【正文】 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例 （修訂草案） 第一章 總則 第一條 （目的） 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》 、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》 等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。 第二條 （適用范圍） 本條例所稱物業(yè)管理是指在杭州市行政區(qū)域范圍內(nèi)通過委托物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者通過 業(yè)主自行管理 形式 ，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第三條 （ 職責(zé)） 杭州市人民政府房產(chǎn)行政主管部門 (以下簡(jiǎn)稱市 房產(chǎn)行政主管部門 )負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 各區(qū)、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政主管部門 (以下簡(jiǎn)稱區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門 )依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、城管執(zhí)法、綠化、公安、消防、環(huán)保、價(jià)格、民政、質(zhì)監(jiān)、工商行政 、財(cái)政、人防 等部門按各自職責(zé)依法實(shí)施本條例。 第四條 (職責(zé) ) 各區(qū)、縣（市）人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)牽頭建立 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，定期召集各相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的突出問題和突發(fā)事件。 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理的相互關(guān)系。社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。 社區(qū) 居委會(huì)設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì)，可以依法調(diào)解本轄 區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。 第五條 （行業(yè)協(xié)會(huì)） 市 物業(yè)管理協(xié)會(huì) 是 物業(yè)服務(wù)行業(yè) 的 自律組織，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物 業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性 管理 ，建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范并監(jiān)督實(shí)施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營。 第六條 （優(yōu)惠政策） 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)向市場(chǎng)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。 第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 第七條 （業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)） 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。 基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有 建筑物專有部分 ，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人， 可以認(rèn)定為業(yè)主。 業(yè)主 在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有 國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等 法規(guī)規(guī)定 和管理規(guī)約、議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定 的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng) 履行相應(yīng) 義務(wù) ，不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。 第八條 （業(yè)主大會(huì)組成） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域 成立一個(gè)業(yè)主大會(huì) 和一個(gè)業(yè)主委員會(huì) 。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 第九條 （首次業(yè)主大會(huì)成立條件） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到 建筑物 總面積 60%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿 兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到 建筑物總面積 30%以上 的 ，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在 90 日內(nèi)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要求成立業(yè)主大會(huì)，并報(bào)送下列資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域證明； （二）房屋及建筑物面積清冊(cè)； （三）業(yè)主名冊(cè)； （四）建筑規(guī)劃總平面圖； （五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明； （六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明； （七）其他有關(guān)的文件資料。 建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。 第 十 條 （分期開發(fā)業(yè)主大會(huì)問 題） 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā) 的 建設(shè)項(xiàng)目， 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì) 議事規(guī)則 中 明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法 。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 尚未出 售 和雖已出售尚未交付 的物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。 第十 一 條 （首次業(yè)主大會(huì)籌備規(guī)則） 首次業(yè)主大會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集。 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到要求成立業(yè)主大會(huì)的書面 報(bào)告和有關(guān)資料 后 60 日內(nèi)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主推舉的代表、建設(shè)單位代表、以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)居委會(huì)的代表組成 ， 成員人數(shù)應(yīng) 為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的 50%。 如業(yè)主未在規(guī)定期限內(nèi)推舉代表的 ,可由社區(qū)居委會(huì)推舉業(yè)主代表參加。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)居委會(huì)的代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起 3 日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。 第十二 條 （籌備組職責(zé)） 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作： （一）確定 并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積； （二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則； （五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單； （六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法； （七）完成組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 15 日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 90 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大 會(huì)會(huì)議。 第十三 條 （首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)） 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。 首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi) 的 具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門 會(huì)同 市 房產(chǎn)行政主管部門 另行制訂。 第十四 條 （業(yè)主大會(huì)的召集和會(huì)議形式） 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)召集。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： （一）經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)，有專有部分 占建筑物總面積 20%以上且占總?cè)藬?shù) 20%以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大緊急事件需要及時(shí)處理的； （三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 第十五 條 （業(yè)主大會(huì)特殊情況處理） 業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)、確定召集時(shí)間；逾期未召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集或授權(quán)社區(qū)居委會(huì)組織召集。 業(yè)主大會(huì) 會(huì)議議題涉及改選業(yè)主委員會(huì) 及撤銷現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)決定的， 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集或授權(quán)社區(qū)居委會(huì)組織召集。 除業(yè)主委員會(huì)和街道辦 事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居委會(huì)外，其他任何單位和個(gè)人不得召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 第十六 條 （業(yè)主大會(huì)召開） 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開 15 日 前將會(huì)議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)等公告全體業(yè)主 ， 并告知屬 地社區(qū)居委會(huì) 。 業(yè)主可書面委托代理人出席。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄并存檔。 第十七 條 （業(yè)主大會(huì)的形式） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論 、書面征求意見 或電子投票征求意見等形式， 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主與會(huì)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效 。 前款所稱與會(huì)，是指業(yè)主在會(huì)議簽到表簽字確認(rèn)；采用或者同時(shí)采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，包括業(yè)主在表決票上或者選舉票發(fā)放表上簽收確認(rèn)。 第十八 條 （業(yè)主大會(huì)的決定） 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； （六）改建、 重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。 決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng) 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意， 逾期 未參與表決 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起 3 日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，業(yè)主大會(huì) 或業(yè)主委員會(huì) 在其職責(zé)范圍內(nèi)依法作 出的決定對(duì)物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 第 十九 條 （計(jì)票規(guī)則） 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積： （一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按 測(cè)繪機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)面積計(jì)算；尚未 進(jìn)行 預(yù)測(cè)的，暫按規(guī)劃面積計(jì)算。 （二）車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積， 應(yīng)當(dāng)在 臨時(shí)管理規(guī)約、 管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。 （三 ）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第 二十 條 （業(yè)主人數(shù)計(jì)算） 業(yè)主大會(huì)確 定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)