【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 邕江以南之地產(chǎn)新寵 星光、銀海兩大道區(qū)域價值分析專題 前 言 南寧 2020 年 11 月中國 東盟 博覽會在南寧舉辦，并在南寧永久落定，為南寧經(jīng)濟增長引進了大批的資金和發(fā)展契機。房地產(chǎn)業(yè)也早在 2000 年開始如火如荼地快速發(fā)展， 商品房批準(zhǔn)預(yù)售量每年以 13%～ 14%的速度遞增， 2020 年我市商品房批準(zhǔn) 銷售面積達到 3926670 ㎡， 其發(fā)展達到了前所未有的高峰 。 幾年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，南寧城區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地日漸減少，為了緩解城市發(fā)展用地緊張的局面， 2020 年 3 月我市重新規(guī)劃調(diào) 整六大行政區(qū)，因此擁有大量土地儲備的江南區(qū)和良慶區(qū)以其低廉的土地價格和良好的發(fā)展前景受到業(yè)界和市民的關(guān)注。我們研究中心將對這些潛在的熱點區(qū)域進行專項研究，組織專人實地探訪，并和業(yè)界的朋友以沙龍的形式探討區(qū)域前景和地域投資價值。 江南 回想當(dāng)年的江南，依托朝陽商業(yè)中心吸附力，使得該區(qū)也逐步形成高人流、物流的集中地。遙望星光大道條條的綠化帶，綠樹幽幽茂密非凡，是夏天人們路過最優(yōu)質(zhì)天然的遮蔭傘。南寧未擴張以前，江南地塊并不大，十幾年的發(fā)展，使其當(dāng)年的風(fēng)采一晃而過，一片繁華后似乎開始進入沉睡期。如今我 們要如何拯救這只懶惰的瞌睡龍呢？ 曾風(fēng)光一時的老城區(qū)，現(xiàn)已載入歷史成為過去。自南寧重新劃分六大區(qū)域后，江南也得到一定的擴張，為江南進一步的發(fā)展提供了大量有利的條件，加上原有的人氣儲備和完善的配套，再次為江南區(qū)的的發(fā)展建造一個嶄新的舞臺。 回望2020 年江南的發(fā)展，依舊保持了 2020 年的旺盛勢頭。如此客觀的房地產(chǎn)市場，使江南的發(fā)展宛如脫胎換骨般再次活躍起來。 良慶， 2020 南寧規(guī)劃大調(diào)整后，將邕寧縣的良慶、那馬、那陳、大塘、南曉5 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并。總面積達 1369 平方公里，人口達到了 萬。如此巨大的發(fā)展空間，使其成為南寧房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)極其理想的新一帶地產(chǎn)星星。但現(xiàn)階段，這棵星星如同一塊不會發(fā)亮隕石，需要大量資金和人力對其進行加工。因此為更好打造這顆未來之星，我們必須摸清其底細，如何在最短時間，以最少的投入讓這棵隕石發(fā)亮呢？ 從規(guī)劃建設(shè)看，良慶雖大，其規(guī)劃卻比不上江南。但良慶人口眾多，私宅遍布該區(qū)，要重新規(guī)劃建設(shè)，拆遷非常困難，需要投入大量資金才能改善。該地是工業(yè)發(fā)展的重要基地，但交通條件差，車輛流動不方便。在良慶最邊緣處（即玉洞），還存在著少許當(dāng)年南寧房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟留下 的痕跡 ——爛尾樓。因此良慶這一新區(qū)要想得到運轉(zhuǎn)，還需要一定的過渡磨合期。但是這個時期有多長？據(jù)悉，南寧市委、市政府將加大財力、加強轉(zhuǎn)移力度，給該區(qū)盡可能支持與幫助。政府堅決保證良慶區(qū)的黨政機關(guān)工作正常運行，保證干部職工能夠按時足額拿到工資，福利待遇一分也不能少，免除大家的后顧之憂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該區(qū)域處于山群之間，自然生態(tài)綠化資源豐富，加以建設(shè)也許可成為另一片“仙葫 ”，建筑依山而建，層層疊起?？梢?，良慶區(qū)是個有基礎(chǔ)、有實力，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，加上政府的大力扶持，該地過渡期將大大縮減。 江南 、良慶一橋（龜背橋）之間，卻蘊涵著兩個不同的發(fā)展空間。為了更好的深入了解江南、良慶兩區(qū)域，我們將以星光、銀海兩大道做為主軸，以邕江大橋做為起點，向星光大道方向引進，直穿銀海大道路尾，中途將可以領(lǐng)略到 5大特色站點，分別為： Θ 10+1 商業(yè)大道（位于亭洪路） Θ 南寧國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（位于江南客運中心后） Θ 大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（位于與銀海大道貼近的金沙大道處） Θ 金象商住區(qū)（位于銀海大道后半段） Θ 邕寧私營企業(yè)工業(yè)園（位于玉洞即銀海大道末端 ） 本周我們先對以江南區(qū)的星光大道和良 慶區(qū)的銀海大道為主軸的樓市作為分析對象。這兩大道直接深刻的體現(xiàn)了江南、良慶兩區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)的標(biāo)志性路線。下面我們就以星光大道作為源頭，共同穿越江南、良慶兩大片區(qū)，一起挖掘其潛在的商機。 上篇前言中，我們已給大家展出五大站點，本章讓我們伴隨春風(fēng)，共同來領(lǐng)略星第一站光大道中段 —— 10+1 商業(yè)大道 的獨家風(fēng)采。 一、概況介 紹 地理及規(guī)模 10+1 商業(yè)大道東起亭江路，西接南建路，總路長 米，其中亭江路口至江南路口 米，江南路口至南建路口 米。規(guī)劃總用地面積約為 ㎡， 在亭洪路上真可謂是獨領(lǐng)風(fēng)騷， 投資總額約為 億元人民幣。 項目為東西走向，控制紅線為 70 米，其中機動車道 22 米，人行道及綠化用地兩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 邊各 9 米，寬大的道路，為商業(yè)大道提供了便捷的交通條件，為各大經(jīng)營吸引大量的客源。 設(shè)計特色 該項目的建筑似連非連，但項目設(shè)計獨特顯眼。其規(guī)劃設(shè)計是將 一、二層做為商鋪，第三層為公寓，并有部分 “占天占地 ”獨立商鋪，宜商宜住宜辦公，不僅滿足中小型個體經(jīng)營者的多元化使用要求，還開創(chuàng)了南寧商業(yè)經(jīng)營新格局。且項目建筑擁有美麗的外觀設(shè)計，含有少許異國風(fēng)格，正符合現(xiàn)行人們喜歡簡潔但又與眾不同心理的設(shè)計風(fēng)格。在顏色的搭配上也顯得格外鮮艷。 總體定位 10+1 商業(yè)大道的 用地性質(zhì)為公共服務(wù)設(shè)施用地。 目前廣西乃至中國大西南最長、最具特色的集商貿(mào)、商務(wù)、物流、餐飲、文化、休閑、娛樂、觀光旅游為一體的綜合性商業(yè)大道。 二、配套設(shè)施 江南，一 個發(fā)展了多年的老城區(qū)，總體來說無論是道路規(guī)劃還是城市配套，其設(shè)計都符合了持續(xù)發(fā)展的理念。該大道中最好的配套就是建設(shè)大型華聯(lián)超市，為居住在此的的居民和各經(jīng)營商提供了便利的生活物質(zhì)條件。在該項目四周還建有幾個教育基地，分別是廣播電視學(xué)校、市衛(wèi)生學(xué)校、市五職高、亭子一中、亭子小學(xué)。由于途經(jīng)亭洪路、星光大道的公車繁多，如 30 20 30 501等等，因此居住在此的人們出入較為方便。 三、項目消費者心理分析 南寧，是個小型個體私營眾多的城市，這些小經(jīng)營店成了南寧的一大特色，倍受百姓青睞，如 中山小吃一條街、建政小吃街、南棉生活日用品一條街、七星服裝街等等。所謂民以食為天，小吃街是最能吸引百姓的地方，每當(dāng)夜幕降臨，人們?nèi)缤浵伋龆匆粯蛹娂娤蛎朗辰肿呷?。該項目商鋪的面積控制適度，實現(xiàn)了普通的老百姓也能自己開店當(dāng)老板的夢想。因此 從 2020 年 12 月， 10+1 商業(yè)大道在短短的時間內(nèi)，項目住宅銷售面積就售出 平方米，商鋪銷售面積達 平方米，成為 2020 年 1 、 2 月份商鋪銷售冠軍。 四、項目銷售情況及競爭對手 南寧重新規(guī)劃后，江南得到局部的擴張，新舊樓盤的競爭 十分激烈。在 10+1商業(yè)大道四周，就存在著幾大樓盤，分別是金康天和時代、香百合花園、榮寶華商城、錦繡江南、南國花園等等。但 10+1 商業(yè)大道主要以商鋪為主，因此從上述的項目看，該項目的主要競爭對手非榮寶華商城莫屬。 地理位置及人氣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 榮寶華商城， 與江南客運中心朝夕相對，外地人口流動頻繁，對于商業(yè)地帶來說提供了大量的消費群體，加上項目本身所處的地理位置是由眾多居民房和小區(qū)所包圍。該項目與良慶區(qū)只有一橋之距，良慶區(qū)日常生活的鋪面較少，榮寶華商城的出現(xiàn)為該區(qū)大量居民提供了基本的生活物質(zhì)條件。因此該 項目的所匯集的人氣當(dāng)然是一流的。 10+1 商業(yè)大道 ，相對榮寶華商城其原有的人氣稍弱些，項目四周單位房居多，表面上看來道路雖大，但人流量較少，而項目背后卻存在著一定量的居民，也有一定的消費群。項目以商鋪為主，其本身的定位不僅只局限給該地段的居民使用，而是面向整個南寧，爭做南寧商業(yè)先鋒街。相對榮寶華商城來說，該項目具有較大的吸引力，能有更多的消費群體。要想該項目也能擁有榮寶華商城的人氣，還需要一定的時間。 項目設(shè)計 從設(shè)計風(fēng)格上看，榮寶華商城就落后了一大節(jié)。從設(shè)計布局看同樣的兩個 項目都以三層為