物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會(huì)交流材料(doc19)-組織變革-wenkub
2022-08-28 14:45:20 本頁面
【正文】 大量管理資料下載 2．物業(yè)管理公共性的內(nèi)涵的初步界定 我國新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條 本條例指出：“所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。由于高層住宅樓宇的出現(xiàn)，這種住宅一般都是按單元出售給單個(gè)業(yè)主，因此一座樓宇的產(chǎn)權(quán)會(huì)有很多個(gè)業(yè)主所共有，在這種多元化的房屋產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一管理的情況下，就出現(xiàn) 了狹義的物業(yè)管理，即一般只限于對該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報(bào)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等公共管理服務(wù)項(xiàng)目。美國的羅伯特、 C. 凱爾等人著的《物業(yè)管理 —— 案例與分析》一書中所闡述的物業(yè)管理者的基本職能是：（ 1）為業(yè)主管理物業(yè)；（ 2）為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入；（ 3）使物業(yè)保值增值。 廣義的物業(yè)管理就具有雙重性。 從物業(yè)管理現(xiàn)有的定義來看，物業(yè)管理包含了公共管理和私人管理雙重屬性，即物業(yè)管理內(nèi)容、宗旨上體現(xiàn)了公共性，但物業(yè)管理活動(dòng)又是借助于企業(yè)管理的形式來施行，且有盈利目的。為了保證達(dá)到這些目的，需要強(qiáng)化公共監(jiān)督，倡導(dǎo)高尚的公共道德。從管理 大量管理資料下載 性分析，法約爾早就指出，為實(shí)現(xiàn)管理中的高效，需要通過 “ 計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制 ” 等手段，達(dá)到資源的有效配置。這都造成“分業(yè)經(jīng) 營”背景下使管理者與業(yè)主或非業(yè)主使用人的關(guān)系緊張，物業(yè)公司從根本上面臨生存危機(jī)。在倡導(dǎo)業(yè)主至上的今天，這種 “管制”方式顯然不合時(shí)宜，有人甚至于因此提出“物業(yè)管理”名稱都要改為“物業(yè)服務(wù)”，就因?yàn)槠渲杏幸粋€(gè)“管”字，雖然從管理學(xué)理論上講，這種說法不值一提（因?yàn)榉?wù)只是管理的一種方式而矣），但可足見其影響。在此情況下，物業(yè)管理企業(yè)在開展物業(yè)管理工作時(shí)，基于什么管理邏輯并不清楚，只有各行其是?！庇捎谖飿I(yè)管理深入到千家萬戶，牽涉到方方面面，對“物業(yè)管理”術(shù)語作出一個(gè)科學(xué)的定義難度相當(dāng)大，有的地方則在制定地方性法規(guī)、政府規(guī)章時(shí)，回避對該術(shù)語作出定義。建設(shè)部頒布的《城市新建小區(qū)管理辦法》對“住宅小區(qū)管理”術(shù)語作了相當(dāng)于物業(yè)管理的定義的解釋：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。 大量管理資料下載 公共管理：物業(yè)管理的根本屬性 廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部 黃安心 摘要： 本文主要從理論上對 物業(yè)管理的公共管理屬性與經(jīng)營屬性進(jìn)行辯析，以認(rèn)清物業(yè)管理的根本屬性 —— 公共管理屬性。”在地方性法規(guī)和政府規(guī)章中，對“物業(yè)管理”術(shù)語的定義一般也都是從狹義的角度來定義的，并且各自的表述都有差異。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，立法者基于慎重起見，都未對“物業(yè)管理”術(shù)語下定義。 與此同時(shí)，當(dāng)前在理論界在物業(yè)管理的性質(zhì)上仍有爭議，主要有兩種看法，一種看法認(rèn)為物業(yè)管理是公共行政管理；另一種看法認(rèn)為是私人管理即經(jīng)營性管理。另一方面使管理者 不計(jì)成本，經(jīng)費(fèi)上更加依賴于開發(fā)建設(shè)單位，物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立經(jīng)營更加困難，很難實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與開發(fā)建設(shè)分業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)。因此非常有必要對物業(yè)管理性質(zhì)做出恰當(dāng)?shù)慕缍ā墓残苑治?，對社?huì)公共事務(wù)實(shí)施管理的主體（政府與非政府公 共組織），他們擁有著公共權(quán)力，承擔(dān)著與企業(yè)目標(biāo)不同的公共責(zé)任。 從區(qū)別企業(yè)管理與各種形式的私域（或私人）管理 （企業(yè)法人或自然人的經(jīng)營管理，則是以盈利為目的，旨在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化） 出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織所進(jìn)行的、不以營利為目的，旨在追求有效地增進(jìn)與公平地分配社會(huì) 公共利益的調(diào)控活動(dòng)。需要指出的是，物業(yè)管理的主體是 物業(yè)管理企業(yè)而非公共組織， 大量管理資料下載 這是否與公共管理的含義不符？回答是否定的。它是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。就代表了這種廣義物業(yè)管理的觀點(diǎn)。 大量管理資料下載 不論是廣義上、還是狹義理解物業(yè)管理的性質(zhì)，但都不能回避公共管理性質(zhì)，而經(jīng)營性只體現(xiàn)在廣義的理解中，物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性管理活動(dòng)如果脫離了物業(yè)公共管理性，就成了與其他商業(yè)性活動(dòng)毫無區(qū)別的純粹的商業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)?！? 就這個(gè)定義，從管理性來分析，物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣都是獨(dú)立的企業(yè)法人，按企業(yè)管理的方式開展經(jīng)營 管理活動(dòng)。 該定義包括了三層含義： 其一、是物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來自業(yè)主集體的委托，體現(xiàn)權(quán)力的公共屬性。這也是狹義物業(yè)管理的主要范疇。 其四、物業(yè)管理屬于公共管理的最具體層次。 大量管理資料下載 在 英國，微觀上， 19 世紀(jì) 60 年代伯明翰市的奧克維婭 在美國，現(xiàn)代的專業(yè)性物業(yè)管理卻是于 19 世紀(jì)末至 20 世紀(jì)30 年代在美國形成和出現(xiàn)。結(jié)果，一種適應(yīng)這種客觀需要的專
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