【正文】 杭州市物業(yè)管理條例 （修訂草案） 第一章 總則 第一條 （目的） 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》 、《浙江省物業(yè)管理條例》 等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。 第二條 （適用范圍） 本條例所稱物業(yè)管理是指在杭州市行政區(qū)域范圍內通過委托物業(yè)服務企業(yè) 或者通過 業(yè)主自行管理 形式 ，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 第三條 （ 職責） 杭州市人民政府房產行政主管部門 (以下簡稱市 房產行政主管部門 )負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 各區(qū)、縣（市）人民政府房產行政主管部門 (以下簡稱區(qū)、縣（市）房產行政主管部門 )依照本條例對轄區(qū)內日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作開展業(yè)務指導。 各級建設、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、城管執(zhí)法、綠化、公安、消防、環(huán)保、價格、民政、質監(jiān)、工商行政 、財政、人防 等部門按各自職責依法實施本條例。 第四條 (職責 ) 各區(qū)、縣（市）人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應牽頭建立 物業(yè)管理聯席會議制度，定期召集各相關職能部門協調解決轄區(qū)內物業(yè)管理的突出問題和突發(fā)事件。 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 負責組織、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協調物業(yè)管理和社區(qū)管理的相互關系。社區(qū)居委會協助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關工作。 社區(qū) 居委會設立的人民調解委員會，可以依法調解本轄 區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。 第五條 （行業(yè)協會） 市 物業(yè)管理協會 是 物業(yè)服務行業(yè) 的 自律組織，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)和物 業(yè)服務從業(yè)人員的自律性 管理 ，建立誠信檔案，制定物業(yè)服務規(guī)范并監(jiān)督實施，督促物業(yè)服務企業(yè)依法、誠信經營。 第六條 （優(yōu)惠政策） 各級人民政府應當給予物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和引導物業(yè)服務向市場化、專業(yè)化、現代化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。 第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第七條 （業(yè)主及其權利義務） 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。 基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有 建筑物專有部分 ，但尚未依法辦理所有權登記的人， 可以認定為業(yè)主。 業(yè)主 在物業(yè)管理活動中，享有 國務院《物業(yè)管理條例》等 法規(guī)規(guī)定 和管理規(guī)約、議事規(guī)則及物業(yè)服務合同約定 的權利，并應當 履行相應 義務 ，不得以放棄權利為由拒絕履行義務。 第八條 （業(yè)主大會組成） 物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 一個物業(yè)管理區(qū)域 成立一個業(yè)主大會 和一個業(yè)主委員會 。業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。 第九條 （首次業(yè)主大會成立條件） 物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到 建筑物 總面積 60%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿 兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到 建筑物總面積 30%以上 的 ，建設單位應當在 90 日內書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要求成立業(yè)主大會，并報送下列資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域證明； （二）房屋及建筑物面積清冊； （三）業(yè)主名冊； （四）建筑規(guī)劃總平面圖； （五）交付使用共用設施設備的證明； （六）物業(yè)服務用房配置證明； （七）其他有關的文件資料。 建設單位未及時書面報告的，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。 第 十 條 （分期開發(fā)業(yè)主大會問 題） 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā) 的 建設項目， 首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會 議事規(guī)則 中 明確增補業(yè)主委員會委員的辦法 。 物業(yè)管理區(qū)域內 尚未出 售 和雖已出售尚未交付 的物業(yè)由開發(fā)建設單位履行業(yè)主職責。 業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項告知建設單位。建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)的，應當在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。 第十 一 條 （首次業(yè)主大會籌備規(guī)則） 首次業(yè)主大會由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集。 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到要求成立業(yè)主大會的書面 報告和有關資料 后 60 日內組織成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表、建設單位代表、以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)居委會的代表組成 ， 成員人數應 為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的 50%。 如業(yè)主未在規(guī)定期限內推舉代表的 ,可由社區(qū)居委會推舉業(yè)主代表參加?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)居委會的代表擔任。籌備組成員名單應當自成立之日起 3 日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。 第十二 條 （籌備組職責） 業(yè)主大會籌備組應當做好以下籌備工作： （一）確定 并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積； （二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； （三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （五）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單； （六）制定業(yè)主委員會選舉辦法； （七）完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。 籌備組應當自成立之日起 90 日內組織召開首次業(yè)主大 會會議。 第十三 條 （首次業(yè)主大會經費） 首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會籌備經費交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。 首次業(yè)主大會經費 的 具體標準由市價格主管部門 會同 市 房產行政主管部門 另行制訂。 第十四 條 （業(yè)主大會的召集和會議形式） 業(yè)主大會由業(yè)主委員會召集。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議： （一）經業(yè)主委員會核實，有專有部分 占建筑物總面積 20%以上且占總人數 20%以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 第十五 條 （業(yè)主大會特殊情況處理） 業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協調、確定召集時間；逾期未召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集或授權社區(qū)居委會組織召集。 業(yè)主大會 會議議題涉及改選業(yè)主委員會 及撤銷現任業(yè)主委員會決定的， 業(yè)主大會會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集或授權社區(qū)居委會組織召集。 除業(yè)主委員會和街道辦 事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居委會外，其他任何單位和個人不得召集業(yè)主大會會議。 第十六 條 （業(yè)主大會召開） 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15 日 前將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項等公告全體業(yè)主 ， 并告知屬 地社區(qū)居委會 。 業(yè)主可書面委托代理人出席。 物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或其書面委托的代理人應當列席會議。 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄并存檔。 第十七 條 （業(yè)主大會的形式） 業(yè)主大會會議可以采用集體討論 、書面征求意見 或電子投票征求意見等形式， 但應當有物業(yè)管理 區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主與會，業(yè)主大會會議方為有效 。 前款所稱與會，是指業(yè)主在會議簽到表簽字確認；采用或者同時采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，包括業(yè)主在表決票上或者選舉票發(fā)放表上簽收確認。 第十八 條 （業(yè)主大會的決定） 下列事項由業(yè)主大會決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、 重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 業(yè)主大會決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總人數 2/3以上的業(yè)主同意。 決定前款規(guī)定的其他事項，應當 經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意， 逾期 未參與表決 業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。 業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，應當自決定作出之日起 3 日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，業(yè)主大會 或業(yè)主委員會 在其職責范圍內依法作 出的決定對物業(yè)管 理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。 第 十九 條 （計票規(guī)則） 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積： （一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按 測繪機構的預測面積計算；尚未 進行 預測的，暫按規(guī)劃面積計算。 （二）車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數的專有部分面積， 應當在 臨時管理規(guī)約、 管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。 （三 ）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 第 二十 條 （業(yè)主人數計算） 業(yè)主大會確 定業(yè)主投票權數，按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數： （一）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個