【正文】 1 XX 市 XX 旗 XX 老年公寓 建設項目可行性研究報告 第一章 總論 一、項目概述 項目名稱： XX 市 XX 旗 XX 老年公寓建設項目 項目地址： XX 市 XX 旗 XX 鎮(zhèn) 項目單位： XX 市 XX 區(qū) XX 老年公寓 法定代表人： 可研編制單位： XX市基本建設咨詢投資有限公司 二、項目編制原則、依據(jù)及范圍 編制原則 項目是在嚴格按照國家有關法律、行政法規(guī)和地方有關政策，在 XX旗總體城市規(guī)劃的框架原則下，充分結合當?shù)刈匀粭l件和實際情況，并參照其他省市在老年公寓開發(fā)建設的有益成果，因地制宜，科學合理的提出既符合 XX 旗經(jīng)濟情況 又符合當?shù)鼐用裆钏疁识_發(fā)建設的。 2 項目充分利用 XX 旗 XX鎮(zhèn)的經(jīng)濟、地理環(huán)境和土地資源，合理開發(fā)利用土地，發(fā)揮城市綜合功能，合理使用資金，提高投資效益。隨著居民收入水平的不斷提高，居民的生活狀況隨之不斷改善，逐步向消費需求多元化、消費結構合理化方向發(fā)展。在追求物質生活質量的同時，追求充實的精神生活成為必然。 該項目建筑造型兼顧當?shù)亟ㄖ碍h(huán)境特色，力求整體協(xié)調，統(tǒng)一和諧?？傮w布局充分考慮經(jīng)濟、人文及生態(tài)環(huán)境，利用建筑物的科學布置及周邊環(huán)境的合理安排，建設環(huán)境幽雅、功能實用、檔次較高的老年公寓項目。 該項目盡量采用效率高、耗能低的先進設施，在經(jīng)濟合理的情況下積極使用新產品、新技術，提高整體系統(tǒng)的智能化和環(huán)保性。 對該項目的建設條件是否具備，在技術上、經(jīng)濟上是否合理可行，本著實事求是的原則進行分析論證。 項目設計方案的選擇在確保功能、質量的前提下，貫徹勤儉節(jié)約的方針，同時注重結合當?shù)氐膶嶋H情況，力求做到“少投入、多產出、工期短、見效快”。 項目總體設計上采用一次性規(guī)劃，分布實施，除滿足本次建設生產需要，充分考慮遠景擴建的可能。 3 項目嚴格按照國家環(huán)境保護及勞動保護的有關法律、規(guī)定，采用 先進的設備和順暢的工藝，提高自動化控制程度，減少手工崗位，注重環(huán)境保護和勞動安全衛(wèi)生。 項目建筑及配套設備功能本著滿足老年人居住要求及心理需要。 項目總體布局本著合理分區(qū)、生活方便的原則進行設計。 編制依據(jù) 《中華人民共和國建筑法》 《民用建筑設計通則》（ JG3738） 《建筑物抗震設計規(guī)范》（ GB50191） 《建筑給排水設計規(guī)范》（ JBJ1588） 《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（ GBJ96— 86） 《城市房地產管理法》 《建筑設計防火規(guī)范》（ GBl6— 87） 《建筑物電路設計規(guī)范》 XX 旗 XX 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃 XX 區(qū) XX 老年公寓提供的基礎資料 (包括廠址、投資、規(guī)模、遠景規(guī)劃等 ) 1二○○九年有關設備制造商及生產廠家提供的工藝技術參數(shù)和設備報價 1二○○九年有關建筑工程預算定額 4 1國家有關部門對可行性研究報告編制的規(guī)范和要求 1《老年人社會福利機構基本規(guī)范》 1國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》 (國辦發(fā)〔 2020〕 19 號 ) 1財政部、國家稅務局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》 (財稅〔 2020〕 97 號 ) 1《內蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五 規(guī)劃綱要》 1自治區(qū)人民政府批轉民政廳等 15 個部門《關于大力扶持社會福利事業(yè)發(fā)展意見的通知》 (內政字〔 2020〕 262號 ) 1內蒙古自治區(qū)民政廳印發(fā)的《關于印發(fā) 內蒙古自治區(qū)資助社會力量興辦社會福利機構實施細則 的通知》 (內民政社〔 2020〕 89 號 ) 編制范圍 XX 市 XX 區(qū) XX 老年公寓在現(xiàn)有公寓基礎上，決定擴大業(yè)務范圍，在 XX市 XX 旗 XX鎮(zhèn)開發(fā)建設新的集老年人生活、娛樂、休閑、鍛煉、養(yǎng)老為一體的綜合性建筑物，項目位于XX 旗 XX 鎮(zhèn)。項目占地面積 74570 平方米 ， 總 建筑面積 40000平方米。本可行性研究報告主要包括以下內容： l、項目概況 市場分析 項目建設條件評價 5 消防及環(huán)境保護 總體規(guī)劃設計 項目實施進度計劃 項目建設及管理服務方案 公用工程設計 節(jié)水與節(jié)能措施 環(huán)境保護、職業(yè)衛(wèi)生與勞動保護 1組織機構、勞動定員及項目實施進度 1投資估算及資金籌措 1經(jīng)濟評論 1總評價 三、項目概況 本項目總占地面積 74570 平方米， 總建筑 面積 40000 平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標 準別墅式，有床位數(shù) 2600 張。 負責開發(fā)建設 XX旗子 XX 老年公寓項目業(yè)主單位為 XX市 XX 區(qū) XX 老年公寓，屬民營企業(yè)，經(jīng)濟實力較為雄厚，經(jīng)營管理老年公寓具有多年經(jīng)驗，具備該項目開發(fā)的多種客觀優(yōu)勢，該項目建設條件已經(jīng)形成。 6 項目建設期 兩年 ，建筑物內外設計、規(guī)劃及物業(yè)管理在XX 旗力求體現(xiàn)地方特色，具有較強的競爭能力和競爭優(yōu)勢。 項目建設工程總投資為 4800萬元，其中：建筑工程投資 4000 萬元；安裝工程費 200 萬元；設備購置費 400 萬元；項目前期費 200萬元。 本項目建設期投資回收期短，具有較強的經(jīng)濟效益和社會效益 ，本可研認為項目在操作上穩(wěn)健，定位上明確，技術上可行，經(jīng)濟上有利。 四、項目承建單位概況 XX 市 XX區(qū) XX老年公寓創(chuàng)辦于 2020年 9月，占地面積3000 平方米，建筑面積 1500平方米，總投資 730余萬元，公寓集飲食起居、醫(yī)療護理、文體娛樂、健身保健于一體，目前擁有床位 120張，員工 20 多人，公寓經(jīng)過兩年多的運營，已達到了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 隨著 XX 經(jīng)濟的快速發(fā)展，特別是隨著 XX 城鄉(xiāng)一體化進程的推進，老年公寓面臨著前所未有的發(fā)展機遇。 XX區(qū) XX老年公寓成立后始終以推動地方經(jīng)濟發(fā)展，逐步改善居民居住 環(huán)境，共建富裕、祥和、文明的 XX 為己任，虛心學習外市兄弟公寓的先進經(jīng)驗，結合自身具體實際，從而形成了獨特的管理文化和經(jīng)營理念。 7 公寓始終堅持“以質量求生存，憑信譽求發(fā)展”經(jīng)營宗旨，大力發(fā)揚“團結、奉獻、務實、創(chuàng)新”的精神，憑借信譽和實力在 XX地區(qū)建立了良好的口碑效應。 公寓成立幾年來，積累了豐富的市場預測及運作經(jīng)驗，經(jīng)營狀況良好。今后公寓將加大開發(fā)能力，樹立自己的獨特品牌，建立良好的服務體系。預計在未來幾年內，公寓經(jīng)營情況將越來越好，凈利潤也將會不斷遞增。公寓將“以人為本、追求卓越 作為永恒不變的理念，牢固 樹立“依法經(jīng)營、照章納稅、提供周到服務、科學有效管理、創(chuàng)造最佳效益”的經(jīng)營宗旨，在以郝占?？偨?jīng)理為核心的精誠團結和全體員工的共同努力下，以“務實的工作作風，自信的工作精神，成功的奮斗目標、扎實奮進的經(jīng)營戰(zhàn)略”不斷創(chuàng)造輝煌的業(yè)績。 第二章 項目建設的背景、必要性及重要性 8 一、項目提出的背景 XX 市隨著改革開放的不斷深入，已形成了羊絨、化工、煤炭、建材等四大集團為支柱的工業(yè)經(jīng)濟基礎體系。 2020 年全市地區(qū)生產總值達到 1151 億元，是 2020 年的 6 倍，年均增長 30%以上；人均 GDP 達到 10290 美元，五年累計創(chuàng)造 GDP總量是前 50 年總和的兩倍。財政收入達到 200 億元，是 2020年的 6 倍，年均增長 %；五年累計實現(xiàn)財政收入 500億元，是前 51 年總和的 。經(jīng)濟總量進入西部 145 個地級市前 15 位，綜合實力列中國百強市第 53 位，綜合經(jīng)濟指標進入自治區(qū)前三位，部分指標居全自治區(qū)第一、二位，實現(xiàn)了從全區(qū)中游位次向與呼包二市交替領先的跨越。 乘著 XX 市二次創(chuàng)業(yè)的東風， XX旗正在進一步壯大工業(yè)經(jīng)濟實力，加大基礎設施建設力度，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，大力發(fā)展第三產業(yè)，把該旗建設成為我國重要的電力能源基地 和農業(yè)示范基地。與之相適應， XX 旗在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，常住人口、流動人口也在不斷地增加，每年都有大批的中外游客來 XX 旗參觀游覽，投資者不斷涌入，對 XX 旗的投資環(huán)境、住宿、餐飲、娛樂條件也提出了更高的要求。為了迎合客戶和居民的消費需求心里， XX 市 XX 旗建設 XX 老年公寓項目，能滿足不同客戶的消費需求。 9 二、項目建設的必要性 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，中國人口的老齡化年輪又加重了一圈。 2020年 8月 25 日，國家統(tǒng)計局在對全國 1%人口抽樣調查后發(fā)布的數(shù)據(jù)稱， 2020年末我國總人口為 130756萬人。其中 65 歲以上 (含 65歲 )的老齡人口首次超過 1億，達到10045萬人，占總人口的 %。清華大學公共管理學院教授、清華大學社會政策研究所所長楊燕綏指出，中國老齡化人口比重達到 7%，西方國家用了 20 多年，中國才僅僅數(shù)年時間。這也意味著中國老齡化程度在加深，相應的各種社會問題也會加重。按照國際標準，一個國家或者一個地區(qū)， 65歲以上的人口占到總人口的 7%(或者 60歲以上的老年人口達到總人口的 10%)就是老齡化社會了。中國 65 歲以上人口的比例 5 年來上升了 。我國將進入國家老齡化的快速發(fā)展期， 14 年當中，我們老年人口平 均每年將以總人口 %的速度增長。和全國相比，內蒙古自治區(qū) 60 歲以上老年人口已達 ，占總人口的 %，到 2025年將占總人口的 20%左右。與西部其它省區(qū)相比，內蒙古自治區(qū)人口老齡化來得早，來得快，老齡工作任務十分緊迫而繁重。同時，針對老年人的各項綜合服務機構建設也急需增加和完善。 10 三、項目建設的重要性 本項目可以解決社會老齡化問題，滿足老年人不斷增長的物質和文化需求，實現(xiàn)老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展，促進社會公平和諧穩(wěn)定，是社會主義現(xiàn)代化建設的一項重要戰(zhàn)略任務。各級黨組織和政府高度重 視福利事業(yè)社會化。中央、省、自治區(qū)、市各級組織和部門都專門下發(fā)了文件，如國家出臺的國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》 (國辦發(fā)〔 2020〕 19 號 )、財政部、國家稅務局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》 (財稅〔 2020〕 97 號 )、自治區(qū)出臺的《內蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》、自治區(qū)人民政府批轉民政廳等 15 個部門《關于大力扶持社會福利事業(yè)發(fā)展意見的通知》 (內政字〔 2020〕 262號 )、內蒙古自治區(qū)民政廳印發(fā)的《關于印發(fā) 內蒙古自治區(qū)資助社會力量興辦社會福利 機構實施細則 的通知》 (內民政社〔 2020〕 89 號 )等，以及各級黨政部門有關解決人口老齡化、提供社會化服務的會議精神，反應了黨和各級政府高度重視社會福利事業(yè)的堅強決心，為興辦民營福利機構創(chuàng)造了良好的寬松社會環(huán)境。 從 XX 市老年社會福利機構數(shù)量及類型來看，全市共有各類老年社會福利機構 11家 (獲批并經(jīng)民政局備案的 )，其 11 中屬老年公寓性質的共有 6 家，共有床位數(shù) 613 張，其它性質的共有 5 家，有床位數(shù) 249張，以上總計床位數(shù) 862張，加上正在申報和未獲批準的養(yǎng)老機構大約共有總床位數(shù)1662 張，占全市老年人口數(shù)的 %，占全市人口總數(shù)的萬分之 十 ，遠未達到自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要規(guī)定的養(yǎng)老服務機構床位不低于總人口的千分之一，人口超過 6 萬人的城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構床位數(shù)到 2020年達到總人口的千分之三的目標。 可見，興辦老年公寓項目不僅是利國利民的好事，具有顯著的社會效益，同時享受國家有關稅收優(yōu)惠政策及財政補貼，對投資者來說，社會環(huán)境寬松，項目有保障，因此，建設老年公寓項目是可行的，是比較理想的投資選擇。 第三章 市場前景分析及預測 一、經(jīng)濟社會環(huán)境 12 “十五”期間， XX 市的地區(qū)生產總值平均增長 30%以上；財政收入年均增長 %。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速連續(xù) 5 年居全自治區(qū)第一。從 XX 市統(tǒng)計局提供的資料來看，XX 市近三年 GDP 總量分別為 380億元、 550 億元和 1151億元，環(huán)比增長分別為 40%、 45%；近三年人均 GDP分別為 20206元、 27754元、 36667元，環(huán)比增長分別為 39%、 32%；市民人均可支配收入近三年分別為 7204 元、 8770 元、 11025 元，環(huán)比增長 %、 %。 XX 市目前已經(jīng)成為內蒙古自治區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的三個“火車頭”之一，經(jīng)濟增長速度位于全區(qū)第一位。 XX 旗作為全市的北大門，迎著全國改革開放的春風，確立了工