【正文】 每期一年， 到 2020 年 4 月完成竣工驗(yàn)收，2020 年 5 月項(xiàng)目銷售工作完成。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單 位 指 標(biāo) 備 注 1 用地面積 平方米 45435 2 總建筑面積 平方米 115930 住宅建筑面積 平方米 83115 商業(yè)建筑面積 平方米 32815 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 36 投資規(guī)模 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 ，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，銷售稅金及附加 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 萬(wàn)元。通過(guò)小區(qū)入口標(biāo)志性建筑以及社區(qū)中心、組團(tuán)中心的識(shí)別設(shè)計(jì)等，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸宿感，從而提高居住環(huán)境的安全感。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開(kāi)發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住要求。 高度和諧的人文環(huán)境 項(xiàng)目本著 創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化 的宗旨， 緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文 商住社區(qū) 環(huán)境。 2． 項(xiàng)目四至 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 本項(xiàng)目區(qū)域 位于烏蘭浩特市育才路以東，惠普街以南， 洮兒河北路以西， 烏蘭東街以北 。公司位于 烏蘭浩特市愛(ài)國(guó)街紅山龍小區(qū) A——34 號(hào) ，是一家 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限責(zé)任公司 。 公司現(xiàn)下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營(yíng)部、保安部、工程部、 預(yù)算部 等部門(mén)。 項(xiàng)目建設(shè)總用地面積為 45435 平方米。 高效能的基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目周邊的不但要 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟(jì)、耐久。 符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景觀和水體景觀，力求達(dá)到 ―均好 ‖。 堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則 堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钐攸c(diǎn)的環(huán)境。 項(xiàng)目?jī)善诮ㄔO(shè)， 第一年建設(shè)第一期，建設(shè)投資 萬(wàn)元，第二年建設(shè)第二期，建設(shè)投資 萬(wàn)元。 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1． 工程的前期準(zhǔn)備工作 2020 年 3 月之前完成項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制及立項(xiàng)工作； 2020年 4 月完成施工圖設(shè)計(jì)工作和工程招標(biāo)工作。 項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù) 1． 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 ； 2． 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》（ 2020 年修訂） ； 3． 國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康 發(fā)展若干意見(jiàn)的通知》 4． 《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》【發(fā)改投資 [2020]1169 號(hào)】 ； 5． 《 烏蘭浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策暫行規(guī)定 》 ； 6． 《 烏蘭浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策補(bǔ)充規(guī)定 》 ； 7． 《 內(nèi)蒙古自治區(qū)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)若干政策措施的規(guī)定 》 ； 8．《興安盟國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 9． 國(guó)家和 內(nèi)蒙古烏蘭浩特市 相關(guān)政策及法律、法規(guī)； 10． 項(xiàng)目單位提供的其他相關(guān)資料 ； 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 11． 內(nèi)蒙古 統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)； 12． 項(xiàng)目及周邊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查資料 。 《 興安盟國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》指出： ―十一五 ‖時(shí)期（ 20202020 年）是我盟全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快做大經(jīng)濟(jì)總量，推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，構(gòu)建和諧社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。積極推行建設(shè) —經(jīng)營(yíng) —轉(zhuǎn)讓、收益抵押等市場(chǎng)化投資方 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 式，鼓勵(lì)和吸引外資投資房地產(chǎn)業(yè)。健全房地產(chǎn)咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)體系，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度。 區(qū)域規(guī)劃分析 1． 《烏蘭浩特城市總體規(guī)劃》 《 烏蘭浩特城市總體規(guī)劃 》提出 ―隨著城市人口的集聚，勢(shì)必促進(jìn)城市商業(yè)的增長(zhǎng)，并要求城市提供較為充分的商業(yè)金融設(shè)施用地。 居住區(qū)的建設(shè)規(guī)劃如下：居住用地應(yīng)集中開(kāi)發(fā)集中建設(shè)，形成居住區(qū)和居住小區(qū)。 山城路居住區(qū)：位于白阿鐵路與罕山之間，罕山街以北，居住用地面積 64 公頃，安置居住人口 萬(wàn)人。 城南居住區(qū)：位于白阿鐵路以東，新橋大街以南，居住用地面積 143 公頃，安置居住人口 4 萬(wàn)人。 城市居住用地以二類居住用地為主，并按人均住宅建筑面積35 平方米確定人口容量。 ⑶ 蒙元文化一條街的建造和形成，提高自身價(jià)值、增加商業(yè)氛圍，對(duì)客戶形成足夠的吸引力。 ⑵ 外地開(kāi)放 商在本地開(kāi)發(fā)，購(gòu)買(mǎi)者心理存在不信任，對(duì)項(xiàng)目有一定影響。 機(jī)會(huì) ⑴ 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有樓盤(pán)檔次不是很高，商鋪缺乏特色，相比之下蒙元文化一條街的自身優(yōu)勢(shì)明顯。 ⑵ 由于烏蘭浩特市人口有限，經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)，對(duì)我們的住宅和商鋪的銷售有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)家 2020 年到 2020 年廉租住房保障規(guī)劃的要求，從 2020 年起要逐步把低保以外的其他低收入住房困難家庭納入廉租住房保障范圍。要采取有效措施，保證土地出讓凈收益用于廉租住房保障的資金不低于10％。各盟市比照中央和自治區(qū)的做法加大對(duì)財(cái)政困難 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 13 旗縣 (市、區(qū) )廉租住房建設(shè)投資補(bǔ)助力度。 今年政府將采取積極政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展 ‖、 ―采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)有序發(fā)展 ‖報(bào)告中的這些字眼都表明了中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度， ―維穩(wěn) ‖成為針對(duì)房地產(chǎn)的清晰而明確的基調(diào)，政府對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的較大波動(dòng)及房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致百姓購(gòu)房困難抑或是部分房企出現(xiàn)危機(jī)引起的連帶社會(huì)問(wèn)題都不會(huì)坐視不管。 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 2020 年，房地產(chǎn)宏觀政策以 ―國(guó)八條 ‖為中心，側(cè)重穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)行為和落實(shí)政府責(zé)任制。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)市場(chǎng)分析 2020 年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。 從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。其次是需求的下降。 2020 年第一、第二季度，盡管土地 ―招拍掛 ‖的流拍流標(biāo)現(xiàn)象 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 日益嚴(yán)重，土地交易價(jià)格同比卻分別上升 %和 %，土地儲(chǔ)備成本持續(xù)增加。 3．需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。 4．全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， ―珠三角 ‖部分熱點(diǎn)城市已 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 在房地產(chǎn)供給方資金鏈緊張，新開(kāi)工、施工面積增幅回落，需求方觀望，成交量大幅下降的情況下，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，由 2020年 1月份同比上漲 %，到 8月份同比上漲 %，漲幅下降了 6 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)， 8月份，環(huán)比首次出現(xiàn)下降，降%。 5．地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的 25％左右，在有些城市超過(guò) 50％。 行業(yè)準(zhǔn)入條件分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1． 有 100 萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本； 2． 有 4 名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過(guò)稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。 以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為行業(yè)趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 資源開(kāi)發(fā)利用 本項(xiàng)目不屬于資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，因此，對(duì)此問(wèn)題不作闡述。本項(xiàng)目建設(shè)以節(jié)約、集約使用土地為原則，從項(xiàng)目整體空間形態(tài)和現(xiàn)狀用地布局等方面進(jìn)行綜合考慮，整合土地資源，利用現(xiàn)有的土地資源、功能分 區(qū)合理布置建筑物。 1． 給水 給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根 DN200 進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。雨水經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)設(shè)施建設(shè)禁止使用黏土磚。 （ 4） 對(duì)建設(shè)用地規(guī)模、布局、建設(shè)時(shí)序的控制，遏制低水平、重復(fù)建設(shè)以及盲目圈占土地。 施工現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)先采用中水?dāng)嚢?、中水養(yǎng)護(hù)，有條件的地區(qū)和工程應(yīng)收集雨水養(yǎng)護(hù)，處于基坑降水階段的工地，宜優(yōu)先采用地下水作為混凝土攪拌用水、養(yǎng)護(hù)用水、沖洗用水和部分生活用水，現(xiàn)場(chǎng)機(jī)具、設(shè)備、車輛沖洗、噴灑路面、綠化澆灌等用水，優(yōu)先采用非傳統(tǒng)水源，盡量不使用市政自來(lái)水。 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為 興安盟烏蘭浩特市 ，應(yīng)遵循國(guó)家以及 內(nèi)蒙古自治區(qū) 的如下合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范： 相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 1． 《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 ； 2． 《中華人民共和國(guó)可再生能源法》 ； 3． 《中華人民共和國(guó)電力法》 ； 4． 《中華人民共和國(guó)建筑法》 ； 5． 《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》 ； 6． 《中華人民共和國(guó)計(jì)量法》 ； 7． 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》 （ 國(guó)務(wù)院令 28 號(hào) ）； 8． 《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》 （ 國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局令第 16號(hào) ）； 9． 《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》 （ 國(guó)家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【 2020】 華 益 花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 26 2505 號(hào) ）； 10． 《 ―十一五 ‖十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見(jiàn)》 （ 國(guó)家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【 2020】 1457 號(hào) ）； 11． 《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》 （ 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委 199 10）； 12． 《節(jié)能用電管理辦法》 （ 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委【 2020】 1256 號(hào) ）； 13． 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 （ 國(guó)務(wù)院令 279 號(hào) ）； 14． 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 （ 建設(shè)部令第 143 號(hào) ）； 15． 《建設(shè)部關(guān)于貫徹 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定 的實(shí)施意見(jiàn)》 （ 建科【 2020】 231 號(hào) ）； 16． 《建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令 293 號(hào)） ； 17． 《關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見(jiàn)》 （ 建質(zhì)【 2020】 1 號(hào) ）； 18． 《能源效率標(biāo)識(shí)管理辦法》（國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家質(zhì)檢總局 2020 年 17 號(hào)令） ； 19． 《中華人民共和國(guó)強(qiáng)制檢定的工作計(jì)量器具檢定管理辦法》（ 1987 年 4 年 15 日國(guó)務(wù)院頒布 ） 。該區(qū)域已具備一定市政設(shè)施的接口 ， 市政設(shè)施基本可以得到保證 ， 只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入 ， 即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求 ， 能源供應(yīng)條件（上水、電力、熱力及天然氣市政配套）初步具備。本項(xiàng)目 采用市政供熱管線 供 本項(xiàng)目 住宅