【正文】 問(wèn)：何謂“交房時(shí)間〞？ 答：所謂“交房時(shí)間〞是指出賣(mài)人在合同約定的限內(nèi)使房屋到達(dá)合同約定的交付使用條件并按照合同約定的方式買(mǎi)受人房屋交接手續(xù)買(mǎi)受人在所確定的限內(nèi)完畢房屋交接手續(xù)的過(guò)程。問(wèn)：交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有哪些？ 答：交房過(guò)程中出賣(mài)人的主要義務(wù)有： 〔1〕在合同約定的限內(nèi)使房屋到達(dá)合同約定的使用條件； 〔2〕房屋到達(dá)交付使用條件后應(yīng)當(dāng)及時(shí)約定的方式買(mǎi)受人房屋交接手續(xù)； 〔3〕在交接時(shí)出示有關(guān)房屋到達(dá)交付使用條件的證明并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。問(wèn)：交房過(guò)程中買(mǎi)受人的主要義務(wù)有哪些？答：交房過(guò)程中買(mǎi)受人的主要義務(wù)是按照出賣(mài)人要求的時(shí)間、地點(diǎn)與出賣(mài)人房屋交接手續(xù)。問(wèn)：商品房交付使用后房屋權(quán)屬證明完畢前房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承當(dāng)？ 答：對(duì)此?人民審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?〔下稱?解釋?〕中1條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承當(dāng)交付使用后由買(mǎi)受人承當(dāng)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面無(wú)正當(dāng)理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承當(dāng)?shù)闪碛幸?guī)定的除外。〞問(wèn)：?解釋?1條中所說(shuō)的“正當(dāng)理由〞主要是指那些理由？ 答：這里所說(shuō)的“正當(dāng)理由〞主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因如疾病、外出等由于買(mǎi)受人可以委托別人交房手續(xù)因此不構(gòu)成“正當(dāng)理由〞。問(wèn)：出賣(mài)人在房屋沒(méi)有到達(dá)合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人而買(mǎi)受人接收了房屋。假如房屋到達(dá)交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承當(dāng)逾交房的違約責(zé)任？ 答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)觀察房屋到達(dá)合同約定交付條件的有關(guān)證明因此無(wú)是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有到達(dá)合同約定的交付條件而同意接收房屋雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同房屋交付條件及程序的約定那么假如房屋到達(dá)交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間買(mǎi)受人不能再按照合同的約定追究出賣(mài)人逾交房的違約責(zé)任。?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?逾履行違約金如何確定？ 答：一般原那么：按合同約定的違約責(zé)任為來(lái)計(jì)算違約金；合同沒(méi)有約定的按逾履行的天數(shù)依逾貸款利息來(lái)確定。 開(kāi)發(fā)商惡意違約或施行欺詐行為致合同無(wú)效的違約金如何確定？ 答：除返還買(mǎi)受人已付房款及利息、賠償損失外還應(yīng)支持買(mǎi)受人不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的違約金要求即只要買(mǎi)受人要求的違約金沒(méi)有超過(guò)100買(mǎi)受人要求多少就支持多少。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由懇求減少的應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：一般原那么：按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的詳細(xì)數(shù)額那么違約金按是否超過(guò)損失30為限來(lái)進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。問(wèn)：按照法律規(guī)定交付開(kāi)工驗(yàn)收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量并具備規(guī)定的開(kāi)工條件有哪些？ 答：主要是以下幾點(diǎn)： 〔1〕完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容到達(dá)規(guī)定的開(kāi)工條件； 〔2〕工程質(zhì)量符合平安規(guī)定的如符合房屋土建工程驗(yàn)收、安裝工程驗(yàn)收等； 〔3〕符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建立合同約定的內(nèi)容；有完好的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建立技術(shù)數(shù)據(jù)及圖紙材料； 〔4〕有建筑材料、設(shè)備、購(gòu)配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)； 〔5〕有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等； 〔6〕有工程施工簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)； 〔7〕已工程開(kāi)工交付使用的有關(guān)手續(xù)。1問(wèn)：?建筑法?第60條款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)必須確保地基工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。〞請(qǐng)問(wèn)規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？假設(shè)對(duì)此產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定？ 答：“合理使用壽命〞的問(wèn)題目前還未有統(tǒng)一規(guī)定根據(jù)?民用建筑設(shè)計(jì)通那么〔〕?一般認(rèn)為按民用建筑的主體構(gòu)造確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上適用于重要的建筑和高層建筑〔指10層以上住宅建筑、總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑〕；二級(jí)耐久年限為50——100年適用于一般建筑三級(jí)耐久年限為25——50年適用于次要建筑；四級(jí)為15年以下適用于臨時(shí)性建筑。假設(shè)對(duì)于地基和主體構(gòu)造發(fā)生質(zhì)量缺陷是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭(zhēng)議應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的以該年限為準(zhǔn)；無(wú)確定年限的由原設(shè)計(jì)或有權(quán)確認(rèn)的部門(mén)確定并按此確定的年限為準(zhǔn)。1問(wèn)：對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有哪些？ 答：買(mǎi)受人采取的補(bǔ)救措施有： 〔1〕實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋假如地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題假如通過(guò)加固等可以修復(fù)且確保建筑物平安的買(mǎi)受人可以懇求出賣(mài)人按照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)根本原那么是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性假如違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等均不宜采取此種補(bǔ)救措施。 〔2〕解除合同。在房屋出現(xiàn)地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量問(wèn)題后難以通過(guò)修復(fù)解決的買(mǎi)受人可懇求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施一般制止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。 〔3〕違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格買(mǎi)受人不是懇務(wù)實(shí)際履行還是解除合同均不影響懇求出賣(mài)人支付違約金及承當(dāng)損害賠償責(zé)任。 〔4〕違約侵權(quán)責(zé)任。1問(wèn)：出賣(mài)人交付不合格房屋買(mǎi)受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的應(yīng)注意哪些問(wèn)題： 答：?合同法?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為損害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的受損害方有權(quán)選擇按照本法要求其承當(dāng)違約責(zé)任或按照其他法律要求承當(dāng)侵權(quán)責(zé)任。〞這一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問(wèn)題。在此應(yīng)注意： 〔1〕不法行為造成受害人人身傷害和精傷害的即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精損害提供補(bǔ)救。 〔2〕當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的那么按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。 〔3〕責(zé)任競(jìng)合的情況下假設(shè)當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承當(dāng)合同責(zé)任原那么上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承當(dāng)?shù)某尚幕蛑卮筮^(guò)失的侵權(quán)責(zé)任在此情況下受害人享有兩種權(quán)利。1問(wèn)：對(duì)于房屋存有質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的買(mǎi)受人在懇求解除合同和賠償損失時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題： 答：主要來(lái)說(shuō)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 〔1〕比照擬明顯的或者的質(zhì)量瑕疵的處理上應(yīng)注意買(mǎi)受人是否行使了其注意義務(wù)。因?yàn)橘I(mǎi)受人在承受房屋時(shí)一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)展必要的檢驗(yàn)這也是買(mǎi)受人應(yīng)該行使注意義務(wù)對(duì)于一般驗(yàn)收可以發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵買(mǎi)受人應(yīng)在承受時(shí)提出。在獲得房屋后買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的假設(shè)無(wú)其他特別規(guī)定出賣(mài)人可不負(fù)責(zé)任應(yīng)由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)維修。出賣(mài)人在訂立合同時(shí)已明確告知買(mǎi)受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣(mài)人對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任但有特別規(guī)定的除外。 〔2〕對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以發(fā)覺(jué)須經(jīng)過(guò)專門(mén)鑒定或在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的買(mǎi)受人及時(shí)向出賣(mài)人提出的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)維修或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題較重甚至不能使用的買(mǎi)受人可解除合同因此給買(mǎi)受人造成的額財(cái)產(chǎn)身?yè)p失出賣(mài)人應(yīng)予賠償。 〔3〕對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣(mài)人而成心隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵出賣(mài)人對(duì)此應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國(guó)?合同法?50條——55條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)出賣(mài)人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)買(mǎi)受人享有瑕疵擔(dān)保懇求權(quán)。1問(wèn)：交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的買(mǎi)受人該如何處理？出賣(mài)人負(fù)有哪些義務(wù)？ 答：處理如下： 〔1〕因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的買(mǎi)受人可懇求解除合同和賠償損失。在確保平安的情況下可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來(lái)完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)這會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。 〔2〕房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下出賣(mài)人應(yīng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任。出賣(mài)人回絕修復(fù)或在合理限內(nèi)拖延修復(fù)的買(mǎi)受人可自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)間造成其他損失的那么應(yīng)由出賣(mài)人承當(dāng)這是?建筑法?第60條、?合同法?11條、?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?第31條、?商品房銷售理?第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。1問(wèn)：?審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括哪些范圍？ 答：包括以下范圍： 〔1〕屋面防水工程； 〔2〕其他土建工程一般包括地面、樓面工程門(mén)窗工程等； 〔3〕電氣線、上下水線的安裝工程； 〔4〕供熱、供冷系統(tǒng)工程包括暖氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等安裝工程。1房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來(lái)威脅可使購(gòu)房者要退房的話很難購(gòu)房者該辦？ 答：開(kāi)發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定。合同中沒(méi)有約定逾交付房屋的根據(jù)院解釋9條第3款“按照逾交付使用房屋間有關(guān)主部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金確定。1逾交房日怎樣計(jì)算？ 答： 逾交房合同規(guī)定在綜合驗(yàn)收后交房假設(shè)未獲得兩證交房是否合法？交房日以交接單日為標(biāo)志還是以兩證獲得日為標(biāo)志？答：商品房預(yù)售時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)獲得五證。交付房屋的合法與否是以開(kāi)發(fā)商是否經(jīng)過(guò)開(kāi)工驗(yàn)收為。詳細(xì)看合同的約定。主要有兩個(gè)一個(gè)是建委頒發(fā)的?備案證?一個(gè)是由開(kāi)發(fā)辦頒發(fā)的商品房交付答應(yīng)證。1剛交付的房子購(gòu)房者沒(méi)入伙手續(xù)自己先查驗(yàn)了一遍發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深化相連房間的明顯痕跡購(gòu)房者能不能收這樣的房？ 答：購(gòu)房者可書(shū)面向開(kāi)發(fā)商發(fā)出回絕收樓的和要求開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)進(jìn)展整改的要求。否那么將追究其逾交付的違約責(zé)任。在問(wèn)題得到有效解決前購(gòu)房者不應(yīng)任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。購(gòu)房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房但是在2003年1月26日購(gòu)房者才拿到入住購(gòu)房人能否根據(jù)開(kāi)發(fā)商推延交房為理由退房？物業(yè)以購(gòu)房者沒(méi)有入住手續(xù)拒不交房應(yīng)不應(yīng)該？購(gòu)房者能否向開(kāi)發(fā)商索賠？ 答：開(kāi)發(fā)商逾交付房屋將承當(dāng)逾交房的違約責(zé)任違約責(zé)任包括支付違約金直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的詳細(xì)約定也就是在開(kāi)發(fā)商逾交付商品房超過(guò)一定限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利。另交付商品房屬