【正文】 調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 關(guān)鍵詞： 可行性研究；市場分析；財(cái)務(wù)分析；不確定性分析 Impression of Hua Mansion residential project feasibility study ABSTRACT The feasibility study is the progress as science and technology and economic management of scientific development has arisen, and better integrated science, a feasibility study is in the investment prior to the proposed development project to conduct a prehensive, systematic research and analysis, the use of scientific technology evaluation method, obtained a series of evaluation index, in order to determine whether the project feasible research. The design is based on2021, Hefei city residential real estate market review and in 2021 the first second months, sales analysis of Hefei city impression Hua Mansion residential project feasibility analysis. In the study of the project, market supply and demand as the starting point, analysis of project feasibility and market。 market analysis。南臨政務(wù)區(qū)天鵝湖，西眺大蜀山。華地置業(yè) 有限公司 打造 了 以華地學(xué)府名都為代表的高端綜合物業(yè)，以城市運(yùn)營商的使命感整體運(yùn)營城市，提升城市居住品質(zhì)。 （ 3）該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將會有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求?？偟膩碚f，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用，對社會 2 的發(fā)展是有積極的作用 （ 4）該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn)住房壓力，緩解城市人口居住壓力，擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋范圍，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。 4 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 2021 年全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總量 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。全社會勞動生產(chǎn)率為 36986 元／人，比上年增加 6234 元。 合肥市房地產(chǎn)市場概況 （一） 2021 年合肥市各區(qū)域住宅用地、商品住宅市場概況 由于新政的影響，貸款利率不斷上升，導(dǎo)致 2021 年土地出讓在幅數(shù)上有所減少， 2021年的 5 月、 9 月均無住宅用地出讓。在合肥市 9個(gè)區(qū)域中，濱湖區(qū)以總成交量 畝摘得頭魁，政務(wù)區(qū) 畝排名第二，蜀山區(qū) 畝列居第三。 （二） 2021 年合肥市第一、二月份房地產(chǎn)市場狀況 （ 1）市區(qū)樓盤供應(yīng)分析和成交統(tǒng)計(jì) 據(jù)了解，成交量較好的樓盤多為剛需盤，價(jià)格都處于合肥市價(jià)格平均水平左右，從合肥市房產(chǎn)網(wǎng)了解的情況來看，絕大部分的投資型、改善型置業(yè)需求，早已被限購令抑制， 7 而首次置業(yè)者的入市愿望已然強(qiáng)烈。 “ 一圈 ” 即北部結(jié)合江淮分水嶺生態(tài)保育區(qū)，西部的紫蓬山風(fēng)景名勝區(qū)和肥西花卉苗木基地，南部環(huán)巢湖濱水綠化帶，東部北起岱山湖南至巢湖邊的綿延 110 公里的山地綠化，共同組成合肥的生態(tài)防護(hù)圈。 “ 十帶 ” 即高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、張洼路、合淮路、榮事達(dá)大道、方興大道、包河大道、長江東路 10 條道路綠化 。規(guī)劃設(shè)置 “ 兩橫兩縱 ” 四條軌道交通線路，總長度為 120 公里，線網(wǎng)密度為 公里 /平方公里。 軌道交通 1號線：北起合肥火車站北的天水路，沿新蚌埠路向南，經(jīng)北二 環(huán)，下穿合肥火車站，沿勝利路、馬鞍山路向南，至望湖中路轉(zhuǎn)向西，再向南直穿高鐵站，沿青海路、廬州大道、珠江路至線路終點(diǎn)徽州大道站，全線長 公里，全部為地下線，共設(shè)置車站 25座，其中五座換乘樞紐，項(xiàng)目總投資 億元。 2號線路是一條東西方向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，東西向貫通中心城區(qū)，聯(lián)系老城區(qū)、高新區(qū)、科學(xué)城，引導(dǎo)和促進(jìn)高新區(qū)和科學(xué)城的發(fā)展。是一個(gè)以科技文化教育為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高效社會服務(wù)為引導(dǎo)，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。 表 23 2021年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售均價(jià)一覽表 排名 區(qū)區(qū) 屬屬 均均 價(jià)價(jià) （（ 元元 /㎡㎡ ）） 1 高新區(qū) 2 政務(wù)區(qū) 3 蜀山區(qū) 4 經(jīng)開區(qū) 5 瑤海區(qū) 6 廬陽區(qū) 7 包河區(qū) 8 新站區(qū) 9 濱湖區(qū) 分 析結(jié)論：從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域，尤其是本項(xiàng)目前期的成功實(shí)施，為本項(xiàng)目提供了非常有力的支撐。 12 第三章 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品競爭力分析（ SWOT 分析） （一）地段優(yōu)勢 （ 1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全； （ 2）地處學(xué)校“中心”，人文氣息濃厚； （ 3）本項(xiàng)目地處國購廣場商業(yè)圈旁邊，緊鄰合肥科技館； （ 4）本項(xiàng)目距大蜀山、植物園、天鵝湖等游玩休閑場所不遠(yuǎn)； （ 5）本項(xiàng)目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數(shù)碼廣場旁邊，可對房價(jià)形成重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢，在產(chǎn)品營造上不宜過低定位； （二）規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢 （ 1）總建筑面積為 34 萬平方米，為合肥市距城中心較近的一盤大型住宅項(xiàng)目； （ 2）南臨 望江路，東俯中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)，安徽大學(xué)校園，人文氣息濃厚； （ 3）戶型設(shè)計(jì)簡約大方、緊湊合理，面積控制較好； 劣勢 （ 1）項(xiàng)目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個(gè)世紀(jì)的老住宅區(qū)，生活配套設(shè)施已經(jīng)漸近淘汰； （ 2）周邊已經(jīng)開發(fā)完全，已經(jīng)進(jìn)入建成區(qū)階段。另外，蜀山區(qū)將作為合肥市政務(wù)中心，其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。 目標(biāo)客戶特征分析 （ 1）年齡特征：年齡分 布在 28— 50 歲之間。從競爭樓盤的戶型來看，戶型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧少量二房小戶型。 下面例舉的是一些房型的簡單介紹： 14 表 31 125平方米樓房型：（單位：平米） 總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 約 125 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點(diǎn)： 1．會客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來； 2．全部采用凸窗，觀景范圍更大； 3．臥室較為方正； 4．廚房做到干濕分離； 5．主臥、次臥通風(fēng)狀況良好； 缺點(diǎn)： 1. 客廳面寬 4米，在目前余杭購房者心目中該面寬偏??； 2．從分戶門到生活陽臺之間進(jìn)深太長，會給購房者帶來不適感； 表 32 160平方米樓房型：（單位：平米） 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．客廳方正； 3．餐廳、客廳分隔明顯； 4．主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便； 缺點(diǎn)： 1．主臥通風(fēng)不良； 2．餐廳為暗間； 總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 約 160 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 15 表 33 90平方米樓房型：（單位：平米） 總面積 客廳、餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳、主臥都朝南； 2． 平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問題； 3．廳房都較方正； 4．客、餐廳與臥室分隔明顯； 5．采用凸窗； 缺點(diǎn)： 1．分戶門至生活陽臺間進(jìn)深較長； 2．餐廳為暗間； 3．主臥不通風(fēng)； 表 34 200平方米樓房型：（單位：平米） 總面積 客、餐廳 衛(wèi)生間 3 工人房 房 1 房 2 房 3 約 200 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．五間房中有三間是朝南； 3．客、餐廳與房完全分隔； 4．餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗； 5．公用衛(wèi)生間做到干濕分離； 缺點(diǎn)： 1．分戶門至 14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用； 2．主臥不通風(fēng)； 16 表 35 130平方米樓房型：（單位：平米） 套內(nèi)面積 客廳 餐廳 活動室 房 1 房 2 房 3 房 4 衛(wèi)生間 1 衛(wèi)生間 2 廚房 儲藏室 生活陽臺 工作陽臺 優(yōu)點(diǎn)： 1．客廳面寬達(dá) 米； 2．客廳和三間房中的兩間房都是朝南； 3．廚房做到干濕分離； 4．客廳和餐廳分隔明顯； 缺點(diǎn)： 1．餐廳為暗間； 2．主臥不通風(fēng) ； 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 本項(xiàng)目銷售單價(jià)采用市場法估計(jì) 17 表 36 重點(diǎn)樓盤可比因素分析表 項(xiàng)目名稱 華地公館 和一花園 信達(dá)西山銀杏 萬科金色名郡 住宅價(jià)格（元 /平方米） 6800 7400 8500 與項(xiàng)目距離距離（米） 0 500 200 1000 參考權(quán)重（比重 %） 100 30 60 10 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位（ ） 100 98 96 95 實(shí)物（： ） 100 105 95 100 權(quán)益（： ） 100 104 100 102 可比價(jià)格（和一花園） =6800*（ 100/98） *（ 100/105） *（ 100/104） =6354 元 /平方米 可比價(jià)格（ 信達(dá)西山銀杏 ） =7400*（ 100/96） *（ 100/95） *（ 100/100） =8114 元 /平方米 可比價(jià)格（ 萬科金色名郡 ） =8500*(100/95)*（ 100/100） *（ 100/102） =8772 元 /平方米 所以，平均可比價(jià)格 =6354*30%+8114*60%+8772*10%= /平方米 所以， 此項(xiàng)目樓盤售價(jià)預(yù)定為 7650 元 /平方米。 占地 14 萬㎡。 圖 6：項(xiàng)目周邊環(huán)境 用地規(guī)劃 整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃 由十棟 32 層高層住宅、一棟高層公寓、一棟星級酒店式公寓、獨(dú)立沿街商業(yè)區(qū)組成，構(gòu)建一座 34 萬平米低密度新古典主義豪 宅。 考慮到市場銷售和消費(fèi)者的不同需求，每個(gè)住宅樓內(nèi)都安排了不同建筑格局、不同檔次的住宅。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 總體構(gòu)思 建設(shè)地塊位置居蜀山規(guī)劃區(qū)中西部。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整往宅平面空間構(gòu)成，住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場、庭院綠化帶和建筑小品等。 （ 3）高檔件宅：建筑面積 160 ㎡以上，有車庫，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚墻，屋面為鍍鋅彩瓦，高級木門，鋁合金窗，桑木吊頂，木地板，內(nèi)外墻刷高級涂料，廚房、衛(wèi)生間貼滿瓷瓦，高檔衛(wèi)生潔具。地基結(jié)構(gòu)形式為樁 筏基礎(chǔ) ，建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級 。 公用設(shè)施方案 公用設(shè)施包括供水、排水、供電、供氣、供熱設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面。 （ 3）雨水排放條件 本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路， 由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。 （ 6）燃?xì)夤?yīng)條件 本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。 (2)項(xiàng)目內(nèi)所有住宅采暖為每戶獨(dú)立式采暖系統(tǒng)（獨(dú)立式天然氣采暖爐）