【正文】 大寺新家園限價(jià)商品房項(xiàng)目 盡職調(diào)查報(bào)告 20xx726 1 天房投資 — 大寺新家園限價(jià)商品房項(xiàng)目 盡職調(diào)查報(bào)告 摘要 信托計(jì)劃概述 【 20xx】年【 7】月【 20】日， 天津天房投資有限公司旗下子公司 天津天房 瑞誠置業(yè) 有限公司獲得【天津】市、【西青】區(qū)、【大寺】鎮(zhèn)、【大寺新家園限價(jià)商品房項(xiàng)目】地塊，地塊編號為【 127】 （以下簡稱“【大寺新家園】項(xiàng)目”）。天津天房投資有限公司希望由湖南省信托有限公司提供融資服務(wù)，發(fā)行【 80000】萬元集 合信托計(jì)劃發(fā)放 項(xiàng)目 建設(shè)貸款。天房投資 有限公司將資金主要用于大寺新家園 127 地塊 限價(jià)商品房項(xiàng)目建設(shè)。 、本次信托 計(jì)劃要點(diǎn) 融資方式：【信托貸款】 融資方： 天津 天房投資有限公司 融資總成本： %/年 （以最后協(xié)商價(jià)格為準(zhǔn)） 包銷總成本： %（以最終協(xié)商價(jià)格為準(zhǔn)） 托管銀行為：天津銀行 、河北銀行 銀行托管費(fèi)： % 信托期限：【 26】 個(gè)月（信托計(jì)劃可提前半年結(jié)束） 貸款期限：【 24】個(gè)月 （融資方可以提前半年還款） 我 司 信托報(bào)酬 ：信托 計(jì)劃總額的 % /年 信托計(jì)劃類型：集合信托計(jì)劃 、 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 本次信托計(jì)劃的交易對手為天房集團(tuán) 旗下天房投資有限公司，考慮到交易對手的實(shí)力和本次信托計(jì)劃的實(shí)際情況，參照其他信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制措施，結(jié)合與交易對手談判結(jié)果，我們對本次信托計(jì)劃擬做出以下風(fēng)險(xiǎn)控制措施； 天房集團(tuán)對本次信托計(jì)劃承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任，出具符合我司要求的董事會關(guān)于擔(dān)保的董事會決議，簽署保證擔(dān)保合同； 根據(jù)利安達(dá)會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的 20xx 年審計(jì)報(bào)告顯示， 截止 20xx 年 12 月 31日天房集團(tuán) （ 1）、 總資產(chǎn) 億元人民幣； 2 （ 2）、 負(fù)債總額： 億元人民幣 ； （ 3）、 凈資產(chǎn) 億元人民幣。 （ 4）、 20xx 年全年 實(shí)現(xiàn) 總收入 億； （ 5）、 凈利潤 億元人民幣； （ 6）、 現(xiàn)金及其等價(jià)物為 億元人民幣； 籌資活動凈現(xiàn)金流為 億元 ； 經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為 億元 天房投資設(shè)立專戶 并與銀行、湖南信托簽署三方監(jiān)管協(xié)議，由我方加蓋印鑒實(shí)施監(jiān)管，該賬戶 用于接納信托貸款和歸集還款資金用于償還信托貸款本息； 天房瑞誠、 湖南 信托、天津銀行簽署三方賬戶監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議約定 賬戶資金由三方監(jiān)督管理?？钯~戶，該資金專戶歸集資金專門用于歸還我司信托計(jì)劃本息 ，我司向天房瑞誠派駐監(jiān)管人員，按照監(jiān)管協(xié)議與天房瑞誠共 同監(jiān)管天房瑞誠的公章、財(cái)務(wù)章、法人章、合同章、大寺新家園項(xiàng)目土地證 ； 天房集團(tuán)同意為本次信托計(jì)劃承擔(dān)無限連帶的擔(dān)保責(zé)任，并承諾以其控制 的天房信誠有限公司的 100%的股權(quán)質(zhì)押與我司，天房信誠 20xx 年報(bào)表經(jīng) 天津倚天國信 會計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)后，確認(rèn)凈資產(chǎn)總額為 119800 萬元 。 、賬戶監(jiān)管 具體 方案 我司與天房投資、天房瑞誠協(xié)議約定設(shè)立資金監(jiān)管專項(xiàng)賬戶。 （ 1）、 天房投資設(shè)立資金監(jiān)管賬戶 A，該賬戶由我司加蓋印鑒實(shí)施監(jiān)管。在信 托計(jì)劃成立后，我司將信托專戶資金直接撥付至資金監(jiān)管賬 戶 A，待天房瑞誠將項(xiàng)目銷售回款歸集后撥付至專項(xiàng)監(jiān)管賬戶 A 用于償還我司信托貸款本息； （ 2） 、天房瑞誠 按照以下方式向監(jiān)管賬戶回籠銷售資金 在信托貸款到期前第 21 個(gè)月的 1 號歸集資金額為：（托貸款本金 +信托貸款利息）10%； 在信托貸款到期前第 22 個(gè)月的 1 號歸集資金額為：（信托貸款本金 +信托貸款利息） 35%； 在信托貸款到期前第 23 月 1 號歸集資金額為：（托貸款本金 +信托貸款利息） 80% 在信托貸款到期前第 24 月月底歸集金額為：（信托貸款本金 +信托貸款利息） 100% 信托貸款利息按年支付，貸款本金到 期一次性償還！ （ 5）、工程進(jìn)度監(jiān)管，我司根據(jù)天房瑞誠的工程計(jì)劃和資金使用計(jì)劃，現(xiàn)場查看工程進(jìn)度情況，如工程進(jìn)度與資金撥付計(jì)劃出入很大，我司將停止撥付資金，并要求天房瑞誠做出相關(guān)說明，我司視情況撥付資金。 3 、 信托交易結(jié)構(gòu)如下： 、項(xiàng)目現(xiàn)狀： 127 地塊總投資： 億 元 人民幣 ，預(yù)計(jì)銷售收入 ： 億元人民幣 20xx 年 5 月 21 日天津天房投資以 63, 萬元價(jià)格 取得 大寺新家園限價(jià)房建設(shè)用地 ，【 127】地塊使用權(quán)樓面地價(jià) 2, /㎡ ， 自有資金投入比例為 %； 目前 127 地塊已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證， 土地出讓合同已簽署，土地出讓金已經(jīng)繳納。 （ 1）、項(xiàng)目用地 127 地塊 計(jì)劃 總投資共【 177,】萬元。其中土地款【 63,】萬元為自有資金投入 ，自有資金投入比例為 %； （ 2）、北京信托在 20xx 年 5 月以受讓項(xiàng)目收益權(quán)的模式，發(fā)行期限一年 、融資總成本 13%/年，總額為 億元人民幣 的 集合信 托計(jì)劃 ， 受讓天津天房瑞誠置業(yè)有限公司對該項(xiàng)目收益權(quán)； （ 3）、天房投資計(jì)劃向我司申請信托貸款 8 億元人民幣，期限兩年，用于 127地塊建設(shè)。 、項(xiàng)目建設(shè)條件 20xx 年 10 月 14 日獲天津市建委批復(fù) （建房【 20xx】 1029 號） 20xx 年 10 月 19 日獲天津市發(fā)改委備案批復(fù) （津發(fā)改許可【 20xx】 263 號） 投資人 湖南省信托 資金委托 信托計(jì)劃 成立 天房集團(tuán) 天房信誠 天房投資 貸款 銷售回款 還款 收回投資及收益 收取信托報(bào)酬 保證擔(dān)保 股權(quán)質(zhì)押 建設(shè)項(xiàng)目 大寺新家園 4 20xx 年 10 月 20 日獲批建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （編號： 20xx 西青的證 0098） 20xx 年 10 月 28 日獲批建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （編號： 20xx 西青建部申字 0037） 20xx 年 11 月 4 日獲天津市環(huán)保局環(huán)境批復(fù) （津環(huán)保許可函 [20xx]116 號） 20xx 年 11 月 17 日獲建筑工程施工許可證 （編號： 1211102020xx11107） 20xx 年 5 月 21 日全款繳納土地出讓金 、項(xiàng)目建設(shè) 計(jì)劃 實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目總工期預(yù)計(jì)為【 3】年，融資人已投入資金合計(jì)【 63,】萬元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于【 20xx】年【 7】月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于【 20xx 年】年【 12】月達(dá)到正負(fù)零，【 20xx】年【 6】月封頂，【 20xx】年竣工驗(yàn)收，交付使用，開發(fā)建設(shè)期 【 3】年，前期 【 1】年，建設(shè)期【 2】年。 項(xiàng)目所處區(qū)域概要 大寺新家園限價(jià)商品房項(xiàng)目地處天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，項(xiàng)目地東至梨雙路、南至賽達(dá)二大道、西至津港公路 、 北至愛迪生道。地塊交通便利，有發(fā)達(dá)快速、縱橫交錯(cuò)的公路網(wǎng)連接各主要市區(qū)和通往全國各地的高 速 路。北鄰?fù)猸h(huán)，西鄰津港公路，東接津港高速，周邊為規(guī)劃路設(shè)計(jì)。距天津車站 18 公里，距濱海機(jī)場 27 公里，距大港 25 公里，距濱海新區(qū) 45 公里，通過外環(huán)和快速路可在 30 分鐘內(nèi)達(dá)市區(qū)任何位置。 5 注：上圖新家園生活區(qū)即為本項(xiàng)目用地所在區(qū)域 西青區(qū)位于天津市西南郊，在環(huán)城四區(qū)內(nèi)發(fā)展比 較早，從最早的中北鎮(zhèn)建設(shè)開始，到如今的地鐵在西青沿線的建設(shè)，整個(gè)區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)已經(jīng)初具規(guī)模，各項(xiàng)配套也在逐步發(fā)展和完善。特別是 20xx 年津淶公路的拓寬，使板塊內(nèi)的交通路網(wǎng)更加完善。而與團(tuán)泊湖西部區(qū)域的連接以及與張家窩的連通帶動了板塊的升值，在市政道路具備了通行條件的基礎(chǔ)上，人們的距離感消失，加上板塊內(nèi)配套和影響力的擴(kuò)大，西青板塊已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，成為天津市發(fā)展迅速的熱點(diǎn)板塊。 大寺鎮(zhèn)位于天津市區(qū)南面，緊鄰市中心，區(qū)域內(nèi)道路交通便利，通過友誼南路延伸線和大沽南路延伸線、津港公路、外環(huán)等主干公路，與市區(qū) 和濱海新區(qū)聯(lián)通，是西青區(qū)重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。鎮(zhèn)域內(nèi)常住人口 萬人，外地務(wù)工人員 30 萬人，中小企業(yè)和個(gè)體企業(yè)達(dá)到 5000 余家。 西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（國家級）和天津微電子工業(yè)區(qū) （三星、現(xiàn)代等產(chǎn)品生產(chǎn)基地）位于 大寺鎮(zhèn) 內(nèi) ，兩園區(qū)匯集了中芯國際、飛思卡爾、三星、松下、寶潔等眾多世界500 強(qiáng)企業(yè)，是國家首批命名的電子信息產(chǎn)業(yè)基地之一。 目前，全鎮(zhèn)已形成“一帶兩軸四個(gè)密集區(qū)”的規(guī)劃發(fā)展。一帶即商業(yè)商務(wù)帶，以梨雙路兩側(cè)為主，以商務(wù)和商貿(mào)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)，輔以各種配套產(chǎn)業(yè)功能的服務(wù)帶； 6 兩軸即兩條發(fā)展軸，以友誼南路延長線和津港公路為兩 條發(fā)展軸線，串聯(lián)服務(wù)區(qū)與開發(fā)區(qū)，使幾個(gè)功能區(qū)有機(jī)地聯(lián)系在一起，成為一個(gè)具有生長力的活力區(qū)域；四區(qū)即四個(gè)功能區(qū)，商務(wù)會展區(qū)、樓宇工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、新家園生活區(qū)。四區(qū)各有功能側(cè)重，同時(shí)相互補(bǔ)充完善，有機(jī)統(tǒng)一在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大格局中。 天津限價(jià)商品房政策及項(xiàng)目背景 、天津大寺新家園限價(jià)商品房建設(shè)背景 政策層面上看， 從中央到地方政府 都將限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目看做 是重要的民生工程， 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)〔 20xx〕 24 號文件中，明確要求“ 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房 困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在 60 平方米左右。 ” 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕 37 號） 規(guī)定“ 從 20xx 年 6 月 1 日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。 ” 從天津的發(fā)展趨勢看，天津經(jīng)濟(jì)形勢正進(jìn)入一個(gè)大的發(fā)展時(shí)期，在與北京“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”形成的過程中，天津正迅速的發(fā)展成為北方經(jīng)濟(jì)中心和環(huán)渤海的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心。物流人流、總部經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)正在向天津聚集，極大地增強(qiáng)了天津市更大更快速發(fā)展的動力。 天津西青區(qū)擁有兩大工業(yè)開發(fā)區(qū)西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) （國家級） 和 微電子工業(yè)園區(qū) ， 聚集了 13 家全球 500 強(qiáng)企業(yè)， 大寺新家園項(xiàng)目是以上兩個(gè)開發(fā)區(qū)的主要配套項(xiàng)目， 主要為 解決開發(fā)區(qū)企業(yè)職工及其相鄰地區(qū)中低收入人群的住房問題。 從西青大寺新家園保障房的建設(shè)項(xiàng)目看，首先西青區(qū) 作 為天津市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，今后將不斷的擴(kuò)大新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，這將極大地吸引更多的人們選擇到此就業(yè)、居住，形成圍繞天津中心的集產(chǎn)業(yè)、居住、生活一體的集團(tuán)區(qū)域 。 、天津限價(jià)商品房政策 20xx 年天津市人民政府發(fā)布《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》，根據(jù)該辦法規(guī)定限價(jià)商品房為 限套型、限房價(jià)、競地價(jià)、競房價(jià)的辦法 ，以公開出讓方式確定開發(fā)建設(shè)單位 ，建設(shè)用以 解決夾心層市民住房問題的限價(jià) 商品住房。 根據(jù)該法第四條、限價(jià)商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。由天津市物價(jià)局會同有關(guān)部門在考慮土地整理成本、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝成本、配套成本項(xiàng)目 管理費(fèi) 用和利 7 潤等因素基礎(chǔ) 上測定限價(jià)商品住房銷售價(jià)格，原則上比測定銷售價(jià)格前 3 個(gè)月內(nèi)周邊或同地區(qū)普通商品住房 平均 價(jià)格低 20%左右。 該法第五條還規(guī)定，限價(jià)商品住房的建設(shè)用地應(yīng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先落實(shí)，并采取附加房屋平均銷售價(jià)格、最高銷售價(jià)格、套型比例和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象等條件公開出讓。限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)合理控制套型面積標(biāo)準(zhǔn)，住房套型建筑面積控制在 90 平方米以下，一居室 50 平方米左右，兩居室 70 平方米左右。其中，一居室、兩居室住房套數(shù)占住房總套數(shù)的比例不低于 70%。 申購標(biāo)準(zhǔn)為： 天津市城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍 3 年以上家庭人口在 2 人以上； 家庭上年人均收入低于天津市統(tǒng)計(jì)局公布的上年城市居民人均可支配收入的 倍；（注： 20xx 年天津市人均可支配收入26921 元人民幣，出自天津市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）； 家庭無私產(chǎn)住房且未承租公有住房； 融資人資信情況 、天房投資有限公司基本情況 、融資公司經(jīng)營狀況 融資公司 天津天房投資有限公司 注冊地址 天津市和平區(qū)西康路 7274 號云翔大廈 23 層 11 室 法定代表人 邸達(dá) 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 注冊資本 肆億陸仟萬元 人民幣 實(shí)收資本 肆億陸仟萬元人民幣 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 貳級 融資公司 開發(fā)項(xiàng)目簡介 海都園項(xiàng)目 該項(xiàng)目為大港油田東城區(qū)職工住宅工程，是 與中國石油天然氣股份有限公司大港油田分公司的合作項(xiàng)目，項(xiàng)目位于天津市大港區(qū)港東新城海景二路以西、港東四道以北、海景三路以東，占地面積 萬平方米，建筑規(guī)劃面積 萬平方米。 20xx年已拿到立項(xiàng)報(bào)告、節(jié)能評估報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、修建性詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃建筑方案、人防審批