【正文】 商品陳列演出 l 人員服務訓練 l 賣場異常狀況的應變措施 ◆ 人員配備 ※ 工作分配方法 ☆ 確認部門總體工作及完成期限 ☆ 預估完成單項工作的工時 ☆ 以完成期限的優(yōu)先次序挑選最急迫的工作，再依其所需工時數來分配人力 ☆ 例行工作匯報及例外報告規(guī)定 16 ◆ 設施配置 ※ 店面設施 店面設施的主要 功能是誘導及宣傳，以引起消費者的注意，并產生興趣，繼而迅速聯想。 ☆ 聘請精通商品采購的人才 ☆ 聘請?zhí)幚砩r食品的技術人才 ☆ 聘請收銀員、防損人員、后勤工作人員 ☆ 把不同專業(yè)背景的人員，依不同的工作性質加以組織，稱為開店組織，由店長綜合指揮運作。 13 l 用地物理狀況調查 用地形狀 用地的平整性 用地的可進入性 郊區(qū)用地的視覺可見性 用地周圍情況 l 目標地選定檢核表 三、現代超市開店流程 開店流程：為實現連鎖經營的開店目標，寫掉開發(fā)策略與長期戰(zhàn)略，超市所規(guī)劃出來的連貫性行動。 ☆ 商圈范圍種類 l 中小商圈：范圍約 500— 1500米，以徒步或自行車可到，以銷售便利商品、生活必需品為主 l 大商圈：是以汽車為主，范圍約 5000 米，來客大都以購物為目的，大部分以販賣選 11 購品為主 l 超大商圈：高速公路或捷運所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主 ☆ 5000 米以內的商圈設定方法 l 完成預定地及周邊環(huán)境后，再設定商圈 l 在 1： 15， 000— 1： 10， 000 地圖上記入預定地及競爭店所在位置 l 填入競爭店等各種店鋪，將它們稱為商集 l 根據店的規(guī)模畫圖，以預定地和競爭店為主 600 平方米以上超市畫半徑 500— 1000 米的圓 300— 600 平方米畫半徑 300 米的圓 300 平方米以下畫半徑 100 米的圓 ☆ 實施來店顧客問卷調查，來設定商圈 l 訪問的項目 l 將約 100— 150 份問卷中所搜集的住址，在地圖上標示畫線，如此一來商圈自然顯現 l 商圈確認時，利用住戶資料算出戶數 l 戶數乘以每戶每月家計支出就是一店營業(yè) ※ 商圈設定 ☆ 概念： l 一次商圈：即本店利用最多地區(qū)，占 70%來店顧客地區(qū) l 二次商圈：也有其他店利用，無法確認去哪一邊較多的地區(qū)，或是店鋪比本店小的一次商圈 ◆ 用地調查及評估 ※ 用地調查內容 ☆ 店址 調查 l 標的物內含設施的影響 l 面積 l 城市規(guī)劃狀況 l 道路交通及停車能力 l 地租及用途 l 租期與押金 l 房屋狀況 12 l 業(yè)主 ☆ 環(huán)境 ☆ 人口數、戶數 ☆ 道路交通流量 ☆ 客層 ☆ 競爭店 ☆ 城市機能 ☆ 是否有其他可取代店址 ☆ 年營業(yè)額預測 ☆ 損益平衡點設定 ※ 用地調查分析 適當的用地和合適的位置購物中心開發(fā)的先決條件，購物中心對區(qū)位有嚴格要求，這關系到未來商業(yè)經營的成敗。 ※ 調查應堅守的兩大原則 ☆ 經常以長期性的眼光（通常是 10 年以上）來判斷資料 ☆ 以事實來判斷，應完全禁止臆測，以免造成錯誤的決策 ※ 調查的目的 ☆ 設定商圈范圍 9 ☆ 估算開店后的營業(yè)額 ☆ 調查商圈客源 ☆ 調查競爭店 ☆ 賣場的適當規(guī)模 ☆ 投資回收的可行性 ※ 調查方法重點 ☆ 調查種類 的確定 ☆ 調查手段的確定 ☆ 調查對象的確定 ☆ 調查統(tǒng)計分析方法與結果 ☆ 調查擔當的確定 ☆ 調查時間表的確定 ※ 調查種類的確定 ☆ 資料調查 l 某預定地區(qū)的人口數、戶數資料 l 城市計劃、城市建設指定用圖 l 競爭店分布圖 l 競爭店或未來大型店的預定計劃 l 競爭店銷售業(yè)績 ☆ 現場調查 l 對交通道路網的確認 l 競爭店調查 l 消費者調查 ◆ 商圈設定 商圈設定必須以地圖為基礎來進行判斷，就 “ 工欲善其事，必先利其器 ” 的觀點來看，必須先作好完善縝密的地圖，才能順利進行設定工作，但制作地圖亦講 求訣竅。重點在商品的深度。重點是 商品的廣度要寬。 ※ 便利店 是以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。優(yōu)缺點與 “全國性 ”正好相反 ☆ 求發(fā)展、求生存或求收益 求發(fā)展：搶據點方式，快速出店 求生存：采用以店養(yǎng)店方式 求收益：只開賺錢店 ☆ 高格調或大眾化 高格調：從裝潢、設備的投資到人員服務訓練、商品選擇，均以高品質為要求 大眾化：采低成本運營的方式，使低成本反應在商品 售價上 ☆ 購買或承租 購買：優(yōu)點是可永續(xù)經營、享受不動產增值之利益、可掌握用途主倥權，缺點是資金需求大，投資風險高 6 承租：以合約的方式承租經營一段時間，其優(yōu)缺點與上述相反 ☆ 超市專業(yè)或超市業(yè)加不動產業(yè) 超市專業(yè)：系指經營者僅專一經營超市，不涉及其他行業(yè) 超市業(yè)加不動產業(yè)：經營者在經營超市時，兼營不動產業(yè) ☆ 以生鮮為主或以雜貨為主 生鮮為主：系指以生鮮食品為主力商品，注重生鮮處理技術 雜貨為主：系指以雜貨商品為主力商品，注重銷售管理、價格策略及促銷活動 ☆ 自營物流中心或委托物流中心 自營物流中心：為掌 握貨源穩(wěn)定性，并為拓展連鎖店，即自營物流中心或另成立關系企業(yè) 委托物流中心：單店或連鎖店規(guī)模不足，委托外部物流中心或廠商直接供貨 ※ 商圈 ☆ 都市型、郊區(qū)型、社區(qū)型、轉運店型 都市型：是指大都市內商業(yè)經濟及人口密集的地方 郊區(qū)型：是指大都市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)或二級、三級行政區(qū)域之人口聚集處 社區(qū)型：是指大都市內或附近，配合住宅需要，開發(fā)的大型社區(qū) 轉運站型：是指通勤上班較重要的轉換車站附近 ☆ 商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū) 商業(yè)區(qū)：是指零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū) 辦公區(qū)：是指辦公大樓上班族聚集之地區(qū) 住宅區(qū)：是指住 家聚集之地區(qū) ※ 店址 ☆ 獨立建筑或復合式建筑 獨立建筑：是指該棟建筑物僅經營超市及其他相關設施 復合式建筑：是指該棟建筑物除經營超市外，尚有其他用途 ☆ 地上或地下 地上：是指賣場在一樓或二樓 地下：是指地下一樓賣場及少部分地下二、三樓賣場 ☆ 有停車位或無停車位 有停車位：是指超市附近有停車場或停車位之設施 無停車位：指超市附近無停車位或停車困難 7 ※ 銷售 ☆ 全自助式或自助式即面對面銷售 全自助式：系指賣場采取完全開架式，由顧客自行拿取 自助式即面對面銷售：賣場部分采取開架式 ☆ 單層樓面或多層樓 面經營 單層：超市賣場規(guī)劃在同一層樓面，賣場較易有整體連貫性 多層：超市賣場分割在兩個或三個樓面，賣場不易連結 ☆ 現場處理或 PC 廠處理 現場處理：大部分生鮮食品均在超市內作業(yè)場加工處理，商品鮮度較易掌握 PC廠處理：大部分生鮮食品均在 PC 廠統(tǒng)一制作，再配送至各店，效率高 二、超市的選址 投資者經過適當開業(yè)分析決定投資后，接下來就是對超市進行選址，這是超市開張最關鍵的第一步。 C） l 出資者個人名義或投資母公司的名稱 l 外商合作可以勾選 “有 ”或 “無 ”的方式來表明 l 合作公司名稱 l 合作公司 隸屬國 l 合作方式包括 “技術合作 ”、 “合資 ”或 “兩者皆具 ” l 價格水平由 “昂貴 ”、 “一般 ”、 “便宜 ”中三選一 l 品質水準填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 生鮮技術水準填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 服務水準填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 促銷活動特色適宜用文字描述 l 目標客層適宜用文字描述 l 年營業(yè)額如果有連鎖店則須予以分別說明 l 商圈特性適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開說明 l 店址條件適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開說明 l 其他特色店址適宜用文字描述， 競爭者調查宜采用表述 ※ 超市發(fā)展環(huán)境特性分析 4 ☆ 產業(yè)特性 l 超市可取代傳統(tǒng)菜市場，提供高品質、新鮮、衛(wèi)生的生鮮食品 l 超市注重品種齊全，可以提供消費者日常所需的食品、日用品，以滿足其一次購足的需求 l 超市強調合理的價格，以提供大眾化、豐富的商品為主 l 超市強調購物方便，是提供給鄰近居民的良好購物場所 l 超市強調服務 ☆ 目標市場特性 l 已組成小家庭的職業(yè)婦女 l 對商品知識或做菜方法不太了解的消費者 l 追求新鮮、衛(wèi)生、品質良好且對價格較不敏感的消費者 l 收入水準或教育水準較高，較喜歡嘗試 新事物或追求時髦者 l 較注重購物環(huán)境舒適感的消費者 l 女性多于男性，且年齡大多在 18—55 歲之間 l 單身在外者 l 外籍華人或曾赴國外居住一段時間者 l 比較喜歡閑逛的消費者 ☆ 競爭者特性 l 強調價格導向，低價銷售 l 強調本身具有生鮮處理技術及鮮度管理技術，可維持生鮮商品的品質 l 所有產品都品種齊全，或在某些類別品種上特別齊全 l 強調某些類別商品的特色 l 可提供額外的服務 l 可提供特別的金融服務 l 強調賣場氣氛及促銷活動的個性化 l 強調高格調的整體形象 l 強調能提供新的商品知識及新 的料理方法 l 強調連鎖經營，距離家較近 l 提供購物時間的方便 l 強調可提供選購的多樣禮品 l 積極參與公益活動 5 ☆ 本身條件 l 經營理念 l 財務資金能力及運作狀況 l 專業(yè)管理技術 l 生鮮處理人才及技術企業(yè)知名度與形象 l 人才培育及人力補充計劃 l 工薪、福利水準 l 后勤補助能力 ◆ 開業(yè)策略 ※ 經營 ☆ 獨立式或附屬式 獨立式：專業(yè)經營，以超市為主體，大都注重生鮮商品銷售 附屬式：為各百貨公司附屬的超市，其超市功能較弱，目的為集客 ☆ 連鎖店或單店 連鎖店：以多店連鎖性質開展，直營連鎖占 大多數。 l 如果超市是全國性的連鎖店，則須擴大范圍，針對全國各地區(qū)有名氣的競爭者進行調查。 ☆ 再將該行政區(qū)域的食品消費總支出的一定比率，作為超市的市場占有率，然后再依預先推算出的超市營業(yè)額，推算出可開發(fā)店數，另以各行政區(qū)人口成長率作為設點的重要參考依據。在目前激烈競爭的局勢下，若沒有專業(yè)化的戰(zhàn)略指導，將很難獲得優(yōu)勢。 ☆ 此外，超市在先天上受到很多限制。 ※ 消費者的需求 ☆ 日益呈現多樣化。不過超市的開業(yè)分析有自己的獨特之處。 ◆ 進行準確 的市場定位 ※ 趨勢 ☆ 近十年來，國內零售業(yè)界興起了 “流通革命 ”。消費者購買商品，不僅只需要單純的商品，還想要商品背后所提供的附加價值，而這些附加價值大多得靠零售業(yè)者自己來創(chuàng)造。例如： 600—1000 平方米的賣場空間不容易找到，城市市內一樓店面租金太高，根本不是毛利低的超市所能負荷的，超市附近很少有停車空間，種種困擾不一而足。 ☆ 單店的開店策略：有明確的經營理念與特色，慎選一個好的商圈立地 ☆ 連鎖店的開店策略：考慮單店能否獨立生存，考慮布點位置不可太過密集，也不能太過疏遠，此外后勤補給的配送能力、效率以及管理績效也要在考慮之內。 3 ☆ 再依此推算各市市內行政區(qū)的市場潛力。 ☆ 項目 l 名稱 l 資本額 l 成立日期 l 員工人數 l 單店或連鎖經營 l 連鎖性質包括直營（ R。 單店：僅此一家，別無分號 ☆ 全國性或地方性 全國性：以連鎖形態(tài)經營，而超越區(qū)域性范圍。 ◆ 選址原則 談到超市的選址原則，先介紹一下超市的業(yè)態(tài)，不同的業(yè)態(tài)有不同的選址原則。特點： ☆ 選址在居民住宅區(qū)、主要公路邊及各單位所在地附近 ☆ 營業(yè)面積在 100 平方米左右，營業(yè)面積利用率極高 ☆ 營業(yè)時間一般在 16 小時以上，甚至 24小時 ☆ 商品結構有即時消費性、容量小、應急性等特點 ☆ 目標顧客：居民徒步購物 5 分鐘可到達， 80%顧客為有目的購物 ※ 食品超市 采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每 日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 ☆ 目標顧客以中小零售商、餐飲業(yè)、集團購買和有交通工具的消費者為主。 ☆ 目標顧客：滿足消費者中比率最大的中等收入階層的消費需求 ☆ 設施和裝飾比倉儲式商店好 總之，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關系，又能互相彌補 對方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢互補和繁榮市場的作用。 ※ 地圖制作 ☆ 首先將基本資料劃入地圖 基本資料包括： 10 l 行政區(qū)別人口數、戶數分布 l 競爭店位置分布圖 l 住宅區(qū)位置分布圖 l 等高線地形圖 l 城市計劃圖 ☆ 做法 l 市區(qū)準備 1： 10， 000 比例的地圖，郊區(qū)準備 1：