā)展?jié)摿薮? 庫爾勒目前辦公物業(yè)需求仍集中于中低擋辦公物業(yè)，行政事業(yè)單位或企業(yè)單位以自建的老舊辦公樓為主，私營企業(yè)則主要集中于居民區(qū)的住宅樓，但一些實力雄厚、注重社會形象的企業(yè)如金融、保險、電信系統(tǒng)正在全力提升辦公形象，部分有實力的私 營企業(yè)、智力行業(yè)也正在注重提升自己的辦公形象，可見發(fā)展空間及發(fā)展?jié)摿^大。 競爭物業(yè) 產(chǎn)品力 銷售力 品牌力 備注 豪景大廈 地段較佳，在十字路口，大廈外立面、內(nèi)部通道、區(qū)隔及內(nèi)部裝修均占有優(yōu)勢。 高 18 層， 1318層為復式住宅，寫字樓銷售過半，剩余樓層主要是 1 12 層。 4 層半層及56 層銷 售 完畢，銷售價格比較混亂。 金融保險機構 包括四大商業(yè)銀行，三大保險公司及各類證券公司，這類客戶相對集中，推廣的目標性較強，也是我們推廣的主體。 機會（ O） 競爭對手少，高檔寫字間供應量有限 市場 消費非理性，大力度概念炒作可回避產(chǎn)品的缺陷 市場處于上升期，可挖掘潛力巨大 競爭對手缺乏有效推廣，給我們留下了更大的操作空間。 四、概念定位 在七星大廈傳播推廣中，建議應用概念傳播，加大概念炒作 核心概念定位 身居高處，襟懷萬象 該核心概念大氣恢弘，充滿人生哲理，體現(xiàn)了商務人士的價值與風范，內(nèi)涵豐富，利于延伸。 產(chǎn)品差異化 ，強化產(chǎn)品的形象及遠期價值，提 高產(chǎn)品競爭力。 短： 壓縮營銷周期，建議從 9 月 1 日 —— 11 月 30 日設定成 2 個月 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 銷售周期。 建立銷售勢能 公關造勢、廣告跟進、低開高走價格策略的應用、限量內(nèi)部認購舉措，一系列策略推廣形成市場熱點，制造緊張氣氛，建立銷售勢能。 自辦媒體 —— 《七星商務快報》 考慮到庫爾勒市媒體影響力相對有限，建議自辦媒體，針對目標客戶專門派送，并配合夾報擴大傳播。每期印量 5000 份，該媒體可長期發(fā)行，未來可在酒店公寓及酒店推廣中發(fā)揮作用，并借此全面提升七星華譽房地產(chǎn)的品牌形象。 軟硬廣告全面推進 促銷廣告 戶外廣告造勢：護欄布標、車體布標、 T 型旗全面推出 4 內(nèi)部認購結束，開始公開發(fā)售 促銷活動： 七星大廈推 介展示會 ——公開發(fā)售優(yōu)惠倒計時 報紙媒體 售點廣告 戶外廣告 宣傳資料 自辦媒體 七星商務快報 維 持 期 （ 11. 30 日以后） 以銷售政策及適當媒體支持，維持銷售。 — 邀請政府領導參與，獲得輿論支持 — 邀請新聞媒體參與，獲得新聞支持 活動地點 — 落成奠禮在大廈現(xiàn)場舉行 — 答謝會在凱德酒店會議廳舉行 活動時間 2021 年 9 月 8 日 活動程序 (9 月 8 日 ) — 10： 00 完成現(xiàn)場布置，作最后檢查 — 10： 30 軍樂隊奏樂 — 11： 00 政府領導，部分客戶及嘉賓到會 — 11： 10 落成奠禮開始，進行剪彩及相關人員致詞 — 10： 30 主要人員對現(xiàn)場作簡單觀摩