【正文】 縱觀太原市的房地產(chǎn)開發(fā)史，精品工程鳳毛麟角，能在全國叫得響的開發(fā)小區(qū)沒有一家，無論從單體建筑的立面造型、開發(fā)小區(qū)的綠化美化還是小區(qū)的配套服務(wù)功能看，都與全國先進(jìn)水平差距甚遠(yuǎn)，缺乏個性、缺乏創(chuàng)新，檔次不高。 上半年，,％，但漲幅較去年同期有所回落?？赡苁鞘堋皣鶙l”政策的影響，許多開發(fā)商對用大量資金購買土地搞開發(fā)的行為有所謹(jǐn)慎，目前保持一種觀望態(tài)勢。是太原市整體布局“南移西進(jìn)”的主要擴(kuò)張區(qū)域，又是太原市與晉中市聯(lián)合開發(fā)的前沿陣地，境內(nèi)有全省唯一的航空港——太原民航機(jī)場，同時又是2008年北京奧運(yùn)會的備降機(jī)場。2. 主要競爭項目216。 東岸未來城： 位于太原市親賢北街117號，由成功開發(fā)過『華宏 ：正處在南部新城第一區(qū)，位于高新科技開發(fā)區(qū)，平九路沿街線，占地面積 57畝，單體占地面積39692㎡，是太原市未來最具活力的地區(qū)之一，是太原市向南擴(kuò)充的“要塞”。占據(jù)城市最新財富命脈；毗鄰華宇綠洲、宜家美墅、陽光地帶，立足太原新興高尚住宅區(qū)核心，直面高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。位居汾河畔優(yōu)越的地理環(huán)境，形成立體便捷的交通網(wǎng)線，區(qū)域完備生活配套資源充分滿足超市購物、郵政金融、度假休閑、醫(yī)療衛(wèi)生、酒店娛樂等多項日常生活所需，方圓之間，令居者暢享便利生活。 項目以西有汾河、晉陽湖等風(fēng)景區(qū)，自然景觀良好，交通便利；周邊區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)形成一定氣候，而且存在較好的提升空間。五、 初步定位建議（一）目標(biāo)市場定位小店新城位于太原市小店區(qū)小店村地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為太原周邊地區(qū)的有購房需求的中高層消費(fèi)群，年齡判斷在30－45歲。這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位置為的前提而作出的明智決策,主要原因是:，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，土地取得成本及拆遷成本都較低。整體規(guī)劃。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。③從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實(shí)施。②項目公司取得該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策），方式也比較靈活，可采取與當(dāng)?shù)卣献鏖_發(fā)或返還物業(yè)抵扣土地出讓金的方式。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于***花苑的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在太原房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。這三期中共有30萬M2商業(yè)設(shè)施建設(shè)，返還當(dāng)?shù)卮逦瘯?0萬M2，對外發(fā)售20萬M2，均價為7000元/M2。詳見附表2，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實(shí)施的改變而調(diào)整。整個項目按中、高水平計算。 小區(qū)配套費(fèi)按80元/ M2，總計15440萬元。 確定項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%，總費(fèi)用為16501萬元。建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)以及工程墊資，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。（一）項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位（按均價）：定向銷售普通住宅，3500元/平米；社會銷售普通住宅，4500元/平米；商業(yè)設(shè)施，7000元/平米。（四）項目經(jīng)營成本結(jié)算項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費(fèi)用。 ③經(jīng)營稅金及附加包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。（五）項目利潤估算根據(jù)***花苑項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項目利潤計算如附表4。 （一）項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 （二）項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進(jìn)行。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場亦是如此。并隨著小店地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，做出應(yīng)變。企業(yè)風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 九、 結(jié)論與建議（一）項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，太原市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。?項目公司的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢。 （五）項目實(shí)施的難點(diǎn) 本項目實(shí)施的難點(diǎn)： 項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 3房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。因此該項目具備較大的投資價值。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 （三）項目具有的突出優(yōu)勢 ?***花苑的潛在需求量大。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。另一方面，從太原市居民的住房消費(fèi)意向看，小店地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與***花苑同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(附表7)的情況看，影響不大，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=，保本點(diǎn)=%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=140%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）＞0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=140%＞0，且水平較高，表明項目具有較強(qiáng)盈利能力。 ④財務(wù)費(fèi)用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出, 銀行貸款利率按7%，全部建設(shè)期5年，由于工程分3期滾動開發(fā)。第一年投資初步估算為3億元。具體見附表3。詳見附表附表2—附表2—附表2—3。 不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程的3%計取，總費(fèi)用為6369萬元。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按35元/ M2計，總計6755萬元。l 土地取得費(fèi)用為返還房產(chǎn)成本和部分土地出讓金之和，其中返還物業(yè)面積達(dá)５０萬ｍ２，土地出讓金按10萬元/畝交納。建設(shè)投資估算依據(jù)：整個項目從2006年9月開始，2011年9月底全面完成。（三）項目投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項目的信心。④通過合作開發(fā)，公司可依托充足資本實(shí)力提升企業(yè)形象，迅速擴(kuò)大該項目在太原市房地產(chǎn)市場的影響，為以后的項目開發(fā)的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)。這是基于項目公司的資金狀況和地塊本身的特點(diǎn)而做出的選擇。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的新機(jī)場大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。分期實(shí)施。***花苑在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)