【正文】 凌峻山東項(xiàng)目合作意向書 目 錄 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 一、市場(chǎng)調(diào)查研究 二、項(xiàng)目產(chǎn)品提升策劃方案 三、項(xiàng)目全年?duì)I銷策劃報(bào)告 四、第一階段報(bào)告的提交 第二階段：前期方案調(diào)整與開盤前廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) 一、 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 二、 項(xiàng)目全年?duì)I銷策劃報(bào)告調(diào)整 三、項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 四、項(xiàng)目開盤廣告作品集 五、凌峻駐場(chǎng)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 第三階段：銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售部建立 一、開盤執(zhí)行方案及銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 二、銷售部組建與培訓(xùn)工作 第四階段：開盤 工作計(jì)劃 一、 綜合評(píng)估及戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 二、 開盤執(zhí)行方案細(xì)則 三、 公關(guān)活動(dòng)的準(zhǔn)備 四、 開盤活動(dòng)的準(zhǔn)備 五、 銷售道具的準(zhǔn)備 第五階段：開盤后月度服務(wù)工作流程及內(nèi)容 第二部分 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 前 言 凌峻（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)有幸能接觸萬(wàn)佳地產(chǎn)在鄒城的項(xiàng)目，通過(guò)與貴公司的初次了解，我司感覺(jué)到，貴司是一間處于成長(zhǎng)期、實(shí)力型的公司，且綜合素質(zhì)很強(qiáng)的公司。我司也對(duì)貴項(xiàng)目很感興趣，亦非常有信心，能夠希望能通過(guò)前期雙方的溝通了解，進(jìn)而能為貴公司項(xiàng)目 提供綜合專業(yè)的一流服務(wù)。 凌峻機(jī)構(gòu)是國(guó)內(nèi)最著名的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理機(jī)構(gòu)之一，順應(yīng)凌峻全國(guó)性發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)，于 20xx 年底開始進(jìn)入山東市場(chǎng)，已在山東 12個(gè)城市服務(wù) 30 余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及濟(jì)南、青島、淄博、煙臺(tái)、濟(jì)寧、泰安、威海、東營(yíng)等地。 凌峻能有幸接觸到萬(wàn)佳地產(chǎn)的鄒城項(xiàng)目，是一次機(jī)會(huì)，亦是一次挑戰(zhàn)，凌峻愿以多年的房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃、銷售管理策劃經(jīng)驗(yàn)和豐富的廣告知識(shí)，以專業(yè)敬業(yè)的態(tài)度和精神，投入項(xiàng)目的全程策劃推廣工作。 為進(jìn)一步加強(qiáng)雙方的溝通了解，在此凌峻機(jī)構(gòu)就項(xiàng)目推廣所提供的服務(wù)范圍作詳盡的介紹，同時(shí)附上全 程策劃工作綱要及安排，以此謀求雙方合作的共識(shí)和可能。 凌峻的宗旨就是為貴司積極的尋求最佳的贏利模式與開發(fā)戰(zhàn)略，為項(xiàng)目的開發(fā)、營(yíng)銷、推廣、銷售提供一個(gè)策略性的安排，促進(jìn)相關(guān)工作能夠有節(jié)奏、有計(jì)劃地開展。一方面為發(fā)展商最大化規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則保證合理利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，力爭(zhēng)將本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益與社會(huì)效益“三贏”的終極目標(biāo)。 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 項(xiàng)目的第一階段工作是指凌峻機(jī)構(gòu)與萬(wàn)佳地產(chǎn)建立合作關(guān)系后，開始全面介入以開盤前期策劃工作。本階段工作內(nèi)容提交時(shí)間是完成專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究工作后 30 個(gè)工作日內(nèi)。主要內(nèi)容包括： n 項(xiàng)目市場(chǎng)專項(xiàng)研究工作 n 項(xiàng)目產(chǎn)品提升策劃方案 n 項(xiàng)目全年?duì)I銷策劃報(bào)告 n 第一階段方案提交 工作一：項(xiàng)目的專項(xiàng)市場(chǎng)研究工作 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作是最為關(guān)鍵一個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐淖≌?/商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類物業(yè)的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研；分析進(jìn)行項(xiàng)目的 SWTO 分析為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品開發(fā)調(diào)整策略和營(yíng)銷策略。 本 次市場(chǎng)專項(xiàng)研究的主要內(nèi)容為住宅 /商業(yè)物業(yè)。 一、鄒城區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)專項(xiàng)研究主要內(nèi)容 一）鄒城區(qū)域宏觀市場(chǎng)調(diào)查 鄒城區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口、面積、國(guó)民生產(chǎn)總值、生活水平、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 鄒城區(qū)域整體住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 施工面積、供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、配套設(shè)施、付款方式、戶型比例 項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景 項(xiàng)目區(qū)域位置分析 未來(lái)城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位調(diào)查 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)查：市場(chǎng)分布、未來(lái)規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模及銷售狀況等 二）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查 項(xiàng)目所 在區(qū)主要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 n 區(qū)域、占地面積、建筑面積、容積率、戶型比例、價(jià)格、工程進(jìn)度、銷售率、物業(yè)管理、配套設(shè)施、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇。 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查分析（開發(fā)規(guī)模、供求比例、產(chǎn)品特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)等） 三）項(xiàng)目地塊調(diào)查 地塊規(guī)模、地理位置、地貌特點(diǎn)。 地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件。 地塊區(qū)域住宅項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)。 周邊配套設(shè)施。 四）目標(biāo)消費(fèi)群分析 1. 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)消費(fèi)力情況的分析和研究 2. 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)購(gòu)房群的購(gòu) 買習(xí)慣與消費(fèi)觀念 二、市場(chǎng)調(diào)查方式 一）深度訪談 走訪目標(biāo)消費(fèi)群 采用座談形式，針對(duì)目標(biāo)客戶的消費(fèi)心態(tài)、生活形態(tài)、居住習(xí)慣等方面進(jìn)行雙向的溝通、交流，提純出對(duì)項(xiàng)目的深度認(rèn)識(shí)和理解，為項(xiàng)目產(chǎn)品策略的制定提供可參考依據(jù)。 走訪政府主管部門 凌峻機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查人員與當(dāng)?shù)刂鞴芊康禺a(chǎn)部門進(jìn)行座談，就鄒城新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展、區(qū)域的住宅 /商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行溝通與交流，能夠更全面了解鄒城區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)的把握。 與萬(wàn)佳地產(chǎn)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人 凌峻機(jī)構(gòu)與萬(wàn)佳地產(chǎn)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行深度訪談， 就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)以及項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所處于的位置情況進(jìn)行溝通。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展情況進(jìn)行詳盡溝通。 三、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫與提交 通過(guò)鄒城區(qū)域住宅物業(yè)市場(chǎng)的總體供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查，同時(shí)展開了對(duì)確定目標(biāo)消費(fèi)群的調(diào)查，了解目標(biāo)消費(fèi)群的分布及消費(fèi)心理，消費(fèi)特征，進(jìn)行整合地分析、判斷鄒城區(qū)域市場(chǎng)未來(lái) 3— 5 年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。 《市場(chǎng)專項(xiàng)研究報(bào)告》主要內(nèi)容： 1. 鄒城區(qū)域宏觀市場(chǎng)調(diào)查 2. 區(qū)域地塊價(jià)值分析 3. 大型項(xiàng) 目、暢銷項(xiàng)目調(diào)查 4. 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 5. 目標(biāo)消費(fèi)群分析 6. 鄒城區(qū)域住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 7. 鄒城區(qū)域住宅物業(yè)發(fā)展前景分析 工作二、產(chǎn)品策劃方案內(nèi)容 任何房地產(chǎn)營(yíng)銷，到最后都要回到產(chǎn)品與消費(fèi)者的直接對(duì)話上來(lái)。因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場(chǎng)說(shuō)服力的。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場(chǎng)而生存的，那么，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司的負(fù)責(zé)任的專業(yè)精神體現(xiàn)。 《項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案》內(nèi)容 提要： 1. 項(xiàng)目開發(fā)理念的理解和提煉 2. 項(xiàng)目主力消費(fèi)群的范疇 3. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位的確定 4. 項(xiàng)目整體開發(fā)步驟的確立 5. 住宅部分戶型、景觀、配套等建議 6. 商業(yè)部分主題 7. 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成 8. 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成與工作進(jìn)度 9. 銷售現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè) 10. 產(chǎn)品專項(xiàng)研究 工作三、項(xiàng)目營(yíng)銷及推廣報(bào)告 凌峻機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略與產(chǎn)品策劃的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)行綜合考慮與設(shè)計(jì)。主要包括整體項(xiàng)目的價(jià)格策略、銷售策略、傳播策略、媒體策略、銷售管理、傳播費(fèi)用預(yù)算等方面的內(nèi)容。 并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的行動(dòng)方案，使得各項(xiàng)營(yíng)銷推廣事項(xiàng)能夠有計(jì)劃、分步驟地實(shí)施。 《項(xiàng)目營(yíng)銷及推廣策劃報(bào)告》內(nèi)容提要： 1. 銷售目標(biāo) 2. 推售原則 3. 價(jià)格策略 4. 單位推售策略 5. 銷售部署策略 6. 銷售網(wǎng)絡(luò)策略 7. 傳播策略 8. 營(yíng)銷階段劃分 9. 各階段策略與具體執(zhí)行 10. 推廣費(fèi)用以及分配策略 工作四、第一階段報(bào)告提交 第一階段報(bào)告的提交，凌峻機(jī)構(gòu)將安排副總經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理等三人到濟(jì)寧直接提案，與萬(wàn)佳地產(chǎn)鄒城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就提交的方案進(jìn)行詳盡溝通。 凌峻機(jī)構(gòu)提交第一階段方案后的 5 個(gè)工作日內(nèi)，萬(wàn)佳地產(chǎn)就凌峻機(jī)構(gòu)提交的報(bào)告進(jìn)行明確回復(fù)，方便雙方進(jìn)行下階段工作更好開展。 第二階段：前期方案調(diào)整與開盤前廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) 第二階段是指凌峻機(jī)構(gòu)提交第一階段報(bào)告并得到貴司項(xiàng)目組的明確回復(fù)后，凌峻機(jī)構(gòu)著手進(jìn)行 前期方案的調(diào)整、修改。同時(shí)，凌峻機(jī)構(gòu)將充分利用本身的廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)資源優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目提供形象視覺(jué)設(shè)計(jì)與廣告創(chuàng)意。 此外，凌峻機(jī)構(gòu)專案小組進(jìn)行項(xiàng)目年度的營(yíng)銷計(jì)劃的制定。完成本階段的工作時(shí)間原則上不超過(guò) 30 個(gè)工作日。 本階段的主要工作內(nèi)容為： n 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) n 項(xiàng)目全年?duì)I銷策劃報(bào)告調(diào)整 n 項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)手冊(cè) n 項(xiàng)目開盤廣告作品集 n 凌峻駐場(chǎng)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 工作一： 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上是資源的競(jìng)爭(zhēng)。我司相信， 房地產(chǎn)避免風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法就是選擇與最優(yōu)秀的專業(yè)公司進(jìn)行合作。如果凌峻有幸作為本項(xiàng)目整體推進(jìn)的中堅(jiān)力量，我們將根據(jù)項(xiàng)目所處的各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，協(xié)助開發(fā)商選擇和推薦各類專業(yè)公司，在實(shí)際操作中由開發(fā)商與“凌峻”共同組成主控中心 ,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體的執(zhí)行和監(jiān)控，確保推進(jìn)的整體性和協(xié)調(diào)性。 一、專業(yè)平臺(tái)搭建 凌峻將憑借多年的地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和龐大的業(yè)內(nèi)外資源網(wǎng)絡(luò)，為開發(fā)商度身組建最合理而最高效的專業(yè)工作團(tuán)隊(duì)，確保項(xiàng)目運(yùn)作的專業(yè)化和高效化。 ■ 核心專業(yè)公司 規(guī)劃公司、建筑設(shè)計(jì)公司、環(huán)境設(shè)計(jì)公司 ■ 其它專業(yè)公司 室內(nèi)設(shè)計(jì)裝飾工程 公司、效果圖繪制公司、公關(guān)及禮儀公司、模型制作公司、物業(yè)管理公司、智能化設(shè)計(jì)安裝公司、展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)制作公司、環(huán)境設(shè)計(jì)工程公司 ■ 專家團(tuán)隊(duì)等 總規(guī)劃顧問(wèn)：提供最符合本項(xiàng)目規(guī)劃宗旨的業(yè)界專家選擇 專家顧問(wèn)團(tuán)：規(guī)劃、建筑、環(huán)境、設(shè)計(jì) 178。 所有資源選擇均以提升綜合性價(jià)比為原則。 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的資源整合是一項(xiàng)高度專業(yè)化的工作。凌峻將發(fā)揮整合資源的經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助開發(fā)商建立起一套完整的資源整合管理體系，使資源整合集成系統(tǒng)下的各項(xiàng)資源能夠發(fā)揮出最大的效能。 二、戰(zhàn)略資源運(yùn)營(yíng) 招標(biāo)：參與招標(biāo)對(duì)象的確定、招標(biāo) 流程的確定、招標(biāo)信息發(fā)布、招標(biāo)實(shí)施與跟進(jìn) 評(píng)審：協(xié)助組建評(píng)審委員會(huì)和制定評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)審過(guò)程監(jiān)控、評(píng)審結(jié)果公布 監(jiān)控：隨時(shí)督促各設(shè)計(jì)公司、制作公司及工程公司等，保證出品的時(shí)間與質(zhì)量 協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)各合作公司之間及各公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，提高工作實(shí)效 工作二： 項(xiàng)目整體 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 凌峻機(jī)構(gòu)與發(fā)展商進(jìn)行充分溝通并對(duì)鄒城項(xiàng)目進(jìn)行充分了解后，凌峻廣告公司針對(duì)項(xiàng)目情況，開展項(xiàng)目的整體 VI 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)創(chuàng)作工作。 項(xiàng)目 VI 識(shí)別手冊(cè)的目的就是將項(xiàng)目每個(gè)信息傳達(dá)的設(shè)計(jì)要素，以闡明正確的圖解來(lái)說(shuō)明“視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)”的整體設(shè)計(jì)概念，作 為所有設(shè)計(jì)的最高指標(biāo)，將之加以管理、整合，以達(dá)成統(tǒng)一設(shè)計(jì)的目的。 視覺(jué)識(shí)別手冊(cè)內(nèi)容明細(xì)： n 項(xiàng)目總案名 n 基礎(chǔ)部分 1. 標(biāo)志概念 2. 標(biāo)志的組成要素及制作規(guī)范 3. 標(biāo)志的組合規(guī)范 4. 標(biāo)志的用色規(guī)范 5. 標(biāo)志的輔助形式 6. 標(biāo)志的禁用組合規(guī)范 7. 規(guī)范字體 n 辦公系統(tǒng)