【正文】 北科建 長(zhǎng)長(zhǎng) 豐豐 項(xiàng)項(xiàng) 目目 58 期期 下下 一一 階階 段段 營(yíng)營(yíng) 銷銷 方方 案案 《《 推推 貨貨 計(jì)計(jì) 劃劃 、 回回 款款 預(yù)預(yù) 估估 、 階階 段段 性性 營(yíng)營(yíng) 銷銷 策策 略略 》》 廣州博智房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 前 言 首先很感謝星耀地產(chǎn)、長(zhǎng)豐地產(chǎn)與北科建集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)博智公司兩年多來(lái)服務(wù)新亞洲體育城工作的認(rèn)可，我司由衷的表示感謝，長(zhǎng)豐項(xiàng)目58 期即將上市，為了能夠贏得 20xx 長(zhǎng)豐戰(zhàn)役這場(chǎng)勝仗，實(shí)現(xiàn)快速的銷售、回款，同時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)的最大化，經(jīng)過(guò)我司全方位的市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目研究分析，現(xiàn)主要針對(duì)長(zhǎng)豐項(xiàng)目的整體推貨、 20xx 年的銷售回款、以及開(kāi)盤后的分階段銷 售策略給予了貴公司一點(diǎn)微薄的建議，希望能對(duì)長(zhǎng)豐項(xiàng)目的銷售有所幫助。 第第 一一 部部 分分 、 市市 場(chǎng)場(chǎng) ? 宏觀政策動(dòng)態(tài) 1. 國(guó)家發(fā)改委 4 月 2 日公布數(shù)據(jù)顯示，截至 3 月 20 日， 3 月份全國(guó) 36 個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格總體回落。其中，二、三類地段普通商品房住宅，以及經(jīng)濟(jì)適用住宅價(jià)格分別比上月下降 %、 %和 %， 普通商品房住宅價(jià)格比上月小幅上漲 %。 據(jù)昆明田野咨詢機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行也導(dǎo)致了昆明市民購(gòu)房信心指數(shù)大幅下跌 點(diǎn)。 2. 央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 個(gè)百分點(diǎn)調(diào)至 16％。為繼續(xù)落實(shí)從緊 的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)， 中國(guó)人民銀行決定從 20xx 年 4 月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金利率 個(gè)百分點(diǎn)。 此次調(diào)息是本年度第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率。 3. 房地產(chǎn)一線城市持續(xù)市場(chǎng)銷售低迷狀況，但有跡象表明正在復(fù)蘇（ 08 年第一季度上各個(gè)總體成交量）； 4. 為保障“和諧社會(huì)”的認(rèn)真貫徹和房?jī)r(jià)的虛高，政府將持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和整治； 5. 中央指令國(guó)內(nèi)各城市在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)下，加大經(jīng)濟(jì)適用房和在新建商品房中按比例配建限價(jià)房（低價(jià)房）（ 4 月后）； 6. 08 年 2 月 23 央行報(bào)告 08 上半年 CPI 漲幅會(huì)持續(xù)較高水平，通脹壓力加大，全國(guó)房?jī)r(jià)總體漲幅較 高； ? 昆明房地產(chǎn)動(dòng)態(tài) 1. 昆明下大力對(duì)“城中村”徹底改造重建。 昆 明市政府將用 5 年時(shí)間對(duì)主城區(qū) 336 個(gè)城中村 進(jìn)行徹底改造重建 ,不僅讓春城昆明更加整潔干凈，還要最大限度地讓目前“城中村”的居民得到實(shí)惠，尋求到新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。20xx 年昆明至少要啟動(dòng) ４０ 個(gè)以上“城中村”的重建工作 ，爭(zhēng)取啟動(dòng) 5060 個(gè)。全市計(jì)劃用 5 年時(shí)間，到 20xx 年全面完成主城區(qū)范圍內(nèi) 336 個(gè)城中村的改造。 2. 昆明市房管局 3 月僅為“寶海明珠”、“金色俊園” 發(fā)放了預(yù)售許可證，其中金色俊園，此次獲準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。 4 月，在滇池路片區(qū)，早已拿到預(yù)售許可證的滇池衛(wèi)城 .藍(lán)調(diào)公寓和金岸春天都有望開(kāi)盤，其中滇池衛(wèi)城有 500多套高爾夫退臺(tái)洋房推出，金岸春天有 1000套別墅、花園洋房上市。北市區(qū)和諧世紀(jì)二期房源也將于本月上市。 3. 3 月 31 日，昆明市土地交易中心公開(kāi)掛牌交易分別位于 西山區(qū)前衛(wèi)西路 及 盤龍區(qū)白沙片區(qū)內(nèi) 的兩塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，交易面積達(dá) 畝。兩地用地性質(zhì)均為居住用地，其中位于西山區(qū)前衛(wèi)西路的地塊面積為 ，交易起價(jià)為 ，另一塊面積為 ，交易起價(jià)為 萬(wàn)元。 4. 昆明市 20xx 年的住房建設(shè)計(jì)劃日前出爐。據(jù)稱，明年昆明市預(yù)計(jì)建設(shè)住房總面積 760 萬(wàn)平方米，其中，計(jì)劃新建設(shè)廉租房 3033 套，建筑面積超過(guò) 15 萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房 20618 套，建筑面積 145 萬(wàn)平方米，商品住房 600 萬(wàn)平方米，商品房成為明年住房供應(yīng)的重頭戲，將增建 110 萬(wàn)平方米。 ? 昆明呈貢新城 20xx 年下半年部分土地出讓數(shù)據(jù)參考 呈貢新城 20xx 年以來(lái)成交的地塊價(jià)格，居住用地價(jià)格在 32萬(wàn) /左右，旅游用地的確價(jià)格在 萬(wàn) /畝左右。但是據(jù)昆 明春融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理?xiàng)铢i程介紹，由于企業(yè)還要負(fù)擔(dān)地塊周遍規(guī)劃的道路、地下管網(wǎng)、路燈、綠化等各方面建設(shè)，將實(shí)際成本分?jǐn)偤螅慨€地價(jià)已經(jīng)達(dá)到 60 萬(wàn) 70 萬(wàn) /畝水平。由于目前新城片區(qū)仍處于基礎(chǔ)建設(shè)期，呈貢新城的土地還沒(méi)有向市場(chǎng)放開(kāi)，因此新區(qū)的建設(shè)工程目前主要由昆明新都投資有限公司、呈貢縣人民政府公共投資建設(shè)管理中心（春融地產(chǎn)）承擔(dān)。除此外，白龍?zhí)镀瑓^(qū)的 2 萬(wàn)套公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)在引入社會(huì)力量的前提下實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，由俊發(fā)、泰信、百大承建（土地出讓特點(diǎn)為定向承建，基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)）。 1. 地塊編號(hào) 2. 位置 3. 面積 4. 性質(zhì) 5. 指標(biāo)參數(shù) 6. 成交單位 7. 成交價(jià)（萬(wàn)元） 8. J2006333 9. 洛羊片區(qū) 10. 334.29畝 11. 商/住 12. 13. 浙商投資開(kāi)發(fā) 14. 7688.67 15. J2006001 16. 吳家營(yíng) 17. 328.5畝 18. 居住 19. 容積率＜2.6，密度＜30% 20. 春融地產(chǎn) 21. 9965.90 22. J2023. 環(huán)濕24. 1025. 旅游 26. 容積27. 銘真28. 4506002 地南部 17.57畝 率＜0.1密度≤3.5% 旅游 79.07 29. 呈政儲(chǔ)【2006】012 30. 洛羊鎮(zhèn) 31. 17.96畝 32. 公共/交通 33. 容積率＜0.5密度＜30% 34. 小團(tuán)山服務(wù)公司 35. 445.05 36. J200717 37. 大漁鄉(xiāng) 38. 742.79畝 39. 旅游 40. 容積率≤0.1密度≤7.5% 41. 銘真旅游 42. 3342.56 43. J200744. 大漁鄉(xiāng) 45. 458畝 46. 旅游 47. 容積率≤048. 銘真旅游 49. 2061 181 .1密度≤7.5% 50. J200751 51. 吳家營(yíng) 52. 513.21畝 53. 居住 54. 容積率≤1.05密度≤30% 55. 已成交 56. 57. J20072 58. 吳家營(yíng) 59. 574.131畝 60. 居住 61. 容積率≤1.05密度≤30% 62. 已成交 63. 64. J20073 65. 吳家營(yíng) 66. 412.77畝 67. 居住 68. 容積率≤1.069. 已成交 70. 5密度≤30% 71. J20071 72. 吳家營(yíng) 73. 526.36畝 74. 住+商 75. 容積率：住1.051.4商≤1.8 76. 密度：住≤30%商≤45% 77. 野鴨湖房地產(chǎn) 78. 15787.