【正文】 第一篇：農(nóng)村宅基地買賣合同效力主張合同無效者認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。從合同法自身的無權(quán)處分、禁止或限制流通物等角度考量，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。、行政法規(guī)并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買賣合同作有效處理更為有理。2合同效力原本脫離于物權(quán)變動(dòng)之外，農(nóng)村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權(quán)而受影響。，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。無效主要理由是：，而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的；。《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要》（浙高法[１９９２]82號(hào)文件）規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！弊罡咴河?963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有?！弊罡咴河?984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理?！迸c農(nóng)村房屋買賣合同效力有直接關(guān)聯(lián)的合同法規(guī)范主要涉及以下幾個(gè)方面：（1）《合同法》第五十一條規(guī)定的無權(quán)處分；（2）《合同法》第五十四條規(guī)定的合同撤銷制度和第九十四條規(guī)定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二條第二款規(guī)定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八條規(guī)定的無效返還制度。以下分別作簡(jiǎn)要分析。農(nóng)村房屋買賣不屬于無權(quán)處分首先，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成，是否有權(quán)處分應(yīng)當(dāng)看房屋和土地使用權(quán)。其次，一旦宅基地通過審批取得，宅基地的使用權(quán)與所有權(quán)即分離，村集體經(jīng)濟(jì)組織只在名義上享有所有權(quán)，使用、收益、占有和處分（用益物權(quán)意義上）的權(quán)利均歸宅基地使用權(quán)人享有。再次，從物的利用角度看，原申請(qǐng)人利用宅基地或是由第三人利用，、農(nóng)村房屋不屬于禁止或限制流通物農(nóng)村房屋買賣合同的撤銷與解除合同無效不是解決合同效力爭(zhēng)議的唯一途徑。適用無效制度，對(duì)守約人利益保護(hù)極為不利，不合正義要求。買賣合同無效與農(nóng)村房屋的原物返還合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。就農(nóng)村房屋買賣而言，認(rèn)定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對(duì)于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對(duì)于已經(jīng)交付或已辦理過戶手續(xù)的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無法執(zhí)行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設(shè)他物的情況，還涉及到相互返還或折價(jià)返還的問題，返還判決的妥當(dāng)性值得懷疑。筆者認(rèn)為，即便認(rèn)定合同無效，還應(yīng)當(dāng)作“沒有必要返還”處理。[12] 理由是：對(duì)出賣人而言，真正的訴訟動(dòng)機(jī)和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是因?yàn)闊o居住場(chǎng)所或生活無著落；對(duì)買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會(huì)失去占有利益。對(duì)國(guó)家和社會(huì)而言，返還房屋的結(jié)果不僅沒有給國(guó)家?guī)砝?，反而給社會(huì)誠信造成損害 [13]。違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力的判斷需要通過對(duì)合同法規(guī)范與行政法規(guī)范一同觀察才能確定。（一）合同效力與行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范通過檢索相關(guān)的法律、行政法規(guī)后可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對(duì)于宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)定只有三個(gè)法律規(guī)范，列舉如下：（1）《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積??。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！保?）《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?”；（3）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào),以下簡(jiǎn)稱《決定》）第十條規(guī)定：“?改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！笔紫?，《土地管理法》第六十二條規(guī)定是同時(shí)調(diào)整農(nóng)村宅基地和房屋的規(guī)范。該條包括三層含義：一是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)分配實(shí)行“一戶一宅”原則；二是，允許農(nóng)村房屋的買賣；三是，農(nóng)村房屋買賣的法律后果是不得再申請(qǐng)宅基地。其次，《土地管理法》第六十三條只調(diào)整宅基地以外的其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（1）從條文的前后分別設(shè)置的情況分析，六十二條與六十三條是并列關(guān)系，而不是種屬關(guān)系。（2）從條文調(diào)整對(duì)象分析，該條只是針對(duì)土地使用權(quán)，沒有對(duì)房屋作出安排；（3）從條文內(nèi)容分析，“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”不應(yīng)當(dāng)包括村民住房用地，否則與該條中但書部分“因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”的內(nèi)容不相吻合。因此，將《土地管理法》作為禁止農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)范看待，并不妥當(dāng)。再次，《決定》第十條“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”是指禁止直接從村集體經(jīng)濟(jì)組織審批或購買宅基地（原始取得），并沒有明確禁止已獲合法批準(zhǔn)的宅基地的轉(zhuǎn)讓（繼受取得），至少?zèng)]有禁止農(nóng)村房屋的買賣。因?yàn)?，其禁止目的是改革和完善宅基地“審批制度”，?guī)范性質(zhì)為對(duì)宅基地的管理性規(guī)范，違反禁止的結(jié)果為購置宅基地申請(qǐng)不予審批。如果該條有禁止農(nóng)村房屋買賣的意思，必然與《土地管理法》第六十二條“村民出賣、出租住房”的規(guī)定相矛盾。換一角度分析，對(duì)房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的禁止或限制，已超出宅基地管理范疇，屬于民事基本制度，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通過制定法律解決。（二）合同效力與部門規(guī)章、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》第二十七條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是，農(nóng)村村民宅基地實(shí)際占用面積超過法定標(biāo)準(zhǔn)的部分應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地有償使用費(fèi)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！焙贤ЯΦ呐袛喽?，部門規(guī)章和地方性法規(guī)的禁止性規(guī)定不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，合同法及司法解釋均作出了明確的規(guī)定，不論是理論界或是實(shí)務(wù)界，遵循這一規(guī)定是不容置疑的。當(dāng)然，將《通知》中“有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”作為禁止物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，其效力應(yīng)當(dāng)承認(rèn)。（三）適用《合同法》第五十二條規(guī)定的審判理念與方法論思考《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，不得隨意擴(kuò)大適用范圍，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，將強(qiáng)制性規(guī)定限制在制定法和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)上。對(duì)于《合同法》第五十二條的理解，不能通過簡(jiǎn)單的形式推理得出所有違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同均為無效的結(jié)論。不難通過反證法證明 “并非所有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同都是無效” 的命題是真的，這意味著必然有部分違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同是有效的。針對(duì)這一法律漏洞，法官應(yīng)當(dāng)通過目的性限縮的方法填補(bǔ)漏洞，將該條規(guī)定的強(qiáng)制性限制在效力性規(guī)范中?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條轉(zhuǎn)讓條件規(guī)定，不屬于效力性規(guī)范，不能以些認(rèn)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。（四）行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買賣合同合同有效并不表示其行政違法性消失，只是表明違法性不足以導(dǎo)致合同無效，原本又產(chǎn)生的行政法律關(guān)系并不因?yàn)楹贤行Фl(fā)生變化。第二篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題作者： 盧榮 劉慶華 發(fā)布時(shí)間： 20100820 15:08:18【基本案情】原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關(guān)系與被告皮遠(yuǎn)桂系姑侄關(guān)系。1994年孫元珍、朱茂海購買戴成然房屋從事建材生意，2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長(zhǎng)沙照顧兒女，并電話通知被告皮遠(yuǎn)桂，接手自己的建材生意并將自己的房屋無償租給皮遠(yuǎn)桂經(jīng)營(yíng)。2007年3月17日被告皮遠(yuǎn)桂給付被告朱茂海購房款65000元，㎡住宅房屋所有權(quán)證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關(guān)堰村九組地號(hào)0620120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設(shè)用地使用證交給被告皮遠(yuǎn)桂，朱茂海將65000元匯給在長(zhǎng)沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購買房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權(quán)。2008年11月16日朱茂海與皮遠(yuǎn)桂簽訂房屋買賣合同書一份，朱茂海將二間三層樓房賣給皮遠(yuǎn)桂，記占地面積148㎡，總計(jì)房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，精品文檔精品文檔就在這里各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在場(chǎng)人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后，孫元珍夫婦多次從長(zhǎng)沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村，因居住權(quán)問題，孫元珍與皮遠(yuǎn)桂夫妻發(fā)生分歧。另：被告朱茂海系中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民1994年購買中武鄉(xiāng)玉圃村二組戴成然住宅，經(jīng)中武鄉(xiāng)玉圃村村民委員會(huì)同意辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，但未辦理土地變更登記，其土地性質(zhì)仍屬中武鄉(xiāng)玉圃村民集體所有。被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地。在本案訴訟過程中皮遠(yuǎn)桂向中武鄉(xiāng)玉圃村民委員會(huì)申請(qǐng)了一處宅基地并按正常的審批手續(xù)，已經(jīng)辦理了國(guó)有土地使用證(土地性質(zhì)為租賃)。此前朱茂海經(jīng)中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民委員會(huì)同意將中武鄉(xiāng)關(guān)堰村9組的房屋賣給了朱召將(未辦理變更登記)?！窘裹c(diǎn)問題】本案的焦點(diǎn)即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉(zhuǎn)賣給被告皮遠(yuǎn)桂是否合法，也就是皮遠(yuǎn)桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋(一)》第十七條(二)項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》也對(duì)善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的予以保護(hù)。本案中，其一、原告孫元珍無證據(jù)證實(shí)皮遠(yuǎn)桂是惡意取得房屋，其二、本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)證明的戶主為朱茂海，且第一