【正文】 第一篇：房屋租賃中承租人優(yōu)先權(quán)爭議所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán), 是指在房屋租賃關(guān)系中,承租人按照法律規(guī)定所享有的,在出租人出賣租賃房屋給第三人時,得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。小編以為，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須存在兩個條件，一是須出租人“出賣租賃房屋”，二是承租人須以“同等條件”表示購買。關(guān)于“同等”，一般認為即價款相同、支付方式相同?！吨腥A人民共和國合同法》、2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋”）已部分解決了房屋租賃過程中的糾紛適用,但就出租人如何履行通知義務(wù)、出租人侵權(quán)責(zé)任以及承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)等問題仍涉及不多,實踐中難免發(fā)生爭議。一、出租人如何恰當履行通知義務(wù)？關(guān)于通知義務(wù)的履行方式?！逗贤ā窡o明文規(guī)定以什么方式履行，通知的形式可以靈活多樣，如信函、電子郵件、短信、在租賃房屋處張貼告示等形式均可，但不論什么形式通知，都應(yīng)當以送達承租人為必要。考慮到保護承租人的立法目的，單純以登報公告等形式通知，而未針對承租人進行通知，不發(fā)生通知的效果。同時出租人應(yīng)對通知行為做相應(yīng)的證據(jù)保留，以防止在后續(xù)訴訟中因舉證不能承擔(dān)敗訴責(zé)任。關(guān)于通知的內(nèi)容。應(yīng)當明示要求承租人承諾是否行使優(yōu)先購買權(quán)，并可進一步指明承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)的具體內(nèi)容。當然根據(jù)司法解釋“出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的。”視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。如前所述，這里對“出租人履行通知義務(wù)”的舉證責(zé)任必然落在出租人身上。關(guān)于發(fā)出通知的合理期限。已失效的司法解釋曾規(guī)定為“提前三個月”為法定期限，而現(xiàn)行《合同法》僅規(guī)定“合理期限”。小編以為，“合理期限”應(yīng)根據(jù)交易金額、交易方式等個案具體確定。如（2012）閘民三（民）初字第1549號，上海市閘北區(qū)人民法院認為，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)被告（出租方）提供的證據(jù)，僅能證明其在出售系爭房屋前曾經(jīng)向原告發(fā)出快遞，但該快遞是否如期送達原告，被告卻未能充分舉證予以證明。即便按照“跟蹤記錄”顯示，該快遞經(jīng)所謂“本人”簽收的時間在“2010年10月28日12點”，離系爭房屋被拍賣的11月2日已不足5天時間，違反了有關(guān)司法解釋的規(guī)定，因被告未在合理期限內(nèi)履行通知義務(wù)，侵害了原告行使優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)原告訴請被告承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)予支持?！倍⒊凶馊苏埱蟪鲎馊顺袚?dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)09年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。小編以為，承租人在優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的場合，該條規(guī)定的救濟方式是出租人向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任，其賠償范圍的確定應(yīng)適用違約損害賠償?shù)囊话阋?guī)則，如完全賠償原則、合理預(yù)見規(guī)則、與有過失規(guī)則、損益相抵規(guī)則，但在具體案件中承租人如何舉證損失存在較大難度，特別是僅存在預(yù)期利益損失時候。以同地段同面積的房產(chǎn)價格升值給承租人帶來的購房損失，一般很難得到法院支持。根據(jù)（2012）寧民終字第 2550號案件，江蘇省溧水縣人民法院及該案二審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，有責(zé)任提供證據(jù)加以說明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當事人承擔(dān)不利后果。承租人主張以同地段同面積的房產(chǎn)價格扣除百貨大樓拍賣實際銷售價作為計算標準，來主張其直接損失500萬元，法院認為，上訴人并未提供證據(jù)證明其因購買同地段同面積房產(chǎn)的價款與百貨大樓拍賣價款會產(chǎn)生溢價，也未提供證據(jù)證實其實際產(chǎn)生500萬元損失，上訴人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對上訴人要求被上訴人賠償損失500萬元訴請，不予支持。同樣（2012）閘民三（民）初字第1549號案件，上海市閘北區(qū)人民法院認為，侵犯優(yōu)先購買權(quán)所致的損失從理論而言僅是或然性的損失，而非必定產(chǎn)生，只有在確定承租人能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的情況下，該損失才成為必然。由于承租人能否實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)屬將來發(fā)生的未證事實，具有不可預(yù)知性，不能直接認定為侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，倘在尚未證實必定發(fā)生此種事實的情況下，即要求侵權(quán)人承擔(dān)所有的損害賠償責(zé)任，似有違法律的公平正義。故本院認為界定侵犯優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償責(zé)任，應(yīng)當考量租賃雙方的過錯程度、優(yōu)先購買權(quán)行使的蓋然性以及個案的具體情況等等。在上述考量因素中，過錯程度應(yīng)占據(jù)首要地位，行為人須為其過錯付出應(yīng)有的代價，否則過錯方均可藉未來不確定之事實而推諉其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這將極大地損害交易秩序和社會誠信。小編以為，在優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)屬性仍眾說紛紜情況下，實踐中對已經(jīng)實際發(fā)生損失的情況下，承租人有權(quán)根據(jù)替代購買該不動產(chǎn)所支付的額外費用為損失而要求賠償，但承租人要承擔(dān)較為嚴格的舉證責(zé)任；在未實際發(fā)生損失情況下，上海法院主張的過錯原則較為合理，依過錯程度按比例承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，較為恰當?shù)丶骖櫫水斒氯穗p方的利益平衡。第二篇：房屋承租人租賃合同房屋承租人租賃合同房屋承租人租賃合同1您好，關(guān)于承租人單方解除合同《合同法》有以下規(guī)定：《合同法》第二百三十一條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。補充：在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：（1）出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。（4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。如能給出詳細信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮?。原承租人死亡或外遷。與原承租人為同一戶籍。是原承租人的家庭成員。與原承租人共同居住一年以上。沒有其他住房。滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。實際的承租人應(yīng)當向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請確認或變更。政府公房管理部門經(jīng)審查認為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的，應(yīng)當予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位不予變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更。購房人在辦理購房手續(xù)過程中死亡的，凡已按規(guī)定交納了首付款，且繼承人愿意繼續(xù)支付的，可由其繼承人按照原協(xié)議繼續(xù)支付房價款，房屋產(chǎn)權(quán)可按繼承的有關(guān)規(guī)定變更為繼承人所有。原購房人產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的，所購住房產(chǎn)權(quán)可直接登記在繼承人名下房屋承租人租賃合同2《合同法》第218條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《合同法》第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。一、承租人有正當使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋：(一)承租人應(yīng)當按照約定的方法使用出租房屋。房屋租賃合同約定的使用方法。雙方補充協(xié)議約定的使用方法。按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定使用方法。(二)對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充。不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。(三)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，應(yīng)當按照出租房屋的性質(zhì)使用。二、承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，應(yīng)當承擔(dān)哪些責(zé)任?《合同法》第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。《解釋》第7條規(guī)定，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處