【正文】 問：何謂“交房時(shí)間〞？ 答：所謂“交房時(shí)間〞是指出賣人在合同約定的限內(nèi)使房屋到達(dá)合同約定的交付使用條件并按照合同約定的方式買受人房屋交接手續(xù)買受人在所確定的限內(nèi)完畢房屋交接手續(xù)的過程。問：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有哪些？ 答：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有： 〔1〕在合同約定的限內(nèi)使房屋到達(dá)合同約定的使用條件； 〔2〕房屋到達(dá)交付使用條件后應(yīng)當(dāng)及時(shí)約定的方式買受人房屋交接手續(xù)； 〔3〕在交接時(shí)出示有關(guān)房屋到達(dá)交付使用條件的證明并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。問：交房過程中買受人的主要義務(wù)有哪些？答：交房過程中買受人的主要義務(wù)是按照出賣人要求的時(shí)間、地點(diǎn)與出賣人房屋交接手續(xù)。問：商品房交付使用后房屋權(quán)屬證明完畢前房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承當(dāng)？ 答：對此?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?〔下稱?解釋?〕中1條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承當(dāng)交付使用后由買受人承當(dāng)；買受人接到出賣人的書面無正當(dāng)理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面確定的交付使用之日起由買受人承當(dāng)?shù)闪碛幸?guī)定的除外。〞問：?解釋?1條中所說的“正當(dāng)理由〞主要是指那些理由？ 答：這里所說的“正當(dāng)理由〞主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因如疾病、外出等由于買受人可以委托別人交房手續(xù)因此不構(gòu)成“正當(dāng)理由〞。問：出賣人在房屋沒有到達(dá)合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買受人而買受人接收了房屋。假如房屋到達(dá)交付條件的時(shí)間超過了合同約定的時(shí)間買受人能否要求出賣人承當(dāng)逾交房的違約責(zé)任？ 答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)觀察房屋到達(dá)合同約定交付條件的有關(guān)證明因此無是出賣人在交房時(shí)沒有出示這些證明還是買受人明知房屋沒有到達(dá)合同約定的交付條件而同意接收房屋雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同房屋交付條件及程序的約定那么假如房屋到達(dá)交付條件的時(shí)間超過了合同約定的時(shí)間買受人不能再按照合同的約定追究出賣人逾交房的違約責(zé)任。?商品房買賣合同?逾履行違約金如何確定？ 答：一般原那么：按合同約定的違約責(zé)任為來計(jì)算違約金；合同沒有約定的按逾履行的天數(shù)依逾貸款利息來確定。 開發(fā)商惡意違約或施行欺詐行為致合同無效的違約金如何確定？ 答：除返還買受人已付房款及利息、賠償損失外還應(yīng)支持買受人不超過已付購房款一倍的違約金要求即只要買受人要求的違約金沒有超過100買受人要求多少就支持多少。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由懇求減少的應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：一般原那么：按合同約定來處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的詳細(xì)數(shù)額那么違約金按是否超過損失30為限來進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。問：按照法律規(guī)定交付開工驗(yàn)收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量并具備規(guī)定的開工條件有哪些？ 答：主要是以下幾點(diǎn)： 〔1〕完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容到達(dá)規(guī)定的開工條件； 〔2〕工程質(zhì)量符合平安規(guī)定的如符合房屋土建工程驗(yàn)收、安裝工程驗(yàn)收等； 〔3〕符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建立合同約定的內(nèi)容；有完好的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建立技術(shù)數(shù)據(jù)及圖紙材料； 〔4〕有建筑材料、設(shè)備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)； 〔5〕有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等； 〔6〕有工程施工簽署的工程質(zhì)量保修書； 〔7〕已工程開工交付使用的有關(guān)手續(xù)。1問：?建筑法?第60條款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)必須確保地基工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。〞請問規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？假設(shè)對此產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定？ 答：“合理使用壽命〞的問題目前還未有統(tǒng)一規(guī)定根據(jù)?民用建筑設(shè)計(jì)通那么〔〕?一般認(rèn)為按民用建筑的主體構(gòu)造確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上適用于重要的建筑和高層建筑〔指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑〕；二級耐久年限為50——100年適用于一般建筑三級耐久年限為25——50年適用于次要建筑；四級為15年以下適用于臨時(shí)性建筑。假設(shè)對于地基和主體構(gòu)造發(fā)生質(zhì)量缺陷是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭議應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的以該年限為準(zhǔn)；無確定年限的由原設(shè)計(jì)或有權(quán)確認(rèn)的部門確定并按此確定的年限為準(zhǔn)。1問：對于出賣人交付不合格房屋的買受人可采取的救濟(jì)措施有哪些？ 答：買受人采取的補(bǔ)救措施有： 〔1〕實(shí)際履行。買受人所購置的房屋假如地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量出現(xiàn)問題假如通過加固等可以修復(fù)且確保建筑物平安的買受人可以懇求出賣人按照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國合同履行的一項(xiàng)根本原那么是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性假如違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價(jià)等均不宜采取此種補(bǔ)救措施。 〔2〕解除合同。在房屋出現(xiàn)地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量問題后難以通過修復(fù)解決的買受人可懇求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施一般制止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。 〔3〕違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格買受人不是懇務(wù)實(shí)際履行還是解除合同均不影響懇求出賣人支付違約金及承當(dāng)損害賠償責(zé)任。 〔4〕違約侵權(quán)責(zé)任。1問：出賣人交付不合格房屋買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的應(yīng)注意哪些問題： 答：?合同法?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為損害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的受損害方有權(quán)選擇按照本法要求其承當(dāng)違約責(zé)任或按照其他法律要求承當(dāng)侵權(quán)責(zé)任。〞這一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合問題。在此應(yīng)注意： 〔1〕不法行為造成受害人人身傷害和精傷害的即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理因?yàn)楹贤?zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精損害提供補(bǔ)救。 〔2〕當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的那么按合同糾紛處理對受害人更為有利些。 〔3〕責(zé)任競合的情況下假設(shè)當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承當(dāng)合同責(zé)任原那么上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承當(dāng)?shù)某尚幕蛑卮筮^失的侵權(quán)責(zé)任在此情況下受害人享有兩種權(quán)利。1問：對于房屋存有質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人在懇求解除合同和賠償損失時(shí)應(yīng)注意哪些問題： 答：主要來說應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 〔1〕比照擬明顯的或者的質(zhì)量瑕疵的處理上應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。因?yàn)橘I受人在承受房屋時(shí)一般對其質(zhì)量會進(jìn)展必要的檢驗(yàn)這也是買受人應(yīng)該行使注意義務(wù)對于一般驗(yàn)收可以發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵買受人應(yīng)在承受時(shí)提出。在獲得房屋后買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的假設(shè)無其他特別規(guī)定出賣人可不負(fù)責(zé)任應(yīng)由買受人負(fù)責(zé)維修。出賣人在訂立合同時(shí)已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對此也不再負(fù)有任何責(zé)任但有特別規(guī)定的除外。 〔2〕對隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對采取通常方式一時(shí)難以發(fā)覺須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的買受人及時(shí)向出賣人提出的出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)責(zé)任。對于質(zhì)量瑕疵程度較輕的出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)維修或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對于房屋質(zhì)量問題較重甚至不能使用的買受人可解除合同因此給買受人造成的額財(cái)產(chǎn)身損失出賣人應(yīng)予賠償。 〔3〕對隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣人而成心隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵出賣人對此應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國?合同法?50條——55條對瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)買受人享有瑕疵擔(dān)保懇求權(quán)。1問：交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的買受人該如何處理？出賣人負(fù)有哪些義務(wù)？ 答：處理如下： 〔1〕因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人可懇求解除合同和賠償損失。在確保平安的情況下可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來完成對工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)這會保持社會的穩(wěn)定更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。 〔2〕房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題的在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下出賣人應(yīng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任。出賣人回絕修復(fù)或在合理限內(nèi)拖延修復(fù)的買受人可自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)間造成其他損失的那么應(yīng)由出賣人承當(dāng)這是?建筑法?第60條、?合同法?11條、?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第31條、?商品房銷售理?第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。1問：?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？ 答：包括以下范圍： 〔1〕屋面防水工程； 〔2〕其他土建工程一般包括地面、樓面工程門窗工程等； 〔3〕電氣線、上下水線的安裝工程； 〔4〕供熱、供冷系統(tǒng)工程包括暖氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等安裝工程。1房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來威脅可使購房者要退房的話很難購房者該辦？ 答：開發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定。合同中沒有約定逾交付房屋的根據(jù)院解釋9條第3款“按照逾交付使用房屋間有關(guān)主部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金確定。1逾交房日怎樣計(jì)算？ 答： 逾交房合同規(guī)定在綜合驗(yàn)收后交房假設(shè)未獲得兩證交房是否合法？交房日以交接單日為標(biāo)志還是以兩證獲得日為標(biāo)志？答：商品房預(yù)售時(shí)開發(fā)商應(yīng)獲得五證。交付房屋的合法與否是以開發(fā)商是否經(jīng)過開工驗(yàn)收為。詳細(xì)看合同的約定。主要有兩個一個是建委頒發(fā)的?備案證?一個是由開發(fā)辦頒發(fā)的商品房交付答應(yīng)證。1剛交付的房子購房者沒入伙手續(xù)自己先查驗(yàn)了一遍發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深化相連房間的明顯痕跡購房者能不能收這樣的房？ 答：購房者可書面向開發(fā)商發(fā)出回絕收樓的和要求開發(fā)商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)進(jìn)展整改的要求。否那么將追究其逾交付的違約責(zé)任。在問題得到有效解決前購房者不應(yīng)任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。購房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房但是在2003年1月26日購房者才拿到入住購房人能否根據(jù)開發(fā)商推延交房為理由退房？物業(yè)以購房者沒有入住手續(xù)拒不交房應(yīng)不應(yīng)該？購房者能否向開發(fā)商索賠？ 答：開發(fā)商逾交付房屋將承當(dāng)逾交房的違約責(zé)任違約責(zé)任包括支付違約金直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買賣合同中的詳細(xì)約定也就是在開發(fā)商逾交付商品房超過一定限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利。另交付商品房屬