【正文】 第一篇：2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀人《經(jīng)紀概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其二2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀人《經(jīng)紀概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其二房地產(chǎn)市場周期從長期來看，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出一種有規(guī)律的上升和下降的周期性交替變化。當然，這種所謂的“周期”，不是數(shù)學(xué)上的嚴格意義上的周期，不像春、夏、秋、冬季節(jié)變化那樣有規(guī)律，而是大體上每隔一段時間出現(xiàn)市場行情的上漲或下跌，即經(jīng)過一段時間的上漲之后，預(yù)示著可能會下跌。下跌到一定程度之后，預(yù)示著可能會上漲。房地產(chǎn)市場周期大體有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四個階段。判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價格是否持續(xù)、越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比(又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價”)、入住率。從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及一個地區(qū)經(jīng)濟正常發(fā)展的情況下，房價與月房租有一個合理的倍數(shù)。如果房價與月房租之比大大高于這個合理的倍數(shù)，則說明房價有泡沫。因為房租比房價更能反映真實的房地產(chǎn)供求狀況。從入住率來看，之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因為許多人買房而不入住，:等待時機再賣掉。因此，不論房屋賣出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險就不大。相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人使用，泡沫的危險就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過剩。因此，泡沫表面看起來是供不應(yīng)求，實際上是供大于求。購買房地產(chǎn)的需求按購買目的或動機，可以將購買房地產(chǎn)的需求歸納為下列幾類：①消費需求。也稱為自用需求，是購買房地產(chǎn)后自己使用的需求。②投資需求。它是購買房地產(chǎn)后以出租來獲得回報的需求。③投機需求。它是為賣而買的需求，特別是發(fā)生在投機者對未來的房地產(chǎn)價格看漲時而購買房地產(chǎn)，甚至出現(xiàn)瘋狂的搶購、囤積居奇。房地產(chǎn)市場的作用和特點房地產(chǎn)市場具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提供房地產(chǎn)使用效益等作用。反映房地產(chǎn)市場狀況的基本信息是成交價和成交量。當供不應(yīng)求時，價格上漲。當供過于求時，價格下跌。當成交量放大時，反映市場趨熱。當成交量萎縮時，反映市場趨冷。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，:房地產(chǎn)市場有許多特點，其中主要的是：(1)交易的房地產(chǎn)實物不能進行空間位置上的移動，只能是房地產(chǎn)權(quán)利(如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的轉(zhuǎn)移。(2)交易的對象非標準化，是一個產(chǎn)品差異化(異質(zhì)性)的市場。(3)供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同、各具特色，是一個地區(qū)性市場。通常以一個城市為一個市場。(4)容易出現(xiàn)壟斷和投機。房地產(chǎn)投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。(5)較多地受法律、法規(guī)、政策等措施的影響和限制。(6)交易金額較大，通常需要抵押貸款，依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。(7)交易程序較復(fù)雜，交易通常需要簽訂書面合同，需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。實際上，正是房地產(chǎn)所具有的如上特征促使房地產(chǎn)的交易往往采用“經(jīng)紀”的方式進行，而不是采用“經(jīng)銷”的方式進行。房地產(chǎn)市場的基本要素房地產(chǎn)市場的形成必須具備以下三個基本要素：①存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，包括有形的房地產(chǎn)實物和無形的房地產(chǎn)權(quán)利或服務(wù)。②存在著具有購買欲望的買方。③交換價格符合買賣雙方的利益要求。從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模會隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟而不斷擴大。成本法適用的對象和條件只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌。對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價格就該高，開發(fā)建設(shè)成本低也不一定說明房地產(chǎn)的價格就不該高。要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價等方面的專業(yè)知識。成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))由上可見，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)因此，估價人員便可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格。銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。(2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負擔的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：(1)勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。交易日期調(diào)整的方法在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生