【正文】 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 第一章 整體管理方案策劃 ............................................ 1 一、項目調(diào)研 .................................... 1 二、管理目標 —— 構(gòu)建“文化社區(qū)” ..................... 2 （一）倡導“全員參與”的管理文化 ............................ 2 （二）推廣“平等互動”的服務文化 ............................ 2 （三）營建“和睦親善”的社區(qū)文化 ............................ 3 （四）塑造“親和人文”的環(huán)境文化 ............................ 3 三、 北城春色 小區(qū)管理模式 ........................... 3 四、擬采取的管理服務措施 ........................... 4 （－）實施“質(zhì)量、成本雙否決”運作機制 ...................... 4 （二）建立“加油站式”的員工培訓機制 ........................ 4 （三）實現(xiàn)與城市商業(yè)住宅區(qū)的資源共享 ........................ 5 （四）建立“物業(yè)管理信息島” ................................ 5 （五）倡導開放式的管理服務 .................................. 5 （六）提供個性化的裝修套餐服務 .............................. 6 （七）構(gòu)建服務平臺 —— 客戶服務中心 .......................... 7 （八）構(gòu)建網(wǎng)絡化的物流鏈 —— 虛擬倉庫 ........................ 7 （九）管理體系的全面整合和提升 .............................. 7 （十）致力于共用設施、設備的循環(huán)改進 ........................ 7 （十一）引入直飲水系統(tǒng)（遠期目標） .......................... 7 第二章 管理機構(gòu)設置和規(guī)章制度 ............................... 8 一、機構(gòu)設置、部門職責等 ........................... 8 （一）機構(gòu)設置 .............................................. 9 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （二）管理框架的組織框圖 ................................... 10 二、管理規(guī)章制度、小區(qū)近期目標和遠期目標 ............... 13 (一 )管理規(guī)章制度 ........................................... 13 (二 )崗位工作標準 ........................................... 13 (三 )考核辦法及落實措施 ..................................... 13 (四 )近期目標和遠期規(guī)劃 ..................................... 14 三、物業(yè)用房經(jīng)營及折舊方案 ......................... 15 （一）物業(yè)用房的配備和利用 ................................. 15 （二）辦公設備配備 ......................................... 16 （三）辦公設備、設施折舊安排 ............................... 17 第三章 管理人員的配備和管理 ................................... 18 一、人員配備及培訓計劃和內(nèi)容 ....................... 18 （一）“ 北城春色 小區(qū)”人員配置表 ........................... 18 （二）員工基本培訓方案 ..................................... 19 二、人員錄用、考核標準及獎懲淘汰機制 .................. 20 （一）錄用 ................................................. 20 (二 )考核 ................................................... 20 (三 )員工獎懲 ............................................... 21 三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標準 .................... 21 (一 )儀表 ................................................... 21 (二 )行為 ................................................... 21 （三）態(tài)度 ................................................. 22 第 四 章 企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實 施方案 ................................. 23 一、爭創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的可行性方案 ............ 23 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、房屋設施、設備管理，維修管理方案 .................. 24 三、市政等公共設施管理具體實施方案 ................... 27 四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案 ......................... 28 五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案 ...................... 29 六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案 ............. 30 七、各類管理檔案的建立與管理 ....................... 32 第五 章 社區(qū)建設 ................................................... 32 一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動安排 ................ 32 (一 )文明社區(qū)創(chuàng)建工作 ....................................... 32 （二）社區(qū)活動的設想及活動計劃 ............................. 33 （三）社區(qū)活動的制度 ....................................... 33 （四）場地安排 ............................................. 33 二、支持、配合業(yè)主委員會及社區(qū)居委會工作 ............... 33 第六 章 初期管理措施 ............................................... 34 一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案 ............. 34 (一 )房屋前期物業(yè)管理工作 ................................... 34 (二 )竣工驗收配合及建認方案 ................................. 34 二、無償便民服務措施，有償服務項目及收費標準 ............. 37 （一）常規(guī)性、委托性、特約性服務內(nèi)容 ....................... 37 （二）無償服務、有償服務項目及收費標準 ..................... 38 三、入住公約、入住手續(xù)及相關工作等程序和制度 ............ 43 （一）入住公約（按建設部樣本） ............................. 43 （ 二）入住管理方案 ......................................... 43 四、管理服務收費標準公布上墻及做好宣傳工作 ............. 45 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施 ............ 45 （一）依法管理裝修和違章搭建措施 ........................... 45 （二）外觀管理措施 ......................................... 47 （三）裝修高峰期間 管理 ..................................... 47 六、車輛進出、流動人口、噪音控制等管理措施 ............. 48 第七 章 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和措施 ..................................... 49 一、共用部位和共用設施的維修養(yǎng)護計劃及措施 ............. 50 （一）共用部位、共用設施的維修養(yǎng)護計劃 ..................... 50 (二 )相關措施 ............................................... 50 二、住戶報修、維修回訪制度。 ....................... 50 第八 章 創(chuàng)新措施 ................................................... 51 一、監(jiān)控系統(tǒng)安裝管理、維護 ......................... 51 二、高科技在物業(yè)管理中的應用設想 .................... 51 三、辦公、財務、檔案資料等計算機應用。 ................ 51 第九 章 企業(yè)經(jīng)濟效益 ............................................... 51 一、收入、支出項目預算書 .......................... 52 （一）收入測算表（見附表 2） ............................... 52 （二）支出測算表（見附表 3） ............................... 52 (三 )收支預算匯總表 ......................................... 53 二、年度盈虧持平及增收節(jié)支計劃 ...................... 53 (一 )分析盈虧情況 ........................................... 53 (二 )收費上的欠費和拒交對策 ................................. 53 （三 )分列年度持平計劃 (見附表 5) ............................ 54 三、建立收支公開、監(jiān)督制度 ......................... 54 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 四、以業(yè)養(yǎng)業(yè)發(fā)展計劃 ............................. 55 附表 1 規(guī)章制度、崗位工作標準、考核辦法 ..................... 55 附表 2 年收入測算表 ......................................... 57 附表 3 人工費用測算表 ....................................... 58 附表 4 環(huán)境衛(wèi)生、公共能耗等管理費測算表 .................... 58 附表 5 20212021 年度 北城春色 小區(qū)收支測算匯總表 ............. 60 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 管理服務的整體設想與策劃 一、項目調(diào)研 【建設中的北城春色住宅小區(qū)東、南側(cè)為規(guī)劃路，西靠城市道 路，北靠江北大道，交通便利。由寧波市五環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造?？傆玫孛娣e 68860㎡，總建筑面積 ㎡，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 30%，總戶數(shù) 1303 戶（均為住宅），機動車泊位： 560 輛（其中：地下停車位 279 個，地上停車位 281 個）?！? 為使日后的管理服務工作更加貼近北城春色小區(qū)的實際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場調(diào)研，了解的基本情況如下： ●小區(qū)為多層建筑，容積率適中，主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對較多，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產(chǎn)生的問題多而 復雜。 ●該項目為分期開發(fā)（周邊將有二期工程），從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工（二期施工）較長時間并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。 ● 北城春色 小區(qū) 由寧波市五環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造 ，未來物業(yè)管理工作必須以實現(xiàn)業(yè)主滿意、政府滿意、社會滿意為終極目的。 ●據(jù)我們的研究分析，