【正文】 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資 是其中最有力的手段之一。 本項目雖然本身的經(jīng)濟效益不高，但項目的建成對于周邊經(jīng)濟的提升和巨大的 社會效益卻是可觀的， 這也就是本項目建設的必要性。通過本項目的快速開工建設，可在現(xiàn)有土地上 建成功能完善、交通便捷、具有現(xiàn)代氣息的住宅區(qū)， 不僅可改變周邊群眾的居住條件， 更可通過 新入住的高科園內(nèi)高素質(zhì)人群引導其轉(zhuǎn)變觀念，提高整體生活質(zhì)量。積極利用土地及自然資源， 周邊自然生態(tài)環(huán)境會得到很好的保護， 并且直接 提升區(qū)域形象，加快城鎮(zhèn)改造建設的速度，直接改善周邊 農(nóng)民居住環(huán)境和市容市貌，對創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市、迎接 2020年奧運會都是很有必 要的。 自青島市 1994 年區(qū)劃調(diào)整以來，由于種種因素 的 制約，大量村民因子女住房緊張而引發(fā)家庭和社會矛盾， 向村委提出申請建房的要求愈加強烈， 村委壓力愈來愈大，但全部解決有很大難度。青島 市 當前整體規(guī)劃 的重點是北部， 項目所在 地 是我市 加快城市化進程和 經(jīng)濟發(fā)展的重要建設區(qū)域之一。國家已把住宅建設提到了國民經(jīng)濟發(fā)展的重要位置。 2. 符合青島市“九五”及 2020 年遠景 目標規(guī)劃的精神；項目符合省、市今年 在經(jīng)濟工作會議上提出的把住宅業(yè)培育成我省、市新的經(jīng)濟增長點的要求 。 逐步建立以個人消費為主體的消費制度，減少福利型、供給型、實物型分配， 實行分配貨幣化 ” 。 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 10 第二節(jié) 項目建設的必要性 ? 符合國家、地方政策 1. 項目符合國家“ 九五 ” 及 2020年遠景目標規(guī)劃 把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱 產(chǎn)業(yè)的規(guī)定精神；符合青島市九屆 人大會議通過的《政府 工作報告》中 提出“積極推進住房制度改革，采取切實措施 ，促進 住宅商品化，使居民住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點 ” 的精神；第九屆人大第二次會議上政府工作報告中指出： “在擴大投資需求的同時， 要采取有力措施引導和擴大消費需求，形成投資和消費對經(jīng)濟增長的 雙重拉動。為了使人民群眾安居樂業(yè) 和社會穩(wěn)定，不斷提高市民的居住水平，使青島市住宅實現(xiàn)大的跨越，大埠東村委會建議開發(fā)建設大埠東村 村莊改造項目，將其建設成為具有二十一世紀特征的現(xiàn)代化居住小區(qū)， 推動市北東部的住宅建設向更高層次發(fā)展。尤其是作為 2020年奧運會協(xié)辦城市， 對城市建設提出了更高要求。 《青島市總體規(guī)劃》確定的 我市城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略是：繼續(xù)完善“ 一個中心城市 和五個次中心城市 ” 的城市群發(fā)展格局， 充分發(fā)揮中心城市的吸引輻射作用，強化次中心城市的分工協(xié)作職能 ，相對集中地發(fā)展重點城鎮(zhèn)， 逐步形成一中心城市為依托，由中心城市、次中心城市 、重點城鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)組成的層次分明、規(guī)模適度、布局合理、 職能分工明確 、基礎設施配套完善、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系 。同時，按照 可持續(xù)發(fā)展的原則，尊重人與自然的和諧統(tǒng)一。 3． 堅持節(jié)地、節(jié)能統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā) 配套建設 相結(jié)合的原則， 根據(jù)實際情況，在建設中拓展，顧及長遠，做到設計新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美 、配套齊全，具有超前性、示范性的原則。頤中體育場、依浪水世界、國際啤酒城、石老人國家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項目周圍，文化娛樂、教育衛(wèi)生配套 日臻完善。區(qū)域內(nèi)將會有多個大規(guī)模居住區(qū)迅速崛起，未來的良好生活環(huán)境，可以預見。 大埠東村改造 可行性研究報告 二零零六年二月五日 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 2 目錄 第一章 總論………………………………………………… ……… 3 第一節(jié) 項目情況 …………………………………… 3 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)和范圍…………………… 4 第三節(jié) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標…………………………… 6 第二章 項目提出的背景和建設的必要性………………… ……… 7 第一節(jié) 項目提出的背景……………………………… 7 第二節(jié) 項目建設的必要性…………………… ……… 9 第三章 市場分析 ………………………………………… ……… 12 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場分析 ………………… ………… 12 第二節(jié) 項目市場前景分析 ………………… ……… 19 第四章 項目改造目標與改造方案 ……………………… ……… 22 第一節(jié) 地塊現(xiàn)狀 …………………………………… 22 第二節(jié) 改造目標 …………………… ……………… 23 第五章 項目設計及建設方案 …………………………… ……… 23 第一節(jié) 項目建設組成內(nèi)容 ………………………… 23 第二節(jié) 建筑規(guī)模 …………………… ……………… 24 第三節(jié) 建筑規(guī)劃設計方案 ………………………… 25 第六章 環(huán)境影響和安全防護 …………………………… ……… 40 第一節(jié) 環(huán)境保護 …………………………………… 40 第二節(jié) 安全防護 …………………… … …………… 42 第七章 節(jié)能 ……………………………………………… ……… 42 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 3 第八章 資金運作措施 …………………………………… ……… 43 第一節(jié) 投資估算 …………………………………… 43 第二節(jié) 資金籌措 …………………… ……………… 44 第三節(jié) 項目財務分析 ……………………………… 44 第四節(jié) 項目運作風險分析 ………………………… 46 第九章 經(jīng)濟效益與社會效益分析 ……………………… ……… 48 第十章 項目建議 ………………………………………… ……… 48 第十一章 可行性研究結(jié)論 ………………………………… ……… 49 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 4 第一章 總論 第一節(jié) 項目 情況 ? 項目簡介 1. 項目名稱：大埠東村村莊改造 2. 項目概況： 地段：項目位于遼陽西路、勁松五路與勁松七路之間，隸屬于市北區(qū)東部地區(qū)。 交通：遼陽西路是青島市 區(qū)貫通東西的主干道路。 生態(tài)環(huán)境： 南向展望浮山秀麗，東部遠眺道教名山 嶗山，蒼山秀色，歷歷在目。 4． 根據(jù)城市規(guī)劃要求，本著舒適、經(jīng)濟、安全、美觀的原則考慮設計方案。充分利用土地 及其他資源，堅持 “社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益”相結(jié)合的原則，實現(xiàn)社會、大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 7 經(jīng)濟、自然、生態(tài)在高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。各級政府要在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的指導下 組織編制各區(qū)（市）域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）域規(guī)劃，明確發(fā)展目標，指導城鎮(zhèn)建設。面向二十一世紀，隨著人們生活水平和文化素質(zhì) 的提高，住宅的發(fā)展將由“安居型”向“ 康居型 ” 轉(zhuǎn)化。 本著認真貫徹、落實胡總書記講話和 “三個代表” 發(fā)展 “ 三農(nóng) ”的重要思想以及《國務院關于進一步 深化 城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知 》 精神 ，積極呼應青島市政府的利民措施 ，美化城區(qū)，增加社會經(jīng)濟效益，完善項目周邊配套設施， 改善農(nóng)民生活居住環(huán)境。要通過多種渠道增加城鄉(xiāng)居民特別是低收入 群眾的收入，加快發(fā)展消費信貸，推進城鎮(zhèn)住房制度改革 ，支持居民購買住房和大件耐用消費品 ” 。加快推進城鎮(zhèn) 住房制度改革 ，整頓土地轉(zhuǎn)讓價格和拆遷消費，清理各種攤派和收費，規(guī)范住房成本構(gòu)成，切實降低房價。住宅建設可以帶動許多相關行業(yè)的發(fā)展，今年全市房地產(chǎn)業(yè) 計 劃投資比上年增長 5%以上。 隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強，我市房地產(chǎn)業(yè) 將出現(xiàn)新的發(fā)展前景，該項目具有顯著的示范作用。項目 在北部板塊緊依高科園 ，周邊經(jīng)濟發(fā)展迅速，進行舊村 改造是該區(qū)域當前的一項迫切任務。 6. 符合 推動周邊經(jīng)濟、 社會發(fā)展的需要。 7. 符合提升（小康）生活水平，推進兩個 文明建設和市場發(fā)展的需要。同時， 更可以截止周邊亂建現(xiàn)象，有利于區(qū)域內(nèi)進行規(guī)劃調(diào)整，以求更大發(fā)展。 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 13 第三章 市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場分析 ? 我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 它不但滿足市民對居住的要求，而且肩負著刺激消費 ，促進生產(chǎn)的重擔。 隨著中國經(jīng)濟的深入發(fā)展，住房消費仍是大多數(shù) 百姓家庭主要的消費投資計劃之一 ，房地產(chǎn)仍然是我國今年經(jīng)濟中的熱點。 青島市人均 GDP2020 年就已超過 1500 美元，但直 至 2020 年 末，城區(qū)人均住宅建筑面積 平方米 ；農(nóng)民人均住房使用面積 平方米。 該報告指出，對房地產(chǎn)業(yè)而言， 2020 年是一個轉(zhuǎn)折點，持續(xù)繁榮了近 5年的房地產(chǎn)業(yè) ，將進入中期調(diào)整過程。業(yè)內(nèi)專家預計， 2020年房地產(chǎn)消費增長總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢， 估計商品房消費的增幅將在 16%18%。因此，中國房地產(chǎn)市場還是會在一個快速發(fā)展的良性環(huán)境中越走越遠。 2020 年，住宅投資完成 億元，同比增長 37%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速近 10 個百分點，占全部投資完成額的 %，比上年提高 個百分點 ；辦公樓 投資 億元，同比增長 %，所占比重上升 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房增速緩慢，全年完成投資 億元，同比增長%，所占比重下降了 。 各房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，為化解風險， 加大了在建工程的投入，新開工項目逐步減少，增幅回落，走 勢 趨緩 。市南區(qū)新近開盤的寧夏路附近的 幾處樓價已達到7600 元 /平方米以上；市北區(qū)遼寧路新開的樓盤 也在 6000 元 /平方米以上；地處李滄的經(jīng)濟適用住房樓價也攀升至 3500元 /平方米， 但漲幅較去年明顯回落， 2020 年下半年市場價格 上漲幅度趨緩，較去年同比降低。 5. 商業(yè)營業(yè)用房空置問題 比較突出。 2020 年，在國家宏觀調(diào)控 的引導和市場需求的帶動下， 我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持塊增態(tài)勢，房屋開發(fā)、資金來源構(gòu)成進一步優(yōu)化 ，行業(yè)發(fā)展走勢向好。就青島房地產(chǎn)市場而言，隨著 宏觀調(diào)控的進一步深入，市場繼續(xù)發(fā)展的同時，壓力也在逐步加大。青島市近幾年的房價居高不下，增長幅度居全國同類城市之首。 從目前 發(fā)展情況看，青島市房價上升帶有房地產(chǎn)自身周期性變化的特征， 具有其合理性。 房地產(chǎn)泡沫的結(jié)果 是房價虛高， 由于實際購買力沒有隨房價而增長，因此很快就將形成明顯的消費斷層。 估計今明兩年內(nèi)， 全國房價增幅 將呈穩(wěn)和回落態(tài)勢，不會再出現(xiàn)無秩序的大幅上漲局面， 這是擠泡沫所必需的過程。 ? 區(qū)域房地產(chǎn)分析 1. 近幾年來，遼陽西路超大規(guī)模的 住宅樓盤在逐漸增加，浮山后、河馬石 和遼陽西路連接在一起，開始了青島歷史上真正的大盤時代，具有代表性的有城建地產(chǎn)的湖光山色 等山色系列大盤 、河馬石四季景園和海信 靜湖瑯園。外籍人士也加入置業(yè)隊伍。 4. 2020年，大型開發(fā)資本進入北部高科園房地產(chǎn)市場，儲備了大量待開發(fā)地塊； 2020年底開始， 海爾東城國際等多個項目正式啟動。 縱觀東西南北，島城樓市遍地開花。 麥迪紳 房地產(chǎn)公司開發(fā)項目圍合地塊在 頤中體育場以北，沿同安路，規(guī)模大約是 160畝地，建筑面積在 16萬平方米左右。因為田園情結(jié)從來沒有從人們的意念中消失。 ? 青島市規(guī)劃局近期確定在市北建設青島市 CBD 青島市 CBD 北端延伸至遼陽西路，面積在 500 萬平方米左右，其位置的確定， 標志著青島建設核心區(qū)域的擴大和北移，為青島北部房地產(chǎn) 發(fā)展注入了一針長效強心劑 ，此地將會誕生大量的高層 、 小高層住宅樓盤 和辦公樓盤， CBD 區(qū) 域內(nèi)將新增大量的 文化娛樂及商業(yè)配套設施，從而形成一個旺銷的 CBD精品樓盤 區(qū)域，未來以 CBD 為核心，向東、北、西三面 輻射的島城地產(chǎn)新格局必將形成，南北差距、東西差距也將隨之縮短。 ? 片區(qū)市場 前景展望 從空間上看，無論是 流亭空港、 20 308 國道、 濟青、青銀高速公路、煙青公路 等進出島城的交通樞紐的設立， 還是其他基礎設施配套情況，項目 都具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢。片區(qū)綜合開發(fā)的發(fā)展帶來 現(xiàn)代生活方式的沖擊下，勢必會打破并改變 大埠東村乃至這一地區(qū)的傳統(tǒng)生活方式和人群素質(zhì)結(jié)構(gòu) 。 而出于對海洋性氣候的喜愛，許多外地人在青島置業(yè)， 意在季節(jié)性度假和晚年修養(yǎng)之用。 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 22 大埠東村村莊改造項目 既借島城 CBD 快速發(fā)展之勢， 又取高科園完善規(guī)劃之力，擁有良好的區(qū)域 發(fā)展前景。 綜上所述，如果本項目能在 2020 年下半年拆遷開工，項目市場廣闊 ，銷售前景良好。建筑以磚木結(jié)構(gòu)為主，低矮 、陰暗、潮濕，無暖氣、管道煤氣配套，水、 電、下水等市政配套設施不全，村內(nèi)樹木綠化稀少，大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 23 村級道路 極差，村民進出、就醫(yī)、上學、購物極不方便，居住條件惡劣 。