【正文】 第一篇：房地產(chǎn)項目合作開發(fā)意向書房地產(chǎn)項目合作開發(fā)意向書甲方：_______________（以下簡稱甲方）乙方：_______________（以下簡稱乙方）根據(jù)中共綏中縣委“綏委（2010）55號文件”和綏中縣人民政府“綏政發(fā)（2010）68號文件”《關(guān)于在新農(nóng)村建設(shè)中鼓勵支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的實施細(xì)則》規(guī)定，綏中縣決定公開拍賣 宗土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議雙方當(dāng)事人商定由甲方參加綏中縣號地塊(以下簡稱號地塊)的竟買，拍買購得號地塊后，由本協(xié)議當(dāng)事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資開發(fā)。為確保投資開發(fā)的順利進(jìn)行，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本意向書。一、土地安排土地位置初步確定項目建設(shè)地點位于占地約畝。確切位置坐標(biāo)四至和土地面積為。價款為體現(xiàn)對本項目的支持，乙方將一次性支付給甲方人民幣萬元整（￥萬元），作為甲方的項目前期補償與收益。付款方式甲方與乙方將在甲方取得本項目土地使用權(quán)后簽訂正式《房地產(chǎn)開發(fā)合同》。乙方在該合同簽訂后十五日內(nèi)，一次性向甲方付清本條第二款價款。二、工程建設(shè)開工條件（1）甲方承諾本期用地 “四通一平”的基本建設(shè)條件，確保乙方順利進(jìn)場。（2）甲方積極協(xié)助乙方辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。工程進(jìn)度乙方必須嚴(yán)格按照施工進(jìn)度計劃投入資金進(jìn)行建設(shè)，保證建設(shè)進(jìn)度。三、違約責(zé)任如果乙方未按本意向書約定與甲方簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)合同》，則須承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償甲方因此花費的成本和預(yù)期利益。乙方取得土地使用權(quán)后未按協(xié)議規(guī)定建設(shè)的，應(yīng)交納已付土地出讓金百分之五的違約金；連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議。四、其他事宜在履行本協(xié)議時，若發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方同意向甲方人民法院起訴。任何一方對于因發(fā)生不可抗力且自身無過錯造成延誤不能履行本協(xié)議有關(guān)條款之規(guī)定義務(wù)時，該種不履行將不構(gòu)成違約，但當(dāng)事一方必須采取一切必要的補救措施以減少造成的損失。并在發(fā)生不可抗力三十日內(nèi)向另一方提交協(xié)議不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由報告，同時，提供有關(guān)部門出據(jù)的不可抗力證明。本協(xié)議一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1 份。份協(xié)議具有同等法律效力，經(jīng)甲、乙雙方法定代表人（或委托代理人）簽字蓋章生效。本協(xié)議于 年 月 日在中華人民共和國簽訂。本協(xié)議有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行約定后作為本協(xié)議附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。甲方：（章）法定代表人（委托代理人）：法人住所地：郵政編碼：電話號碼：乙方：（章）法定代表人（委托代理人）：法人住所地：郵政編碼：電話號碼：第二篇：合作開發(fā)房地產(chǎn)項目兩公司合作開發(fā)房地產(chǎn)項目如何進(jìn)行會計處理？原作者:安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng) 添加時間:20081129 原文發(fā)表:20081129 人氣:3459 來源：安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng)問：我公司與丙公司合作開發(fā)一房地產(chǎn)項目，所發(fā)生的費用成本單獨核算，雙方約定建成銷售后按利潤的比例分成。我公司投入的資金應(yīng)計入哪個科目，這部分資金投出去又應(yīng)計入到哪個科目，項目所在地在另外一城市，他們是不是應(yīng)將分得的利潤計入我公司所得額，營業(yè)稅在當(dāng)?shù)亟患{，土地增值稅在哪兒交納，這些我們與合作開發(fā)的公司簽訂的合同中都沒有說，通常我們的賬應(yīng)該怎樣建立，交稅時應(yīng)怎樣交納？會計處理如下：公司以分配利潤為目的合作，一般應(yīng)與對方協(xié)商成立非獨立法人的項目公司(項目部)，甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，可以任何一方的名義開設(shè)銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨立核算，自負(fù)盈虧，獨立納稅，利潤分成。假設(shè)以甲公司的名義開設(shè)銀行賬戶，會計處理為：1．項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時：借：銀行存款——專戶貸：其他應(yīng)付款——甲公司其他應(yīng)付款——乙公司同時，甲公司在投入資金時：借：應(yīng)收賬款——項目部貸：銀行存款—一般結(jié)算戶2．開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時：借：銀行存款——專戶貸：預(yù)收賬款5．預(yù)繳稅款時以甲公司名義申報按月計提預(yù)交營業(yè)稅時：借：待攤費用——預(yù)交營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅按季計提預(yù)交所得稅時：借：所得稅費用貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅貸：銀行存款月末，項目部單獨編制有關(guān)財務(wù)報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領(lǐng)取預(yù)售證等都足以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發(fā)的項目之一，因此必須將項目部的財務(wù)報表與甲公司的財務(wù)報表合并。將兩張報表相同的會計項目金額相加，把甲公司的“應(yīng)收賬款——項目部”與項目部的“其他應(yīng)付款——甲公司”抵銷。6．結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時：借：利潤分配貸：其他應(yīng)付款——乙公司7．項目部業(yè)務(wù)結(jié)束，將全部資產(chǎn)、負(fù)債與甲公司(母公司)并賬。稅務(wù)處理：2006年3月6日，為了進(jìn)一步加強房地產(chǎn)稅收征收管理，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)文件，其中就合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題進(jìn)行了明確，其中在以分配項目利潤為目的合作建房方面，強調(diào)了實質(zhì)重于形式的要求。雖然合作各方?jīng)]有另外單獨成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實質(zhì)上足共同投資、共同承擔(dān)投資風(fēng)險、共享利潤的投資行為，因此，所得稅上可以按照實質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關(guān)系處理。合作方投資收回的利潤，視同借款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)就可以將分配的利潤，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支。《通知》規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補繳企業(yè)所得稅。根據(jù)以上規(guī)定，先以開發(fā)企業(yè)為所得稅納稅人，按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，剩余稅后利潤才可以進(jìn)行分配，即先稅后分。而且，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應(yīng)納稅所得額征稅。對合作者分配的利潤，盡管不是實際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)規(guī)定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險防范合作開發(fā)的會計核算與稅務(wù)風(fēng)險(20110829 11:04:57)聯(lián)合開發(fā)過程中的財務(wù)管控（核算、納稅申報、收款）（1）加強和完善對“共管賬戶”的管理措施（2）掛靠經(jīng)營中的風(fēng)險控制房地產(chǎn)合作開發(fā)立項分為三種情況：（1）供地方申請立項——供地方辦理房屋初始登記時，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷售行為，應(yīng)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。而出資方分得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地實際上是出資方用建設(shè)資金購買的；固定收益（實際為債權(quán)性投資）——按利息處理分配利潤（注意投資主體，如果為個人需代扣個稅）——按股息紅利（2）出資方申請立項——在申請房屋產(chǎn)權(quán)登記前，應(yīng)辦理從供地方以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；（3）合作雙方共同申請立項——在辦理分配所得的房屋初始登記申請手續(xù)時，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。提供土地方收取固定收益的定性《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第24條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合作建房風(fēng)險很大，風(fēng)險有兩個：一是股東合作不下去的風(fēng)險；另一個的就是稅務(wù)風(fēng)險。合作建房常見有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，乙方立項，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤；二是甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子?；静僮髂Ｊ绞牵海?）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤或分配利潤。國稅函[2005]1003號，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發(fā)[1995]156號第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。國稅函[2005]1003號主要是針對乙方的，如果乙方提取固定利潤，就相當(dāng)于借款給甲方，當(dāng)然就不是合作建房。對于甲方來說，只要甲方提取固定利潤的模式，無論是甲方立項，還是乙方立項，都不影響認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。掛靠經(jīng)營例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了某破產(chǎn)企業(yè)的一宗土地，各項開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動工。B建筑企業(yè)以300