淺談物業(yè)管理收費(fèi)的六大誤區(qū)(已修改)
2025-10-16 11:29 本頁(yè)面
【正文】 第一篇：淺談物業(yè)管理收費(fèi)的六大誤區(qū)淺談物業(yè)管理收費(fèi)的六大誤區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取一直是物業(yè)管理工作很難突破的一個(gè)瓶頸，這個(gè)問題長(zhǎng)期無(wú)法解決，根本原因是人們一直無(wú)法走出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的誤區(qū)。誤區(qū)一：享受服務(wù)就應(yīng)繳費(fèi)。提供服務(wù)的人只能向要求服務(wù)的人收費(fèi)，而不能強(qiáng)迫他人接受服務(wù)，被動(dòng)接受服務(wù)的人是否付費(fèi)，完全取決于他個(gè)人的意愿，雙方應(yīng)該有合同約定，提供服務(wù)方不得以事實(shí)服務(wù)的理由向業(yè)主收費(fèi)，即使是政府、法院也無(wú)權(quán)干涉，否則《合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》還起什么作用。誤區(qū)二：物管公司認(rèn)為業(yè)主無(wú)權(quán)查賬。物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是物管公司的自有資金，也不是他用自有資金取得的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取和使用不屬于物業(yè)公司的商業(yè)秘密。不管是酬金制還是包干制，業(yè)主都有知情權(quán)。在包干制的情況下，業(yè)主無(wú)權(quán)要求物業(yè)公司把物業(yè)服務(wù)費(fèi)盈余退還給業(yè)主，物業(yè)公司也無(wú)權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)費(fèi)虧損。酬金制情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)盈余歸業(yè)主所有，虧損由業(yè)主另外補(bǔ)足。而根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)公司的利潤(rùn)不得超過10%。誤區(qū)三：繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是法定義務(wù)。業(yè)主因在公攤面積中占有份額，有繳納維修費(fèi)用的義務(wù)，如果物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是全部用于支付公共維修費(fèi)用，用《民法》相關(guān)條款就證明不了業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是法定義務(wù)。誤區(qū)四：物業(yè)公司有權(quán)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主起訴。如果物業(yè)公司無(wú)法證明因業(yè)主欠繳服務(wù)費(fèi)而用自己的自有資金代業(yè)主墊付了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司通過法院向業(yè)主追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)和所謂滯納金，在法律上根本不通。誤區(qū)五：“欠”費(fèi)業(yè)主不宜當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員。誰(shuí)做“欠”費(fèi)的裁判？ZF都承認(rèn)物業(yè)公司存在重復(fù)收費(fèi)問題，讓物業(yè)公司確認(rèn)業(yè)主是否“欠”費(fèi)顯然說不通，拒繳不合理收費(fèi)絕不等于欠費(fèi)。誤區(qū)六：“欠”費(fèi)就是傷害其他業(yè)主權(quán)益。如果物業(yè)公司重復(fù)收費(fèi)、沒有合同依據(jù)收費(fèi)，拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主就不是傷害其他業(yè)主的權(quán)益，而是在帶頭說維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的相關(guān)人員只有走出以上誤區(qū)，才能理順業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律關(guān)系，而這個(gè)正確的關(guān)系是：物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主通過合同形式共同委托物業(yè)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，每個(gè)業(yè)主所交納應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用。對(duì)于業(yè)主違反業(yè)主公約的承諾欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司如認(rèn)為傷害了自己權(quán)益，應(yīng)向簽訂委托合同的委托方也就是業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行索賠，委托方根據(jù)公約向承諾業(yè)主公約的當(dāng)事人索賠。物業(yè)公司只能依據(jù)自己和業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同的約定進(jìn)行收費(fèi)，而每個(gè)業(yè)主則是根據(jù)自己對(duì)業(yè)主公約的承諾進(jìn)行繳費(fèi)。物業(yè)公司如果向欠費(fèi)業(yè)主直接索賠，首先應(yīng)有委托方的授權(quán)，即代委托方索賠。只有理順上述關(guān)系，明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是交給物業(yè)公司的公糧。繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的合同義務(wù)，真正欠費(fèi)的業(yè)主主要侵害的是鄰里業(yè)主的利益，而不僅僅是物業(yè)公司的利益，對(duì)真正欠費(fèi)業(yè)主的懲罰不應(yīng)該是物業(yè)公司，而是侵害別人權(quán)益的業(yè)主對(duì)被侵害權(quán)益的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，業(yè)主才會(huì)口服心服地按照自己對(duì)公約的承諾，自覺繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，減少業(yè)主和物業(yè)公司因繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)所產(chǎn)生的對(duì)立，進(jìn)而減少業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。第二篇：績(jī)效考核六大誤區(qū)走出績(jī)效管理的誤區(qū)走出績(jī)效管理的誤區(qū)很多企業(yè)都在有意識(shí)無(wú)意識(shí)地實(shí)施系統(tǒng)或不系統(tǒng)的績(jī)效管理，但很多企業(yè)都對(duì)績(jī)效管理推行的效果不甚滿意：要么未達(dá)預(yù)期效果，甚至績(jī)效不升反降；要么流于形式，走過場(chǎng)；要么管理部門積極推進(jìn)，業(yè)務(wù)部門消極應(yīng)付；要么集團(tuán)總部積極推進(jìn)，成員企業(yè)消極應(yīng)付；要么干脆半途而廢，不了了之??。問題何在？是什么原因?qū)е驴?jī)效管理的效果不盡如人意呢？誤區(qū)之一：在績(jī)效管理的過程中，過于注重考核過程的精確計(jì)算，而忽略了績(jī)效考核的導(dǎo)向功能?？?jī)效考核作為績(jī)效管理的重要環(huán)節(jié)，某種程度上也是績(jī)效管理的難度最大的環(huán)節(jié)。而考核指標(biāo)的選擇與考核標(biāo)準(zhǔn)的確定又是這一環(huán)節(jié)的難點(diǎn)和重點(diǎn)?？己酥笜?biāo)好比高考的科目（數(shù)理化或音體美），它主要影響被考核對(duì)象的行為導(dǎo)向（是學(xué)好數(shù)理化或音體美）；考核標(biāo)準(zhǔn)好比高考各題的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，它主要影響被考核者的考核得分的絕對(duì)數(shù)。從績(jī)效管理的目的來(lái)看，導(dǎo)向功能（督促被考核者在哪些方面提高）才是我們所真正需要的，而績(jī)效得分只是區(qū)分不同員工之間績(jī)效相對(duì)差距的手段，如果考核的導(dǎo)向就錯(cuò)了，這種差距的區(qū)分就沒有意義了。因此，考核指標(biāo)的選擇與考核標(biāo)準(zhǔn)的確定是分屬不同層面的，只有考核指標(biāo)選擇正確，考核標(biāo)準(zhǔn)的確定才更有意義。實(shí)踐中，很多企業(yè)往往對(duì)第一層面的東西－考核指標(biāo)的選擇比較輕率，而將關(guān)注點(diǎn)和大量的精力放在了第二層面的東西－考核標(biāo)準(zhǔn)的確定上，不自覺地陷入技術(shù)細(xì)節(jié)，而計(jì)算某位員工是得85分或90分并不是關(guān)鍵，有時(shí)候這種計(jì)算也很困難，關(guān)鍵是正確區(qū)分員工A和員工B誰(shuí)的績(jī)效更好。也就是說，企業(yè)也許是花了更多的時(shí)間去關(guān)注績(jī)效管理中并不是最重要的東西（分值），而對(duì)最重要的東西（起導(dǎo)向功能的考核指標(biāo)的選擇）投入的精力太少，這自然會(huì)影響績(jī)效管理的效果。走出這一誤區(qū)的關(guān)鍵是要時(shí)刻警記績(jī)效管理的目的：不是為了去精確計(jì)算員工的績(jī)效得
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