【正文】 XX項目全裝修工程管理指導(dǎo)書 第一篇 工程組織為更好控制、監(jiān)管精裝修工程項目，提高產(chǎn)品質(zhì)量標準適應(yīng)公司的戰(zhàn)略發(fā)展，保證公司所售樓盤高品質(zhì)高要求，特制訂商品房精裝修工程項目管理指導(dǎo)書。一、工程概況：工程名稱工程地址結(jié)構(gòu)類型/層建筑面積住房套數(shù) 設(shè)計戶型 建設(shè)單位設(shè)計單位監(jiān)理單位質(zhì)監(jiān)單位總承包單位安監(jiān)單位精裝修設(shè)計單位施工單位1：施工單位2：計劃開工時間實際開工時間計劃竣工時間二、室內(nèi)精裝修工程分部、分項工程劃分及工程界面劃分序號分部工程子分部工程分項工程1建筑裝飾裝修工程地面磚面層；大理石面層；實木復(fù)合木地板面層門窗入戶門；成品木門；鋁合金門 吊頂木龍骨石膏板吊頂,鋁扣板吊頂飾面磚廚衛(wèi)墻磚,電梯間墻磚涂飾水性涂料,溶劑型涂料細部櫥柜安裝,門套安裝,護欄和扶手安裝2建筑給排水工程室內(nèi)給水給水管道及配件和設(shè)備的安裝室內(nèi)排水雨水、排水管道及配件和設(shè)備的安裝衛(wèi)生器具安裝衛(wèi)生器具及給排水管配件安裝3建筑電氣安裝電氣照明安裝配電箱安裝；電線、電纜導(dǎo)線和線槽敷設(shè)；電線、電纜導(dǎo)線和線槽敷線；導(dǎo)線連接和線路電氣試驗；普通燈具安裝；插座開關(guān)安裝；建筑照明運作。1總包單位與甲方指定分包單位的工程界面劃分土建部分：序號部位總包及指定分包完成界面精裝修完成界面1樓面地面臥室、起居室、內(nèi)走道、封閉陽臺。做完混凝土板，預(yù)留找平層及鋪設(shè)地板高度60mm。臥室、起居室及內(nèi)走廊地板由精裝修分包單位負責廚房、衛(wèi)生間廚房做完結(jié)構(gòu)板（達到防水和保護層、鋪地磚的條件，預(yù)留鋪地磚高度60mm）；衛(wèi)生間完成防水及保護層（達到回填料的條件）。地采暖、地磚面層和回填料由精裝修分包單位施工。電梯前室、外走廊做完混凝土板，預(yù)留找平層及鋪設(shè)地板高度60mm）。電梯前室、外走廊地板由精裝修分包單位負責消防樓梯完成找平及防滑條鋪貼2墻面臥室、起居室、走道等。抹灰并找平完成。（達到精裝修公司刮膩子的要求）有吊頂?shù)牟课荒ɑ易鲋恋蹴數(shù)酌嬉陨?00mm，膩子做到吊頂?shù)酌妫ň唧w部位詳精裝修圖紙）衛(wèi)生間、廚房衛(wèi)生間做完防水。（達到貼墻磚的條件），廚房抹灰并找平完成（達到防水施工條件）有吊頂?shù)牟课荒ɑ易鲋恋蹴數(shù)酌嬉陨?00mm（具體部位詳精裝修圖紙）；瓷磚面層及管井檢查口蓋板由業(yè)主指定精裝分包施工。（注：不同材料部位交接處抹灰前需掛網(wǎng)）包管井，預(yù)留檢查口由業(yè)主指定精裝分包施工。電梯前室、外走廊抹灰并找平完成（達到鋪貼施工條件）外墻施工至設(shè)計要求部位，完成門窗邊收口。鋪貼由精裝修分包單位負責消防樓梯完成墻面膩子、油漆3踢腳臥室及客廳地面找平和木地板路腳由精裝修分包單位負責施工。4頂棚臥室、起居室、走道等。達到精裝修公司刮膩子的要求有吊頂?shù)牟课徊蛔龇鬯⑹啵ň唧w部位詳精裝修圖紙）衛(wèi)生間、廚房。完成至結(jié)構(gòu)面。吊頂由業(yè)主指定精裝分包單位施工。電梯前室、外走廊抹灰并找平完成。（達到精裝修公司刮膩子的要求）吊頂及油漆由精裝修分包單位負責消防樓梯完成膩子、油漆防火門由業(yè)主指定分包單位負責5戶門完成戶門收口。戶門由業(yè)主指定分包安裝。6內(nèi)門留出門口和門框埋件并標清埋件位置。完成門邊收口。內(nèi)門由業(yè)主指定分包施工。7防火門；水井、電井門留出門口和門框埋件并標清埋件位置。完成門邊收口。防火門，水井、電井門由業(yè)主指定分包施工（水井、電井門表面裝修由由精裝修負責）8外窗及有關(guān)部件外窗（包括通往陽臺的落地門聯(lián)窗）外窗安裝完成后總包完成收口工作。窗臺板預(yù)留窗臺板安裝位置（具體未位置詳見精裝圖紙）。窗臺板由業(yè)主指定精裝分包單位施工。9廚房排煙豎管施工到位。燃氣管、煤氣表由業(yè)主指定分包施工櫥柜由業(yè)主指定分包單位負責安裝。地面磚、墻面磚和吊頂由精裝修施工單位負責。10非承重的分隔墻按設(shè)計全部完成。裝修設(shè)計有特殊要求除外（具體部位詳精裝修圖紙）。11不封閉陽臺地面完成結(jié)構(gòu)板。排水立管完成并完成地漏支管找平層、地磚面層（含同材質(zhì)踢腳）及防水由精裝修公司施工。墻面完成保溫、涂料（或外墻磚）及欄桿頂棚完成保溫、涂料。13空調(diào)完成孔洞預(yù)留。14地采暖由業(yè)主指定分包按設(shè)計完成（包括分集水器安裝）。15戶內(nèi)躍層樓梯16木地板及踢腳臥室及客廳――木地板由精裝修分包施工。（業(yè)主確定品牌，價格）17櫥柜廚房――由業(yè)主進行櫥柜招標，櫥柜分包單位進行安裝。18室內(nèi)門――由業(yè)主指定分包施工。19墻地磚――業(yè)主指定品牌、價格，精裝修公司負責施工。20淋浴隔斷――由精裝修分包進行安裝。（業(yè)主指定品牌，價格）21潔具、龍頭（含水盆柜）――由精裝修公司進行安裝。（洗手盆及盆柜由業(yè)主指定分包施工）公共安裝部分序號部位總包及指定分包完成界面精裝修完成界面?zhèn)渥㈦娞菘偘_定標準層水平線后電梯公司裝踏板和門，總包負責塞縫裝踏板和門安裝完畢進行貼磚并按電梯公司要求預(yù)留召喚箱孔洞消防樓梯電系統(tǒng)負責敷設(shè)照明線路、安裝燈具及感應(yīng)開關(guān)；消防疏散指示及應(yīng)急照明系統(tǒng)線路敷設(shè)、插座面板、燈具安裝。標準層每一層消防樓梯和電梯前室的電系統(tǒng)為一個回路，要進行設(shè)計變更后分開電梯前室電系統(tǒng)原預(yù)埋燈、開關(guān)底盒及線管移交給裝修公司；僅需完成消防疏散指示及應(yīng)急照明系統(tǒng)線路敷設(shè)、插座面板、燈具安裝負責所有照明系統(tǒng)線路敷設(shè)，面板、燈具、開關(guān)安裝；電梯前室排水系統(tǒng)電梯前室排水管甩口并用堵頭堵好貼磚后清理排水口并裝地漏。精裝修接收前檢查所有排水管道是否通暢。電梯前室背景音樂系統(tǒng)甲方指定分包單位敷設(shè)線路、安裝音箱需在貼磚前完成線路敷設(shè)電梯前室消防消防公司安裝箱底，裝修貼磚后裝面板裝修單位按消防公司要求貼磚，留洞口裝修圖紙沒有消防警鈴及手報的位置。電梯前室管井門在總包預(yù)留門洞及彈出水平線并打點后裝門框和門，貼磚后裝鎖。門框和門安裝后并按門鎖留洞要求貼磚。貼磚后要確保門能夠打開。電梯前室防火門在總包預(yù)留門洞及彈出水平線并打點后裝門框和門。戶內(nèi)安裝部分序號部位總包及指定分包完成界面精裝修完成界面?zhèn)? 注1給水系統(tǒng)入戶給水管接至入戶門內(nèi)30~40cm，并用堵頭堵好。接總包入戶管至廚房戶內(nèi)總閥及總閥后所有分支管及潔具總包打壓后移交2排水排污系統(tǒng)戶內(nèi)所有陽臺、廚房排水甩口及衛(wèi)生間排水排污總口，并用堵頭堵好。戶內(nèi)所有陽臺貼地磚后做地漏；廚房接排水支管及潔具；衛(wèi)生間接排水排污支管、地漏及潔具。精裝修接收前檢查所有排水、排污管道是否通暢。3供電系統(tǒng)從電表箱電表后空氣開關(guān)敷設(shè)電纜至戶內(nèi)總箱并裝漏電開關(guān)。戶內(nèi)強電總箱漏電總開關(guān)之后的所有線路敷設(shè)、燈具、開關(guān)面板、插座的安裝。原總包按藍圖施工預(yù)埋的所有線管及底盒，穿鐵線后移交給裝修單位。4可視對講系統(tǒng)甲方指定分包單位裝底版、敷設(shè)線路、調(diào)試設(shè)備。5有線電視系統(tǒng)HZTV放信號總線到室內(nèi)弱電總箱。制作室內(nèi)信號總線接頭并敷設(shè)線路至室內(nèi)各信號點，制安面板。6網(wǎng)絡(luò)電話系統(tǒng)甲方指定分包單位放信號總線到室內(nèi)弱電總箱。制作室內(nèi)信號總線接頭并敷設(shè)線路至室內(nèi)各信號點，制安面板。中國電信和中國網(wǎng)通所用的線型不一樣7室內(nèi)防雷總包在衛(wèi)生間預(yù)留等電位連接點。將所有金屬潔具，電器接地至等電位連接點。第 76 頁 共 76 頁三、施工準備及管理職責項目部的工作1）合同交底，填寫工程合同交底單。2）施工組織設(shè)計審批，對施工單位報送的施工組織設(shè)計進行審批。3）施工圖紙交底會審，項目部在收到施工圖紙后，及時組織圖紙會審，完善施工圖紙，根據(jù)樣板戶型，調(diào)整管線施工圖、面磚鋪貼圖等。4） 材料清單的確認，材料清單注明該分項工程所用的材料供應(yīng)方式、名稱、品牌、規(guī)格、包裝情況，避免操作過程中用料不當而造成浪費。6）技術(shù)交底，在施工圖紙、施工方案、施工樣板得到確認的基礎(chǔ)上進行技術(shù)底。7） 組織設(shè)計、客服中心、物業(yè)、監(jiān)理等對戶型樣板進行討論，組織驗收工作。8） 參加監(jiān)理單位組織的每周巡查，全面檢查監(jiān)理、總包或裝修單位執(zhí)行施工方案及操作指引的情況，及時糾正不符合要求的操作。9） 組織物業(yè)開展細部檢查，落實細部檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，做到及時整改。物業(yè)細部檢查分毛坯房和全裝修房檢查兩個階段。10） 細部檢查過程中，對物業(yè)細部檢查小組的工作質(zhì)量進行抽查監(jiān)督，以驗證物業(yè)細部檢查的力度。11） 組織竣工驗收及移交物業(yè)，落實整改工作。監(jiān)理工作1） 熟悉合同，參加合同交底，不少于一次的內(nèi)部合同培訓。2） 熟悉施工圖紙，組織內(nèi)部施工圖紙的學習。3） 根據(jù)全裝修工程的特點，編制監(jiān)理實施細則。在控制施工進度的同時，嚴格按規(guī)范要求對施工過程進行巡視、平行檢驗和旁站檢查。4） 組織對施工組織設(shè)計的討論、審批。5） 組織總包、裝修單位進行半成品驗收移交工作，并進行書面確認。6） 組織甲供、乙供材料的驗收工作。7） 隱蔽工程驗收和現(xiàn)場過程控制，組織開展平時巡視、周聯(lián)檢、月度聯(lián)檢等多種形式的現(xiàn)場檢查工作。8） 落實物業(yè)細部檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，督促施工單位及時整改。細部檢查分二次：毛坯房檢查和全裝修檢查。9） 參加竣工驗收，落實整改工作。參與物業(yè)公司組織的小業(yè)主入住聯(lián)合驗收，協(xié)調(diào)項目經(jīng)理部落實整改，直至小業(yè)主收樓。10） 監(jiān)理合同規(guī)定的其它職責。施工單位工作1） 編制施工組織設(shè)計報監(jiān)理、甲方審批。2） 編制甲供材料的申請計劃及施工進度計劃報甲方及監(jiān)理審批。3） 進場的施工材料及時報監(jiān)理驗收；及時辦理隱蔽工程驗收手續(xù)。4） 按照施工圖紙、戶型樣板、設(shè)計變更通知組織施工管理。5） 配合甲方的細部檢查，積極落實整改工作。6） 提供室內(nèi)空氣檢測報告。7） 參與物業(yè)公司組織的小業(yè)主入住前聯(lián)合驗收，積極整改缺陷事項。8） 竣工后向甲方提供完整的竣工資料供存檔。 總包單位工作1） 提供施工用水、用電及其他配合事項。2） 參加施工場地的移交并積極組織整改土建缺陷事項。3） 檢查并督促鋁合金門窗廠家完成及維護成品保護工作。4） 按照合同要求對分包單位進行管理。5） 施工合同規(guī)定的其裝修階段的其他職責。 物業(yè)細部檢查小組 負責毛坯房及全裝修房全面的驗收。四、 “工廠化”集中加工目的：提高文明施工、施工工藝、施工質(zhì)量水平，推行“工廠化”集中加工。做法：每家施工單位確定一個相對固定的地方（比如一幢的某層的一套房子），集中加工以前需要在現(xiàn)場加工的材料及構(gòu)件，即加工和安裝分開進行。要求：每道工序，先施工不需要再加工的部分，余下的在指定地點加工，經(jīng)現(xiàn)場實測尺寸，集中加工，不允許在現(xiàn)場切割，包括木龍骨、毛地板、木地板、墻地磚、櫥柜、陽臺欄桿、樓梯欄桿等。五、設(shè)計、施工樣板計劃（1）整個流程如下：設(shè)計部提供白圖（第一版）管線樣板施工設(shè)計部確認項目 部提供白圖（第二版）設(shè)計主辦人及設(shè)計部經(jīng)理簽字確認—樣板房施工設(shè)計部確認項目部提供竣工圖設(shè)計主辦人及設(shè)計部經(jīng)理簽字確認設(shè)計院出藍圖大面積裝修施工在裝修的施工管理過程中，堅持樣板引路的操作辦法，不但要做工序樣板，還要做戶型設(shè)計樣板，按照不同的戶型做戶型設(shè)計樣板。戶型設(shè)計樣板分二步：首先在設(shè)計部確認的管線白圖的基礎(chǔ)上，施工戶型管線樣板，達到二個目的，確認設(shè)計標準,由設(shè)計部現(xiàn)場確認；確認施工標準，由項目部、監(jiān)理、設(shè)計、施工單位現(xiàn)場確認和驗收。其次在管線樣板確認的基礎(chǔ)上，由設(shè)計部提供初步施工圖，開始戶型設(shè)計樣板的施工，在戶型樣板施工過程中發(fā)現(xiàn)問題，調(diào)整設(shè)計效果，再組織設(shè)計、客服中心、物業(yè)等部門對全裝修樣板戶型進行風險評估，在戶型樣板完全得到確認后，制作竣工圖，再以竣工圖為依據(jù)安排大面積施工。大面積施工主要流程：首先，組織監(jiān)理、總包、裝修單位、鋁合金門窗供應(yīng)商進行工序施工移交（即場地移交），移交的主要內(nèi)容：總包的土建施工質(zhì)量、廚房衛(wèi)生間盛水試驗、成品保護措施等。其次,施工過程中對重要施工節(jié)點控制，主要包括：廚房、衛(wèi)生間的管線堵漏，防水施工及盛水試驗，墻地磚的排版彈線，木作墻面的基層，木作地面的基層，水管試壓，潔具及設(shè)備安裝、櫥柜安裝等，通球、通水、通電實驗，細部檢查等。最后，室內(nèi)空氣檢測，成品保護、竣工驗收以及移交物業(yè)。（2）戶型樣板施工計劃：序號戶型名稱棟號毛坯房完成開始施工時間完成施工時間位置備注12345678910說明：XX樓的ＸＸ戶型樣板房屬于銷售樣板區(qū)，（3）工程進度計劃裝 修 施 工 總 進 度 表序號棟號戶型及套數(shù)單套面積（M2）土建移交時間裝修開始時間裝修完成時間交物業(yè)驗收時間（細部整改結(jié)束）12345