【正文】 第一篇：租賃房屋的拆遷補(bǔ)償問題租賃房屋的拆遷補(bǔ)償問題租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現(xiàn)在我們的生活中。那么如何保護(hù)租賃合同雙方的合法權(quán)益是我們最關(guān)心的問題。現(xiàn)實(shí)中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認(rèn)定為不可抗力，但這種約定從法律上應(yīng)認(rèn)定是有效的，是雙方真實(shí)的意思表示。有些合同對此沒有約定，遇到拆遷問題時(shí)就容易產(chǎn)生爭議。下面我們了解以下相關(guān)的法律規(guī)定：承租人是合法的被拆遷主體按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”；第16條規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”?？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨(dú)立于被拆遷人存在的，是合法的被拆遷主體。承租房屋拆遷時(shí)承租人享有權(quán)利國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋承租人給予安置。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”；第31條規(guī)定：“ 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)”?！洞筮B市城市房屋拆遷管理辦法》第15條規(guī)定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴(yán)格遵守房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，在房屋拆遷公告發(fā)布后做好下列各項(xiàng)工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書；向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現(xiàn)場公示有關(guān)政策規(guī)定及拆遷事項(xiàng)”；第38條規(guī)定，“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補(bǔ)償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補(bǔ)貼支付給房屋承租人；屬于非住宅房屋的，貨幣補(bǔ)償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。因此如果出租人隱瞞了出租房屋的事實(shí)，單獨(dú)與拆遷人簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，從而使承租人的權(quán)益受到了損害，承租人可以向出租人追償應(yīng)得的補(bǔ)償部分，也可以根據(jù)具體情況主張?jiān)疬w補(bǔ)償安置協(xié)議無效，并重新簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。但是，如果《房屋租賃合同》中對拆遷補(bǔ)償問題有明確約定的，應(yīng)該按約定處理。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，對此作出明確約定，以免將來產(chǎn)生糾紛或者遭受財(cái)產(chǎn)損失。第二篇：關(guān)于房屋拆遷及補(bǔ)償問題的探討關(guān)于房屋拆遷及補(bǔ)償問題的探討摘要：近幾年，房屋拆遷問題一直是我國在城市建設(shè)過程中的熱點(diǎn)問題，本文就此問題做出思考，提出一些建議。關(guān)鍵詞：房屋拆遷補(bǔ)償政策政府工作等正文：近年來，隨著城市發(fā)展以及城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，有關(guān)于房屋拆遷方面的糾紛也日漸增多。目前，我國就房屋拆遷以及事后補(bǔ)償這部分有一些相關(guān)的規(guī)定，但大多都是一些原則性的規(guī)定，并沒有實(shí)質(zhì)性的具體內(nèi)容，因此也是造成目前糾紛多，且難以決斷的情形的原因之一。更有甚者，越來越多的地方出現(xiàn)強(qiáng)制拆遷和釘子戶的問題，導(dǎo)致在拆遷糾紛日漸增多的同時(shí)，道德標(biāo)準(zhǔn)也在經(jīng)受一定程度上的考驗(yàn)。下面就上述狀況結(jié)合我國目前的相關(guān)政策背景做出一些思考。關(guān)于城市房屋拆遷首先要明確兩個概念：一、什么是房屋拆遷；二、什么是房屋拆遷補(bǔ)償；三、什么是房屋拆遷補(bǔ)償政策。第一，拆遷是指為城市建設(shè)和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補(bǔ)償、安置的行為。第二，城市房屋拆遷補(bǔ)償，是指城市建設(shè)和發(fā)展過程中拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人一定程度范圍內(nèi)的補(bǔ)償。其核心問題是補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)以及補(bǔ)償?shù)男问?。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶ǔＵJ(rèn)為包括房屋所有權(quán)、附屬物品所有權(quán)和收益權(quán)。而關(guān)于補(bǔ)償形式方面，目前比較通用的是貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。第三，房屋拆遷補(bǔ)償政策是政府為實(shí)現(xiàn)一定的公共利益或公眾需要，對城鎮(zhèn)用地進(jìn)行重新規(guī)劃配置而做出的規(guī)定。房屋拆遷政策是一個系統(tǒng)的動態(tài)的過程，所要解決的問題以及提出的對策都必須在政策過程中才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，拆遷政策的公益性要求必須體現(xiàn)全體公民的利益。目前我國在城市房屋拆遷過程中所存在的問題主要有以下幾個：其一，政府部門在房屋拆遷過程中所擁有的權(quán)力過于強(qiáng)大，房屋所有權(quán)人的權(quán)力相對弱化。由于我國有比較特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。導(dǎo)致主客體錯位，政府依賴它的權(quán)力對拆遷工作進(jìn)行強(qiáng)制性干涉，以公共利益為名，侵害房屋所有權(quán)人的利益。同時(shí)，鑒于我國政府部門的工作人員素質(zhì)參差不齊，更有從中牟取非法利益的誘惑，導(dǎo)致強(qiáng)制拆遷與釘子戶的矛盾越發(fā)激烈。其二，拆遷的合法性不能得到保證，主要表現(xiàn)為：拆遷管理部門熱衷于接受委托，承擔(dān)具體的拆遷任務(wù)，在房屋所有權(quán)人有意見時(shí)，又以主管部門的權(quán)威進(jìn)行壓制，政企不分、政事不分。拆遷裁決程序缺乏公正、公開性，裁決內(nèi)容不具體、透明度不夠。拆遷前也不聽取房屋所有權(quán)人的意見，拆遷補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)不公開，房屋所有權(quán)人有異議時(shí)，不認(rèn)真解釋，強(qiáng)制剝奪拆遷戶的知情權(quán)和選擇權(quán)。部分執(zhí)法人員的素質(zhì)不高，法律意識淡薄，法律常識缺乏，違背拆遷執(zhí)法程序，采用暴力、野蠻方式強(qiáng)制拆遷房屋所有權(quán)人的房屋并破壞其所有物品，甚至進(jìn)行暗地里的人身傷害，從而引發(fā)矛盾。其三，并沒有將房屋拆遷后的補(bǔ)償工作放在拆遷工作重心上。許多政府和拆遷方將工作重點(diǎn)放在拆遷這個問題上，房屋所有權(quán)人如果屬于妥協(xié)型的，就給予一定的補(bǔ)償進(jìn)行拆遷，如果屬于不合作型的，就直接采取強(qiáng)制拆遷，或者是變向強(qiáng)制拆遷。而對于事后的補(bǔ)償多采取不聞不問的態(tài)度，補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)程度也相對較低。結(jié)合目前中國的國情分析，出現(xiàn)以上問題的原因大致有以下幾點(diǎn)。第一，政府相關(guān)工作人員的素質(zhì)并不完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。所謂標(biāo)準(zhǔn)，是指一個合格的執(zhí)法人員、政府工作人員所應(yīng)該具有的素質(zhì)和工作態(tài)度。這在一定程度上與我國的公務(wù)員考取制度息息相關(guān)。雖然目前我國的公務(wù)員考試出現(xiàn)過熱的情況，錄取比例也接近幾百比一的狀況，但是實(shí)際考取人員的素質(zhì)并不能完全得到保證。筆試、面試只能從一定程度上體現(xiàn)一個公務(wù)員的素質(zhì)。同時(shí)，缺乏比較完善的對于從政人員以及公務(wù)員的監(jiān)管機(jī)制也是一個顯著的問題。雖然有相關(guān)規(guī)定對于相關(guān)人員的工作進(jìn)行監(jiān)督，但是最終的執(zhí)行力卻因地方而各異，官官相護(hù)，政商勾結(jié)的情況也并不是不存在。第二，商業(yè)拆遷中，從商者的素質(zhì)不高。雖說作為商人必須考慮到自身以及公司集團(tuán)的利益，但是在拆遷過程中完全忽略被拆遷戶的相關(guān)利益從某種程度上也是對自身形象的損壞。但很多商人在權(quán)衡利益之后都會將被拆遷戶的利益放在相對弱化的位置。從而導(dǎo)致各種糾紛問題的產(chǎn)生。第三，缺乏一個權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認(rèn)同的中立組織機(jī)構(gòu)對于所有的房屋拆遷進(jìn)行評估和監(jiān)管。目前之所以房屋開發(fā)商可以肆無忌憚地進(jìn)行暴力拆遷或者是變向地強(qiáng)制拆遷，其原因在于，在與政府部門達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線之后，已經(jīng)沒有部門可以對它的行為進(jìn)行限制。被拆遷戶再鬧，只要在不發(fā)生特殊事件的前提下，開發(fā)商都可以采取聽之任之，不聞不問，或者反過來恐嚇威逼的方式以避免這樣的拆遷戶把事情鬧大。而大多的群眾都畏懼于權(quán)力而又缺乏反抗的資本，都會進(jìn)行妥協(xié)。鑒于以上的問題及其相關(guān)的部分原因，在此提出一些這方面的相關(guān)建議。第一，建議一個權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認(rèn)同的中立組織機(jī)構(gòu)對于所有的房屋拆遷進(jìn)行評估和監(jiān)管。這是一個效仿很多西方國家的作法。我國目前缺乏的就是能夠獨(dú)立生存并履行職能的中立機(jī)構(gòu)，無論是在房屋拆遷方面還是其他方面都是如此。一旦能夠建立這樣一個機(jī)構(gòu)，并妥善管理，將會使房屋拆遷問題變得相對簡單。同時(shí)，需要政府在政策上作出一定的規(guī)定，賦予這個機(jī)構(gòu)一個職能，使所有的拆遷工作不能繞過這個部門而展開。這個部門在一個拆遷過程中可以履行評估和監(jiān)督的職能。評估可以涉及到拆遷方案的可行性、合法性以及關(guān)于補(bǔ)償方式的選擇和補(bǔ)償金的多少。并在實(shí)施過程中全程監(jiān)督。當(dāng)然，作為一個獨(dú)立的中立機(jī)構(gòu)一定會存在它運(yùn)行的成本，這方面除了政府的補(bǔ)貼支持外，也可從每個項(xiàng)目中收取一定的報(bào)酬以維持其正常工作運(yùn)行。第二，完善拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)政策。對于目前拆遷所出現(xiàn)的情況，某種意義上也是由于相關(guān)政策規(guī)定不明確和執(zhí)行力度不夠。這里舉福建省廈門市在相關(guān)方面做出的改進(jìn)作為例子。0910年，廈門市曾多次發(fā)布關(guān)于拆遷工作的政策以及修改案，如修改單一賠償方式為拆遷戶自由選擇賠償方式，另外從10年2月10日起，城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算辦法中，將被拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償公式中的補(bǔ)貼金額計(jì)算公式系數(shù)，由45%調(diào)整為80%，計(jì)算公式不改變等。這些都是對于補(bǔ)償政策的合理性的提高，也是從另一個角度對于補(bǔ)償政策執(zhí)行力的加強(qiáng)。第三，應(yīng)暢通被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)渠道?，F(xiàn)實(shí)中，被拆遷人權(quán)利救濟(jì)渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)受理拆遷爭議，同時(shí)享有拆遷糾紛的最終裁判機(jī)關(guān)的地位。同時(shí)，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識，應(yīng)組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機(jī)構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。第四，逐步實(shí)現(xiàn)“等價(jià)有償”的市場化運(yùn)作。一方面，全面實(shí)現(xiàn)拆遷補(bǔ)償市場化，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償由政府定價(jià)向市場定價(jià)的轉(zhuǎn)型。另一方面，突出保障群眾特別是困難群體的利益，實(shí)行最低單價(jià)保障和最低總額保障兩條保障線，確保群眾買得起房、租得起房。同時(shí)要通過充善住房保障，降低拆遷間接成本。總之，要解決目前我國所面臨的房屋拆遷問題，必須涉及到政府、房屋開發(fā)商以及群眾三個部門。調(diào)節(jié)三個利益群體的相對制衡關(guān)系，在不破壞相對平衡的前提下，使各自的利益達(dá)到最大化。推動城市房屋拆遷補(bǔ)償工作，構(gòu)建和諧社會。附錄： 參考文獻(xiàn)：《淺談城市房屋拆遷補(bǔ)償政策問題》——施志平《我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度存在的問題及其對策》 —— 王蕾《我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度概述》 ——林光第三篇：北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題遇到征地拆遷問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題本文中法學(xué)教授將對北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題進(jìn)行深入分析，希望經(jīng)過分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題。北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題有哪些，北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題包括沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、城鄉(xiāng)差別烙印等。國家行政學(xué)院法學(xué)部副主任楊小軍教授今天接受采訪時(shí)表示，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》只是涉及國有土地”，不會對集體土地上房屋拆遷問題有什么幫助，這是一個很大的缺陷和問題。他建議，在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，參照適用國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)等。沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從我國目前的法律、法規(guī)來看，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，在性質(zhì)上屬征地拆遷的范疇，因此適用的是土地管理法有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定，與城市房屋拆遷適用法律不同。楊小軍說，土地管理法對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建的房屋拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對集體土地上的房屋拆遷，到目前為止，我們還看不到有些什么拆遷補(bǔ)償政策?！彼J(rèn)為，城市房屋的拆遷問題，經(jīng)過多年的發(fā)展、規(guī)范，實(shí)際上已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，無論是項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷程序還是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，已經(jīng)更加規(guī)范和提高了，有些地方和不少項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也與市場標(biāo)準(zhǔn)相差無幾。實(shí)際上，房屋拆遷更多的問題，主要集中在農(nóng)村集體土地上。這個問題從立法和建章立制層面以及實(shí)際操作上，更需要及時(shí)提上議事日程嚴(yán)肅對待?！彼f。城鄉(xiāng)差別烙印兩種拆遷，適用的法律和政策不同。楊小軍說：這是明顯的差別待遇?！彼X得，這個現(xiàn)象反映了我們對集體土地房屋財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性質(zhì)的認(rèn)識，多有不足。從整個社會背景看，是城鄉(xiāng)差別觀念的一個表現(xiàn)和延續(xù)。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，一些過去的認(rèn)識、制度等都值得重新思考和變革，包括對待集體土地上房屋拆遷問題。從縮小城鄉(xiāng)差別和社會公平角度看，兩種拆遷，應(yīng)當(dāng)逐步地統(tǒng)一起來。至少從現(xiàn)在起，就應(yīng)該利用立法更新的機(jī)會，朝著這個方向完善，實(shí)現(xiàn)法律公平和財(cái)產(chǎn)獨(dú)立。增加一個條文解決集體土地拆遷問題，是制度建設(shè)的重大法律問題。楊小軍認(rèn)為，如果只是靠一些地方和部門的文件辦事，肯定不妥。但專門立一個法又比較復(fù)雜，需要一個過程。因此，當(dāng)務(wù)之急是在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，參照適用國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)等。他說，對農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分房屋的用途、性質(zhì)等相關(guān)權(quán)利，實(shí)際上嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有權(quán)人和第三人的利益。這個問題要解決，必須把集體土地上的房屋作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)或拆遷補(bǔ)償對象來處理，而不能僅僅視之為土地征用上的附著物。集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低問題不少。楊小軍談到，雖然很多地方都規(guī)定參照城市房屋拆遷補(bǔ)償操作，但由于兩種房屋拆遷在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以直接的參照性并不強(qiáng)，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這迫切需要在法律上統(tǒng)一補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、方法和原則，約束地方政府的行為。”心有兩個擔(dān)憂《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已進(jìn)入社會征求意見階段，出臺指日可待固然令人欣喜，但楊小軍也坦言他的擔(dān)心：必須解決好政府直接征收房屋可能出現(xiàn)的更大問題?！毕乱豁摀?dān)憂一，現(xiàn)在是開發(fā)商面對拆遷戶，盡管開發(fā)商顯強(qiáng)勢，但開發(fā)商畢竟只是一個商人。如果改為政府面對搬遷戶，政府不僅是強(qiáng)者，而且是公權(quán)力強(qiáng)者。在這種強(qiáng)者更強(qiáng)的關(guān)系中，會不會出現(xiàn)更不利于拆遷戶的局面是值得擔(dān)憂的。擔(dān)憂二，現(xiàn)在的拆遷，都是先由開發(fā)商立項(xiàng)，后有拆遷補(bǔ)償。由政府直接征收房屋后，可能是無項(xiàng)征收。無項(xiàng)征收房屋，哪里還談得上項(xiàng)目是商業(yè)項(xiàng)目還是公共利益項(xiàng)目？這些問題如果不能很好地解決，其后果可能更值得擔(dān)憂。 新征地拆遷安置政策實(shí)施難點(diǎn)及建議 土地抵押需要什么材料證件 劃撥土地有使用年限